Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Maître Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES,

substitué par Maître Chloé ARNOUX, avocate au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [T] [U] [B]

Logement 12

9 Rue de Valenciennes

44300 NANTES

représenté par Maître Maxime GOUACHE, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : [M] HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 mars 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 24/03583 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NMZ2

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Benoît BOMMELAER

CCC à Maître Maxime GOUACHE + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 juillet 2021 à effet au même jour, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [M] [U] [B] un logement de type 2 lui appartenant sis, 9 rue de Valenciennes, RdC, n°12 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 260,14 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 90,05 €.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [M] [U] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.782,34 € arrêté au 13 mai 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [M] [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion de [M] [U] [B] ainsi que toutes personnes introduites de son chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour commençant à courir, à défaut de départ complet des lieux, passé un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à venir ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 2.490,47 € au titre des loyers et charges impayés au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner [M] [U] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, majoré des charges locatives ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner le locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mars 2025 et renvoyée à l’audience du 15 mai 2025.

Dans ses dernières conclusions, Nantes Métropole Habitat demande au juge des contentieux de la protection de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Débouter [M] [U] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion de [M] [U] [B] ainsi que toutes personnes introduites de son chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour commençant à courir, à défaut de départ complet des lieux, passé un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à venir ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 3.850,56 € au titre des loyers et charges impayés au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner le locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

À l’audience, Nantes Métropole Habitat reprend ses demandes et ajoute que le locataire est l’auteur de troubles du voisinage qui nécessitent également son expulsion.

Régulièrement assigné à personne, [M] [U] [B] n’a pas comparu mais était représenté par son avocat ; il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions, reprises à l’audience, [M] [U] [B] demande au Tribunal :

· A titre liminaire, de déclarer la demande présentée par Nantes Métropole Habitat irrecevable faute de justifier des diligences prévues par les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

· A titre principal, lui accorder des délais de paiement, échelonner sa dette locative et ainsi suspendre l’effet de la clause résolutoire ;

· A titre subsidiaire, lui accorder un délai d’un an pour avoir à quitter les lieux ;

· En tout état de cause, débouter Nantes Métropole Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et tendant à ce que les dépens soient mis à sa charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 25 avril 2024, dont la Caisse a accusé réception le 29 avril 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 6 novembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2024, qui en accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire par le commandement de payer pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement au contrat de bail en cours, qui demeure régi par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 22 mai 2024 pour un arriéré de loyers et charges d’un montant de 1.782,34 € arrêté au 13 mai 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la clause résolutoire insérée au bail en son article 4.7.1, qui prévoit un délai de deux mois laissé au locataire pour s’acquitter de sa dette après le commandement de payer.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [M] [U] [B].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[M] [U] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.850,56 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 14 mai 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 306,09 € (127,12 € + 178,97 €).

En outre, l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé (…) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. (…)

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

En l’espèce, le bailleur ne justifiant pas de cette mise en demeure, les frais d’assurance qu’il a tarifés au locataire seront déduits du montant de la dette locative, à hauteur de 59,04 € (15 fois 2,75 € + 3 fois 5,93€).

En conséquence, [M] [U] [B] sera condamné au paiement de la somme de 3.485,43 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 15 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, outre les charges et revalorisation en plus, soit la somme de 287,19€.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [M] [U] [B] n’a effectué aucun versement depuis juin 2024, lui-même seul versement depuis octobre 2023.

La bailleresse s’opposant à l’octroi de délais de paiement, en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience et sans que la particularité de sa situation ne puisse influer sur l’application de la loi, aucun délai de paiement ne peut être accordé à [M] [U] [B].

Sur le délai pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l’article 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

[M] [U] [B] demande à bénéficier un délai d’un an pour quitter les lieux.

En l’espèce, au regard des conditions actuelles de logement dans la métropole nantaise, particulièrement s’agissant des bailleurs sociaux, et en tenant compte du grave état de santé du locataire, victime d’une plaie thoracique à l’arme blanche le 6 novembre 2023, ce qui correspond à la date à laquelle il a cessé de payer son loyer, il doit être constaté que le relogement de l’intéressé ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

S’agissant des nuisances sonores dont se plaint son voisin de pallier depuis juillet 2022 et jusqu’à juin 2024, Nantes Métropole Habitat ayant dû rappeler par courriers officiels des 4 août 2022 et 11 avril 2023 à [M] [U] [B], outre une mise en demeure du 8 novembre 2023, il est notable que depuis le constat d’accord signé par la bailleresse et son locataire devant le Conciliateur de justice le 4 avril 2024, aucun dérangement n’a été dénoncé.

L’état de santé de [M] [U] [B], particulièrement grave, a entraîné le 5 mai 2025 un avis d’inaptitude faisant obstacle à tout reclassement dans un emploi, l’intéressé travaillant avant son agression comme plombier chauffagiste/ manœuvre. Enfin, il existe deux situations inégales entre un locataire et son bailleur, Office public de l’Habitat.

Dans ces conditions, au regard de l’absence de paiement du loyer, [M] [U] [B] n’ayant effectué qu’un seul versement depuis son agression de novembre 2023 d’une part, et des éléments relevés ci-dessus, il convient d’accorder au locataire un délai de quatre mois pour quitter les lieux, à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les autres demandes

Le concours de la force publique étant suffisante pour s’assurer de l’exécution de cette décision, la demande d’astreinte est rejetée.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [U] [B], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, au regard de sa situation de partie civile dans une enquête en cours et aux souffrances subies suite à une grave agression ayant entraîné une inaptitude professionnelle, la demande de Nantes Métropole Habitat présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 juillet 2021 entre Nantes Métropole Habitat et [M] [U] [B], concernant le logement sis 9 rue de Valenciennes, RdC, n°12 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 23 juillet 2024 ;

CONDAMNE [M] [U] [B] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 3.485,43 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE [M] [U] [B] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 15 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, outre les charges et revalorisation en plus, soit la somme mensuelle de 287,19 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [M] [U] [B], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [M] [U] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de quatre mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [M] [U] [B] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE Nantes Métropole Habitat de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

[M] HORTAIS Constance GALY