TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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N° RG 24/54646 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5A5X

N° : 13-CH

Assignations du :

14 Juin 2024

19 Novembre 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 09 avril 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame la Maire de la VILLE DE [Localité 14] représentant ladite Ville

[Adresse 13]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDEURS

La société AIRBNB IRELAND, société à responsabilité illimitée de droit irlandais

[Adresse 10])

[Adresse 12]

IRELANDE

représentée par Maître Yves ARDAILLOU, avocat au barreau de PARIS – #R0138

Monsieur [M] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [T] [H] [W] épouse [Z]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentés par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS – #P0098

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [Z] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 2] dans le douzième [Localité 11], constituant le lot de copropriété n°186.

Par acte du 14 juin 2024, la ville de Paris les a assignés devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, afin de voir :

– constater les infractions commises par eux ;

– les condamner à une amende civile de 50 000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– les condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par acte du 19 novembre 2024, M. et Mme [Z] ont assigné la société Airbnb Ireland en intervention forcée.

La jonction des deux instances enregistrées sous les numéros de RG 24/54646 et 24/58202 a été prononcée à l’audience du 15 janvier 2025 et l’affaire renvoyée au 19 mars 2025.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 19 mars 2025, la ville de [Localité 14] maintient ses demandes et sollicite le rejet de la fin de recevoir tirée de la prescription soulevée par les époux [Z].

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, M. et Mme [Z] demandent au président du tribunal judiciaire de :

– ordonner la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro RG 24/58202 à celle enrôlée sous le numéro RG 24/54646;

constater leur désistement d’instance et d’action à l’égard de la société Airbnb Ireland ;

A titre liminaire,

déclarer irrecevable l’action de la ville de [Localité 14] sur le fondement de la prescription pour tous les faits antérieurs au 14 juin 2019 ;

A titre principal,

Sur la période postérieure au 14 juin 2019,

constater la carence de la ville de [Localité 14] dans l’administration de la preuve ;

constater que les conditions de l’infraction des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies à défaut d’élément matériel ;

débouter la ville de [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes et les déclarer infondées ;

En toute hypothèse,

leur donner acte, ainsi qu’à la société Airbnb Ireland, de ce qu’ils conserveront respectivement à leur charge les frais et dépens relatifs à l’intervention forcée, en ce compris ceux visés par les articles 699 et 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

constater la cessation de l’infraction depuis le 20 février 2023 ;

constater une déclaration des montants au titre de leurs revenus fonciers ;

dire qu’ils sont de bonne foi ;

En conséquence,

ramener le montant de l’amende civile à la somme de 1 euro ;

condamner la ville de [Localité 14] à leur payer la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la ville de [Localité 14] à supporter tous les dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Airbnb Ireland UC indique accepter le désistement d’instance et d’action de Mme et M. [Z].

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement partiel

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Aux termes de l’article 395 du même code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Au cas présent, M. et Mme [Z] se désistent de leur instance et leur action à l’encontre la société Airbnb Ireland UC, qui accepte ce désistement.

Dès lors, il convient de constater le désistement partiel d’instance et d’action de Mme et M. [Z].

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 15] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 14], et notamment du constat de location meublée touristique du 19 octobre 2023 établi par Mme [P] en sa qualité de contrôleuse assermentée, que M. et Mme [Z] ont mis leur appartement meublé situé [Adresse 3] en location via la plateforme numérique Airbnb.

Ce logement n’est pas leur résidence principale puisque que les époux [Z] ont déclaré fiscalement le logement en tant que résidence secondaire et leur résidence principale au [Adresse 5].

Cet appartement a par ailleurs fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée le 22 novembre 2017 en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ayant donné lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

La preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résulte tant du permis de construire n°34957 du 22 mai 1969 mentionnant « l’édification d’un bâtiment de huit étages […] à usage d’habitation (52 logements) sur trois niveaux de sous-sol (garage) [Adresse 1] », que du certificat d’achèvement des travaux du 29 novembre 1973 et du plan d’architecte du sixième étage de l’immeuble décrivant les « logements » et permettant de constater que le studio est bien composé d’un séjour cuisine et d’une salle de bain.

Dès lors, les travaux de construction entrepris en 1969 et achevés en 1973 ayant été autorisés en vue de la construction d’un immeuble à usage d’habitation et aucune autorisation de changement d’usage n’étant intervenue depuis lors, la preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 est rapportée.

Il s’ensuit que M. et Mme [Z] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant leur appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 14] est fondée.

Sur la prescription

M. et Mme [Z] invoquent la prescription de l’action de la ville de [Localité 14] s’agissant de la période allant de 2016 à 2019.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’assignation ayant été délivrée aux époux [Z] le 14 juin 2024, elle ne peut concerner que des faits postérieurs au 14 juin 2019, de sorte que les demandes de la ville de [Localité 14] relatives aux faits antérieurs au 14 juin 2019 sont irrecevables comme prescrites.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 14], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, les tableaux transmis par la plateforme Airbnb font apparaître les nuitées de l’année 2020 et il en ressort que le bien a été loué pour 102 nuitées en 2020, 29 en 2021, 62 en 2022.

Les défendeurs contestent le caractère intentionnel de la violation de la législation, précisant avoir procédé à l’enregistrement de leur logement comme location meublée de tourisme le 22 novembre 2017 et avoir déclaré aux services fiscaux l’ensemble des revenus issus de la location, dont ils précisent qu’ils sont restés modestes et sur lesquels ils ont été imposés.

Il convient néanmoins de rappeler que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi.

En revanche, concernant les gains tirés des locations illicites, il ressort du constat d’infraction que le local était loué pour un montant moyen de 74 euros la nuit, de sorte que le gain illicite peut être estimé à 14.282 euros sur les années 2020 à 2022 (74 euros x 193 nuitées), ce qui est très inférieur aux estimations de la ville de [Localité 14], s’élevant à 180.000 euros.

Il doit par ailleurs être porté au crédit des défendeurs qu’ils ont collaboré avec la ville de [Localité 14] et immédiatement répondu à ses lettres et demandes de justificatifs, organisant une visite du bien et transmettant les justificatifs requis.

De plus, les pièces produites établissent que les époux [Z] ont cessé de louer leur bien sur la plateforme Airbnb après la visite des lieux par la direction du logement et immédiatement supprimé leur compte Airbnb.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, de la bonne foi démontrée par M. et Mme [Z] et du retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à la somme globale de 10.000 euros, soit une amende de 5.000 euros à la charge de chacun des défendeurs, étant rappelé que le prononcé de l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum (3e Civ., 11 juillet 2024, pourvoi n 23-10.467, publié).

Sur les frais et dépens

Parties perdantes, M. et Mme [Z] seront tenus aux dépens et, par suite, condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le désistement d’instance et d’action de M. et Mme [Z] à l’égard de la société Airbnb Ireland UC ;

Condamne M. et Mme [Z] au paiement, chacun, d’une amende civile de 5.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 14] ;

Condamne M. et Mme [Z] aux dépens ;

Condamne M. et Mme [Z] à payer à la ville de [Localité 14] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 14] le 09 avril 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY