Minute N° 24/193

COUR D’APPEL DE [Localité 15]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 19/02459 – N° Portalis DB3F-W-B7D-ILHY

JUGEMENT DU 28 Novembre 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU CHAPITRE [Localité 17] DE [Localité 14] prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 16] n°440.943.520

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par ,M^e Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

S.A.S. L. [V] IMMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 12] n°403.710.312

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] ET [Adresse 2] représenté par son syndic la SAS FONCIA FABRE GIBERT,RCS [Localité 12] n° 478.180.243, [Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par M^e Melissa EYDOUX, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

DEBATS :

Audience publique du 26 Septembre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :M^e Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE,M^e Vincent PUECH

Expédition à M^e Melissa EYDOUX

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI des marquises dont M. [F] [O] est le gérant, a, dans le cadre d’une activité de marchand de biens, fait l’acquisition d’un hôtel particulier dénommé hôtel de Cappeau, situé [Adresse 5] Avignon, immeuble qui suite à des travaux de restauration immobilière, a été divisé en lots de copropriété, revendus à plusieurs investisseurs dont la SCI du Chapitre [Localité 17] de Meaux.

La SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] a ainsi fait l’acquisition des lots n° 24 et 28 du bâtiment F de l’immeuble régi en copropriété, s’agissant aux termes du règlement de copropriété, de deux pièces d’habitation avec terrasse, celle-ci étant une partie commune de l’immeuble, et d’un emplacement de stationnement, outre les millièmes de propriété du sol et des parties communes.

Les travaux réalisés ont occasionné de nombreux désordres pour la réparation desquels, le tribunal de grande instance d’Avignon, dans un jugement du 19 janvier 2016, a condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] la somme de 696 930,04 euro et au nombre des désordres, a notamment retenu un problème d’étanchéité de la terrasse affectant le logement de la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14].

Lors d’une assemblée générale du 3 décembre 2016, il a été adopté un budget prévisionnel pour la prise en charge des travaux de réparations d’étanchéité de la terrasse, fixés à la somme de 15 000 euros.

Par plusieurs courriers adressés au syndic, la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] a demandé la convocation d’une assemblée générale pour faire voter les travaux, ce sous le contrôle de l’architecte.

L’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2017 a adopté la résolution tendant à la désignation d’un architecte, en la personne de M. [R].

Dans son rapport du 10 mars 2018, celui-ci a indiqué que l’ouvrage (la terrasse) est dangereux, que la sécurité des personnes est menacée et que sa réfection doit être envisagée dans les meilleurs délais.

Lors de l’assemblée générale du 19 juin 2019, une résolution n°3 prévoyant le vote des travaux correspondants aux préconisations de l’architecte et du syndic, n’a pas été adoptée, seule la SCI l’ayant votée. Le procès-verbal précise qu’il est demandé au syndic de consulter d’autres entreprises pour obtenir des propositions.

Par acte d’huissier en date du 14 août 2019, la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire d’Avignon en contestation du rejet de cette résolution et d’annulation et sollicité l’autorisation du tribunal pour faire réaliser des travaux prévus.

Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 19/02459.

Par exploit d’huissier en date du 28 janvier 2021, la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins notamment d’annulation de la résolution numéro 16 de l’assemblée générale de la copropriété du 4 décembre 2020 en ce qu’elle a rejeté la mission à un expert-géomètre de réaliser une prestation consistant à formuler des propositions de modification du règlement de copropriété.

Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 21/00347.

Par ordonnance du 17 mai 2022, le juge de la mise en état a refusé la jonction de cette affaire avec celle enrôlée sous le n° RG 19/02459

Lors de l’assemblée générale du 21 juin 2021, les travaux ont été votés par la copropriété, qui ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception sans réserve le 24 février 2022.

Dans une autre assemblée générale qui s’est tenue le 21 avril 2022, des travaux complémentaires ont été votés, aucun procès-verbal de réception de ces travaux n’a été communiqué.

Par exploit du 4 mai 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] a devant la même juridiction, fait assigner en intervention forcée la SAS L. [V] Immobilier, ancien syndic, tendant à être relevé et garanti des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans l’instance enrôlée sous le n° RG 19/02459 .

Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 23/01240.

Par ordonnance du 26 mai 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des affaires enrôlées sous les n° RG 19/02459 et RG 23/01240.

Par exploit du 16 août 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] a devant la même juridiction, fait assigner en intervention forcée la SAS L. [V] Immobilier, ancien syndic, aux fins d’être relevé et garanti des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans l’instance enrôlée sous le n° RG

23/2256.

Par ordonnance du 12 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des affaires enrôlées sous les n° RG 23/2256 et RG 21/00347.

Par ordonnance en date du 11 juin 2024, le juge de la mise en état a dit n’y avoir lieu d’ordonner la jonction de l’affaire enrôlée sous le n° RG 21/00347 avec celle enrôlée sous le n° RG 19/02459 et condamné la SARL L. [V] Immobilier aux dépens de l’incident.

Par conclusions déposées au greffe et notifiées le 15 janvier 2024, la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] a conclu comme suit :

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa fin de non-recevoir, et l’en débouter,

— recevoir la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] en ses demandes et la déclarer bien-fondé,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 2]

[Localité 11] de ses demandes,

1. Sur l’annulation des résolutions litigieuses,

— annuler la résolution n°3 de l’assemblée générale de la copropriété du 19 juin

2019,

2. Sur la réparation des préjudices de la SCI du Chapitre [Localité 17] de Meaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 3] à lui verser la somme de 630 euros par mois, à compter 19 janvier 2016 et jusqu’à la réalisation des travaux, en réparation de son préjudice de jouissance, soit la somme de 53 550 euros (85 mois x 630 €), arrêtée au 21 février 2022, sauf à parfaire jusqu’à la réalisation complète des travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 3] à lui verser une somme égale à 10% du montant de son préjudice de jouissance, pour compenser l’absence de révision des loyers pendant sept ans, soit la somme de 5 355 euros, sauf à parfaire jusqu’à la réalisation complète des travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 3] à lui verser la somme de 26 000 euros en réparation de son préjudice résultant de la perte d’ensoleillement et de valeur de son bien,

— ordonner, à son profit, la dispense commune des indemnisations qui lui seront octroyées dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

3. En toute hypothèse,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 3] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonner, à son profit, la dispense commune des frais relatifs à la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner toute partie défaillante aux entiers dépens de l’instance et allouer à la SCP [D] & Associés (Maître [T] [D]) [Adresse 13], le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions récapitulatives du 18 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] a conclu comme suit :

I- Sur la résolution n°3 de l’assemblée générale de la copropriété en date du 19 juin 2019 :

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

— constater que la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] est dépourvue d’intérêt à agir, les travaux de reprise de la terrasse dont elle a la jouissance privative ayant été réalisés après avoir été votés lors de l’assemblée générale du 21 juin 2021 et complétés lors de l’assemblée générale du 21 avril 2022,

En conséquence,

— déclarer irrecevable la demande de la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] en annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale de la copropriété en date du 19 juin 2019,

Sur le fond :

Vu l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence,

— constater l’absence d’abus de majorité,

— constater l’absence de détournement de l’intérêt collectif,

En conséquence,

— débouter la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] de sa demande en annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale de la copropriété en date du 19 juin 2019,

II- Sur la réparation des prétendus préjudices :

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

— débouter la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— ramener à 1 euro l’indemnisation du préjudice allégué au titre de la perte des loyers,

— ramener à 1 euro l’indemnisation du préjudice allégué au titre de la perte d’ensoleillement,

Plus subsidiairement encore,

— constater que l’indemnisation du préjudice allégué au titre de la perte des loyers ne saurait être supérieure à la somme de 7 900 euros,

En conséquence,

— la ramener à de plus justes proportions compte tenu du caractère incertain du préjudice,

En tout état de cause,

— ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14],

— la débouter de la demande d’indemnisation en compensation de l’absence de révision des loyers et de sa demande de dispense de paiement des indemnisations octroyées,

— constater que la répartition des condamnations du syndicat des copropriétaires s’appliqueront en fonction de la quote-part des millièmes généraux des charges communes générales,

— ordonner que les condamnations éventuellement prononcées seront réglées, in fine, par tous les copropriétaires, y compris la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] selon leur quote-part de charges communes générales,

III- A titre reconventionnel :

— condamner la SCI du Chapitre [Localité 17] de Meaux au paiement de la somme de 5 000 euros,

IV- Au titre de l’appel en cause et garantie :

— déclarer recevable et bien fondée la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 3] d’intervention forcée de la SAS L. [V] Immobilier aux fins qu’elle vienne concourir au déboutement des demandes principales formées par la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14],

— condamner la SAS L. [V] Immobilier sas l. [V] immobilier à le relever et garantir indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

A titre subsidiaire,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel en garantie formé par syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 3],

— condamner la S.A.S. L. [V] Immobilier à le relever et garantir indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

V- En tout état de cause,

— ordonner n’y avoir lieu à l’application de l’exécution provisoire,

— condamner la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] ou tout succombant dont la S.A.S. [V] Immobilier au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] ou tout succombant dont la SAS L. [V] Immobilier aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Eydoux Mélissa de la Selarl Eydoux & Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives du 19 septembre 2023, la SARL L. [V] Immobilier a conclu au débouté du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] de ses demandes et à sa condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 4 juillet 2024, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater” sans qu’une prétention ne suive et qui ne sont pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif et non dans la partie discussion des conclusions.

1. La fin de non recevoir :

1.1. Le présent litige ayant été introduit par assignation du 14 août 2019, le syndicat des copropriétaires est recevable à soulever devant le tribunal une fin de non recevoir en ce que les dispositions de l’article 789, 6°du code de procédure civile issues du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 qui attribuent compétence au seul juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non recevoir, réserve cette compétence aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

1.2. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] est dépourvue d’intérêt à agir, dès lors que les travaux de reprise de la terrasse dont elle a la jouissance privative n’ont pas été votés lors de l’assemblée générale du 19 juin 2019 mais lors de l’assemblée générale du 21 juin 2021 et complétés lors de l’assemblée générale du 21 avril 2022.

La requérante fait à bon droit valoir, sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile, que l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice, date à laquelle les travaux n’avaient pas encore été votés, et non à la date à laquelle le juge statue, l’intérêt à agir ne pouvant dépendre de circonstances postérieures qui la rendraient sans objet.

La SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] est par conséquent déclarée recevable en sa demande aux fins d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale de la copropriété du 19 juin 2019.

2. La demande d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale de la copropriété du 19 juin 2019 :

Les travaux objet de cette résolution ont fait l’objet d’un vote favorable lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2021, et ces travaux ont été réalisés et réceptionnés le 24 février 2022. En l’état de cette régularisation ultérieure, la demande d’annulation formulée est devenue sans objet, de sorte que la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] doit en être déboutée.

3. La responsabilité du syndicat des copropriétaires :

3.1. Fondements :

La SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] expose subir l’inertie et les tergiversations du syndicat des copropriétaires pour faire les travaux nécessaires depuis 2016, date à laquelle cette juridiction a rendu un jugement constatant les désordres et défauts de conformité de l’immeuble et notamment ceux afférents à sa terrasse, attenante à son lot n° 28, partie commune dont elle a la jouissance.

Elle rappelle qu’aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes autres actions récursoires.

Ces dispositions, qu’il s’agisse de la version issue l’ordonnance de 2019-1101 du 30 octobre 2019 ou de la version antérieure, instaurent une responsabilité de plein droit qui joue en dehors de toute faute du syndicat contrairement à ce qu’indique celui-ci. Dans la version aujourd’hui en vigueur de cet article, il n’est plus visé le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, le texte prévoyant que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes… ».

La requérante considère que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires avec les préjudices dont elle réclame réparation est établie à compter de la date du jugement rendu le 19 janvier 2016, jusqu’à la réalisation effective des travaux, puisque aucune faute de sa part ni celle d’un tiers n’est démontrée par le syndicat des copropriétaires. Elle considère également que le syndicat des copropriétaires devait, dès le 24 mars 2017, date de sa première demande faite au syndic, faire exécuter les études et devis nécessaires pour la réalisation des travaux.

La SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] fonde également sa demande d’indemnisation sur les dispositions des articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du Code civil.

3.2. Les diligences du syndicat des copropriétaires :

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 3 décembre 2016, les copropriétaires ont voté l’adoption d’un budget prévisionnel de 15 000 euros en vue de la prise en charge des travaux de réparations d’étanchéité de la terrasse dont la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] a la jouissance, le syndic bénévole M. [M] s’engageant à faire établir des devis en vue d’un chiffrage définitif. Le compte rendu de cette assemblée générale atteste des discussions entre les copropriétaires sur la responsabilité quant à la prise en charge des travaux de réparations de la terrasse attenante au lot de la SCI. Il y est expliqué que les désordres n’ont pas été jusqu’alors traités dans la mesure où la copropriété était dans l’attente du jugement rendu en 2016.

À plusieurs reprises, la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] a sollicité la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires afin que soient votés les travaux relatifs à la terrasse, sous le contrôle d’un architecte.

L’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2017 a voté une résolution confiant une mission de maîtrise d’oeuvre a M. [R], architecte. Celui-ci a, dans son rapport du 12 mars 2018, conclu à la dangerosité de l’ouvrage pour la sécurité des personnes et préconisé sa réfection dans le meilleur délai.

Les copropriétaires ont été convoqués à l’assemblée générale ordinaire du 9 octobre 2018 en vue du vote des travaux concernant l’étanchéité de la terrasse, convocation à laquelle étaient joints le rapport de M. [R] du 10 mars 2018, le rapport du BET BE 2 TL du 14 juin 2018 préconisant deux solutions de mise en conformité, les devis des sociétés SODITRA pour les travaux de maçonnerie et d’étanchéité, des sociétés INDIGO et GW ETANCHEITE pour les travaux d’étanchéité, la proposition du groupe RCB pour la souscription d’une assurance dommages-ouvrages et la proposition d’honoraires de M. [R] pour le suivi des travaux.

Lors de cette assemblée générale, la copropriété a décidé de « ne pas soumettre au vote la résolution proposée » et a sollicité « la tenue d’une assemblée générale spéciale au cours de laquelle seraient soumis au vote :

— la répartition du coût des travaux entre l’ensemble des copropriétaires suivant les millièmes de charges générales comme cela a été fait par le passé,

— des travaux de rénovation de la terrasse différents de la solution proposée et préconisée afin de donner plus de choix aux copropriétaires sur les travaux permettant de solutionner le problème. Il est notamment envisagé de discuter avec la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] des modalités d’utilisation de la terrasse».

Le 11 décembre 2018, le syndic a adressé des devis complémentaires de travaux à la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14], laquelle a à plusieurs reprises sollicité que les travaux soient votés rapidement.

Lors de l’assemblée générale du 19 juin 2019, la résolution n°3 portant sur les travaux de réfection de la terrasse n’a pas été adoptée.

Responsable de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires expose vainement, y compris sur le fondement délictuel, la nécessité, dans l’intérêt collectif de la copropriété, d’obtenir des devis performants et concurrentiels et les contraintes liées aux délais administratifs de traitement des travaux.

En effet, celui-ci disposait de tous les éléments lui permettant de chiffrer le montant des travaux à entreprendre aux termes du jugement rendu le 19 janvier 2016, éléments qui ont été complétés par les documents annexés à la convocation pour l’assemblée générale ordinaire du 9 octobre 2018, ces tergiversations se comprenant d’autant moins qu’une somme substantielle a été allouée au profit du syndicat des copropriétaires par la décision rendue le 19 janvier 2016.

Il est constant que la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] à laquelle il n’est opposé aucune faute concernant la réalisation des travaux litigieux, a sollicité à plusieurs reprises et dès le 24 mars 2017 l’organisation d’une assemblée générale pour faire voter les travaux sur la base de l’expertise judiciaire de M. [J]. Ces travaux seront finalement adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2021 et feront l’objet d’un procès-verbal de réception du 24 février 2022.

Il résulte de ces éléments que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être retenue pour défaut d’entretien des parties communes, en l’espèce la terrasse attenante au lot numéro 28 appartenant à la SCI, au regard de l’absence de diligences pour faire voter les travaux de mise en conformité de l’ouvrage.

4. Les demandes indemnitaires :

La SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] rappelle que dans son jugement du 19 janvier 2016, le tribunal de grande instance d’Avignon a retenu que « les désordres qui affectent le logement de la SCI le rendent impropre à sa destination et empêchent sa mise en location depuis le mois de décembre 2011 ».

4.1. Un préjudice de jouissance :

La juridiction a par ailleurs indiqué, s’agissant du bien de la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] situé au troisième étage de la copropriété, à savoir un appartement de type T1, d’une superficie habitable d’environ 60 m², avec terrasse d’environ 36 m² :

« L’expert a déterminé la valeur locative de l’appartement à la somme de 630 €/mois. La locataire qui l’occupait l’a quitté en décembre 2011, à cause des infiltrations d’eau et de la condamnation de la terrasse.

Le manque à gagner supporté par le Chapitre de [Localité 17] pour la période allant du 1er décembre 2011 à ce jour est de : 14 mois x 630 € =8.820 €.

Par ailleurs, pendant 53 mois, la SCI du Chapitre [Localité 17] a été contrainte de concéder une réduction de loyer de 100 € mensuels, en raison de l’impossibilité pour le locataire d’utiliser la terrasse, soit un manque à gagner supplémentaire de 53 mois x 100 € = 5.300 € ».

M. [O] a ainsi été condamné à payer à la SCI du Chapitre [Localité 17] de Meaux la somme totale de 14 120 euros au titre des pertes de loyers.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la requérante ne démontre pas l’impossibilité technique de louer son appartement compte tenu de l’inaccessibilité de la terrasse, ce à quoi la SCI répond que son locataire a dû quitter l’appartement en raison des infiltrations et de la condamnation de la terrasse à laquelle l’accès s’effectue depuis l’appartement.

Dans son jugement du 19 janvier 2016, la juridiction a en effet relevé l’existence d’infiltrations dans le logement de la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14].

Aucun élément n’est justifié pour établir depuis 2011 une baisse de la valeur locative du logement de la SCI offert à la location à cette date et comme tel, attestant de la volonté de la requérante d’affecter son bien à la location.

Dans ces conditions, il est fait droit à la demande d’indemnisation de la SCI à hauteur d’un loyer mensuel escompté de 630 euros par mois à compter du 19 janvier 2016, jusqu’au 21 février 2022.

En conséquence de quoi, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] est condamné à payer à la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] une somme de 53 550 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

La SCI du Chapitre [Localité 17] de Meaux sollicite une somme à titre de dommages intérêts équivalents à 10 % du montant des loyers pour compenser l’absence de révision des loyers pendant sept ans.

Cette demande formulée à titre forfaitaire et sans égard au mode de calcul de la révision d’un loyer ne peut être accueillie favorablement, de sorte que la requérante en sera déboutée.

4.2. Une perte d’ensoleillement et de valeur du bien :

Dans un mail du syndic du 18 novembre 2020, la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] a été informée de ce que la réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse dont elle a la jouissance privative nécessiterait sa couverture aux deux tiers, la requérante indiquant n’avoir pas eu d’autre choix que de donner un accord de principe en l’absence d’une autre solution et au regard de l’urgence à faire réaliser des travaux.

Il est constant que ce choix résulte de la position de l’Architecte des Bâtiments de France et n’est aucunement imputable au syndicat des copropriétaires, de sorte que la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] doit être déboutée de sa demande d’indemnisation.

5. Demande reconventionnelle en dommages intérêts :

Le syndicat des copropriétaires explique que la copropriété subit un préjudice du fait des instances diligentées depuis plusieurs années par la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14], la contraignant à débourser des sommes importantes afin d’assurer la défense de ses intérêts au sein de ces procédures dites « à outrance » qui selon le défendeur, découragent les acquéreurs potentiels compte tenu du risque de condamnation et de l’augmentation significative des charges de copropriété.

La SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] rappelle à bon droit qu’elle n’a fait qu’user d’une voie de droit qui lui est légalement offerte, pour obtenir une juste réparation de l’ensemble de ses préjudices du fait de l’inertie du syndicat des copropriétaires.

Il est en effet constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, circonstances dont la preuve n’est en l’espèce pas rapportée, au rappel de ce que le risque d’appauvrissement de la copropriété n’est pas sérieux en l’état de la condamnation prononcée par cette juridiction 19 janvier 2016 au profit du syndicat des copropriétaires.

La demande est en conséquence de quoi rejetée.

6. Appel en garantie :

Au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, et 1992 et 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] demande à être relevé et garanti des condamnations prononcées à son encontre, par le syndic, la SARL L. [V] Immobilier, lui imputant à faute son inaction et un manquement à son devoir de conseil tenant à l’information de l’assemblée des copropriétaires du risque d’annulation d’une délibération. Il lui reproche également de n’avoir pas engagé les travaux de reprise compte tenu de la dangerosité de la terrasse, partie commune.

Il convient de relever que dans le cadre de l’instance sanctionnée par le jugement rendu par cette juridiction le 19 janvier 2016, la copropriété, ayant pour syndic bénévole M. [M], démissionnaire et dont le mandat a pris fin le 8 février 2017, avait la connaissance du caractère urgent des travaux à entreprendre sans pouvoir reprocher une mauvaise appréciation des risques de l’espèce à la SARL

L. [V] Immobilier liée à la copropriété par un contrat de syndic souscrit le 24 avril 2017, à effet au 8 février 2017.

La SARL explique avoir tout mis en oeuvre pour la réalisation des travaux de réfection des nombreux désordres à la suite du jugement du tribunal de grande instance d’Avignon du 19 janvier 2016 et avoir convoqué les copropriétaires à une assemblée générale le 13 septembre 2017, laquelle a adopté la résolution consistant à confier une mission de maîtrise d’oeuvre à M. [R] en vue de l’établissement d’un descriptif de l’ensemble des travaux à réaliser en vue de solutionner le problème d’étanchéité déposée par la terrasse attenante au lot 28.

La SARL s’étonne par ailleurs que lors de cette assemblée générale, la copropriété ait également voté une résolution dans laquelle elle a décidé de ne pas poursuivre la procédure à l’encontre de M. [O] au titre du jugement rendu par le tribunal le 19 janvier 2016 qui a condamné celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 696 930,04 euros au titre de la réparation des désordres.

Il est constant que M. [R] a déposé son rapport le 12 mars 2018, puis une synthèse le 28 septembre 2018 sur les solutions techniques envisagées aux fins de réfection de la terrasse, tous documents qui seront annexés à la convocation en vue de l’assemblée générale du 9 octobre 2018.

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SARL de ne pas avoir fait le nécessaire à l’issue de l’assemblée générale du 9 octobre 2018, sans préciser la nature de ces manquements, dans la mesure où les copropriétaires ont pris la décision de ne pas soumettre au vote la résolution relative à la réfection du plancher et l’étanchéité de la terrasse et se sont bornés à solliciter la tenue d’une assemblée générale spéciale, le contenu détaillé de cette décision étant énoncé ci-dessus. Il convient de relever de plus qu’aucune diligence particulière n’a imposée au syndic du chef des travaux dont s’agit, nonobstant le grief fait par le syndicat des copropriétaires de l’absence de mise en concurrence des entreprises pour l’établissement de devis.

La question de la réalisation desdits travaux va être mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 juin 2019 en sa délibération n°3 et rejetée par l’assemblée des copropriétaires qui va demander au syndic la consultation d’autres entreprises pour obtenir des propositions.

Le procès-verbal de cette assemblée générale comporte une délibération n°5 intitulée « Conséquence du vote sur les questions 3 et 4 sur la poursuite de la mission du syndic L. [V] Immobilier. Il y est indiqué « dans le cas où l’assemblée générale ne votera pas en faveur de la réalisation de travaux de réfection du plancher et étanchéité de la terrasse attenante au lot 28 suivant les préconisations de M. [R], le syndic confirme qu’il ne pourra continuer à assurer sa mission».

Une assemblée générale spéciale se tiendra le 26 novembre 2019 après obtention par le syndic de plusieurs devis d’entreprises.

À la suite de quoi, de nombreuses démarches vont être entreprises avec les services de la ville d'[Localité 12] et l’Architecte des Bâtiments de France avant que les travaux ne soient définitivement votés sur la base de nouveaux devis lors de l’assemblée générale du 21 juin 2021.

Ainsi, dès sa prise de fonction, il est établi que la SARL L. [V] Immobilier a accompli les diligences qui lui étaient imparties aux termes de son mandat et conformément à celles qui lui étaient confiées par les copropriétaires dans le cadre des assemblées générales successives qui se sont déroulées, sans que ne puisse lui être opposée une quelconque inertie tenant aux délais à l’issue desquels les travaux litigieux ont pu être votés, au regard des difficultés techniques de la réalisation de tels travaux et de la contrainte administrative tenant à ce que ceux-ci nécessitaient l’accord des Monuments Historiques et des Bâtiments de France, la copropriété étant située dans un hôtel particulier dans le centre ancien d'[Localité 12].

En conséquence de quoi, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] doit être débouté de son appel en garantie formé à l’encontre de la SARL L. [V] Immobilier.

7. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Les dépens de l’instance seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] qui succombe en ses demandes.

Il y a lieu également de le condamner, en application de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 5 000 euros à la SCI du Chapitre [Localité 17] de Meaux et celle de 2 000 euros à la SARL L. [V] Immobilier.

Enfin, l’ancienneté de l’affaire justifie que l’exécution provisoire du présent jugement, nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, soit ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] recevable à soulever la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14];

Déclare la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] recevable en sa demande aux fins d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale de la copropriété du 19 juin 2019 ;

Dit que la demande d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale de la copropriété du 19 juin 2019 est devenue sans objet et en déboute la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] à payer à la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] la somme de 53 550 euros au titre d’un préjudice de jouissance sur la période du 19 janvier 2016 au 21 février 2022 ;

Déboute la SCI du Chapitre [Localité 17] de Meaux de sa demande au titre de la révision des loyers ;

Déboute la SCI du Chapitre [Localité 17] de Meaux de sa demande au titre d’une perte d’ensoleillement et de valeur de son bien ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] de sa demande de dommages intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] de son appel en garantie à l’encontre de la SARL L. [V] Immobilier ;

Dispense LA SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 2] en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 5 000 euros à la SCI du Chapitre [Localité 17] de [Localité 14] et celle de 2 000 euros à la SARL L. [V] Immobilier ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT