TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00964

N° Portalis DBX4-W-B7J-T54C

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 01 Août 2025

[V] [C] épouse [Z]

[R] [Z]

C/

[T] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Août 2025

à la SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 01/08/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [V] [C] épouse [Z]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Amélie ZAROUR de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [R] [Z]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Amélie ZAROUR de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [T] [X]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 juin 2010, Monsieur ou Madame [R] [Z] ont donné à bail à Madame [T] [X] un appartement à usage d’habitation n°43 situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 395 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Par contrat distinct du même jour, Monsieur ou Madame [R] [Z] ont donné à bail à Madame [T] [X] un parking aérien n°65 sis à la même adresse pour un loyer mensuel de 60 euros.

Le 11 décembre 2024, Monsieur [R] [Z] et Madame [V] [Z] née [C] ont fait signifier à Madame [T] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, Monsieur [R] [Z] et Madame [V] [Z] née [C] ont ensuite fait assigner Madame [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire des baux, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.709,48 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 mars 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [R] [Z] et Madame [V] [Z] née [C], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.702,48 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise, en précisant que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 5 mars 2025, Madame [T] [X] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation conclu le 04 juin 2010 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article.

Le bail relatif au parking aérien a été conclu avec le même bailleur et le parking se situe à la même adresse que le logement principal dont il constitue ainsi l’accessoire. Ce bail prévoit qu’en cas de non-paiement et un mois après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif à ce parking n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non un mois comme stipulé. C’est donc ce délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer.

Un commandement de payer la somme de 2.082,44 euros dans le délai de deux mois, visant les deux baux et leurs clauses résolutoires, a été signifié le 11 décembre 2024.

Madame [T] [X] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 627,04 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 12 février 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs des clauses résolutoires, la résiliation est intervenue le 12 février 2025 et Madame [T] [X] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [T] [X] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur le sort à ce stade, celui-ci étant purement hypothétiques et déjà réglé par les dispositions légales.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [R] [Z] et Madame [V] [Z] née [C] produisent un décompte du 12 mai 2025 démontrant que Madame [T] [X] reste devoir la somme de 2.082,44 euros, mensualité d’avril 2025 comprise. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de mai 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 mai 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Madame [T] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.082,44 euros.

Madame [T] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 12 février 2025 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [R] [Z] et Madame [V] [Z] née [C], Madame [T] [X] sera condamnée à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 07 juin 2010 entre Monsieur [R] [Z] et Madame [V] [Z] née [C] et Madame [T] [X] concernant un appartement à usage d’habitation n°43 et un parking aérien n°65 situés tous deux [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 12 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [R] [Z] et Madame [V] [Z] née [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [T] [X] à verser à Monsieur [R] [Z] et Madame [V] [Z] née [C] à titre provisionnel la somme de 2.082,44 euros (décompte arrêté au 12 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [T] [X] à payer à Monsieur [R] [Z] et Madame [V] [Z] née [C] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [T] [X] à verser à Monsieur [R] [Z] et Madame [V] [Z] née [C] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 1er août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,