TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00388

N° Portalis DBX4-W-B7J-TYXO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[D] [I]

C/

[U] [F]

[X] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à M^e Agnès BUTIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [D] [I]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [F]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [X] [F]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 06 mai 2023 signé électroniquement, Mme [D] [I], par l’intermédiaire de son mandataire la SASU ERA IMMOBILIER JONCQUIERES&CO, a donné à bail à M. [U] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 413 € et 35 € de provision sur charges.

Par acte distinct en date du 03 mai 2022, Mme [X] [F] s’est portée caution personnelle et solidaire des obligations de M. [U] [F].

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [D] [I] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 novembre 2023 pour un montant de 1.793,20€ en principal.

Mme [D] [I] a fait signifier second un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 octobre 2024 pour un montant de 4.012,47 € en principal, dénoncé à la caution le 06 novembre 2024 par acte remis à étude.

Par actes de commissaire de Justice en date des 22 janvier 2025 et 29 janvier 2025, Mme [D] [I] a ensuite fait assigner M. [U] [F] et Mme [X] [F], en sa qualité de caution, en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M. [U] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous huitaine à compter de la signification de l’ordonnance rendue avec dispense de tout délai compte tenu de l’urgence à sauvegarder la créance et au vu de la mauvaise foi du preneur, si besoin est avec le concours de la force publique;

— et de condamner solidairement M. [U] [F] et Mme [X] [F] au paiement à titre provisionnel :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 4.956,92 euros, échéance de janvier 2025 incluse avec les intérêts au taux légal et actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux, révisable selon stipulations contractuelles ;

*de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, de leur dénonce à la caution.

A l’audience du 04 avril 2025, Mme [D] [I], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.339,37 euros. Mme [D] [I] précise que le locataire a reprise le paiement du loyer courant et que la dette a diminué mais qu’elle s’oppose à la demande en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire, en ce que le locataire ne démontre pas sa capacité à rembourser la dette compte tenu du montant de ses revenus.

M. [U] [F] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 80 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise exercer un emploi en qualité d’agent hospitalier pour lequel il perçoit un revenu d’environ 1498 euros. Il explique que la dette loctive s’est constituée car il a aidé financièrement sa famille.

Mme [X] [F], caution, comparait en personne et sollicite également des délais de paiement. Elle indique exercer un emploi en qualité d’agent d’escale et percevoir un revenu de 1700 à 2100 euros par mois, et exposer un loyer de 505 euros environ. Elle précise vivre seule avec sa fille mineure.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, Mme [D] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025, délai prescrit par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu à effet au 06 mai 2023 contient une clause résolutoire (page 4) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 24 octobre 2024 pour la somme en principal de 4.012,47 €, conformément à la clause résolutoire.

M. [U] [F] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 442,90 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 décembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [D] [I] produit un décompte démontrant que M. [U] [F] reste lui devoir la somme de 876,92 € à la date du 02 avril 2025, incluant le mois de mars 2025, et après déduction du mois d’avril 2025. En effet, le bail prévoit le paiement du loyer et de la provison sur charges au 05 du mois de sorte qu’à la date de l’audience la somme de 462,45 euros n’était pas exigible.

M. [U] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et Mme [X] [F] ne conteste pas son engagement de cautionnement.

Le commandement de payer en date du 24 octobre 2024 a été dénoncé à la caution le 06 novembre 2024, soit dans le délai de 15 jours de sorte que Mme [X] [F] est également tenue solidairement des intérêts de la dette locative, en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

S’agissant de la caution, les délais dont elle peut bénéficier sont limités à 2 ans par l’article 1343-5 du Code civil et tiennent compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce, au regard du fait que M. [U] [F] a effectué un versement significatif de 4000 euros le 14 février 2025 afin d’apurer sa dette, du montant de celle-ci, de ses ressources ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 80 €, soit 10 mensualités de 80 € et une 11ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les mêmes modalités seront applicables à Mme [X] [F].

Par ailleurs, la demande de M. [U] [F] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [U] [F] , et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [U] [F] ainsi que sa condamnation solidaire avec Mme [X] [F], en qualité de caution, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [U] [F] et Mme [X] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2024 et de sa dénonce à la caution mais à l’exception du coût du commandement de payer du 14 novembre 2023 et de sa dénonce à la caution, en ce qu’il ne s’agit pas de frais exposés dans le cadre de la présente instance. Mme [D] [I] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [D] [I], M. [U] [F] et Mme [X] [F] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 06 mai 2023 entre Mme [D] [I] et M. [U] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 décembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [U] [F] et Mme [X] [F], en qualité de caution, à payer à Mme [D] [I] à titre provisionnel la somme de 876,92 € (décompte arrêté au 02 avril 2025, incluant le mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [U] [F] eet Mme [X] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 80 € chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [U] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [D] [I] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [U] [F] et Mme [X] [F], en qualité de caution, soient condamnés solidairement à payer à Mme [D] [I] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNONS in solidum M. [U] [F] et Mme [X] [F], en qualité de caution à payer à Mme [D] [I] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [U] [F] et Mme [X] [F], en qualité de caution aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement du 24 octobre 2024 et de sa dénonce à la caution mais à l’exception du coût du commandement de payer du 14 novembre 2023 et de sa dénonce à la caution ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente