TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02877

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFOD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 24 Janvier 2025

E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[P] [J]

[H] [C]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le 24/01/25 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE (anciennement dénommé HABITAT SOCIAL),

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par Madame [S] [M], Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS

Madame [P] [J],

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [H] [C],

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 mars 2016, l’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] un appartement à usage d’habitation N°264 situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 391,98 euros et une provision sur charges mensuelle de 215,78 euros.

Le 26 avril 2024, l’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 24 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, l’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2.401,49 euros, outre les échéances postérieures impayées s’il y a lieu, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 juillet 2024.

A l’audience du 03 décembre 2024, l’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [S] [M], munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.306,66 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise. Il est indiqué qu’une nouvelle dette s’est constituée en octobre 2023 malgré une première ordonnance d’expulsion qui a été rendue en décembre 2021. Il est précisé que le loyer courant a été payé avant l’audience bien que l’APL soit suspendue en raison d’une créance de la CAF.

Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Ils indiquent que Monsieur [H] [C] est au chômage et perçoit une somme de 850 euros et que Madame [P] [J] travaille depuis le mois d’août 2024 et perçoit une rémunération de 700 euros. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré. Ils précisent avoir 3 enfants et qu’une demande de FSL est en cours.

L’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT ne s’oppose pas à la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 24 novembre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 mars 2016 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.521,68 euros a été signifié le 26 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 800 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 08 novembre 2024 démontrant que Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] restent devoir la somme de 3.306,66 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise.

Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.306,66 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J], démontrant leur capacité à solder la dette locative et acceptées par le bailleur, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 50 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] et compte tenu de la reprise du paiement du loyer avant l’audience, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT, Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2016 entre l’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT d’une part et Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation N°264 situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3.306,66 euros (décompte arrêté au 08 novembre 2024, incluant une dernière facture d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] soient condamnés solidairement à verser à l’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 11] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [C] et Madame [P] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,