TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 06 septembre 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD CASABIANCA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 septembre 2024

à Mme [T] [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05156 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZP2

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [T], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 31 décembre 2009, l’Office public de l’habitat (OPH) 13 Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC), a donné à bail à Madame [D] [T] un local à usage d’habitation non meublé situé [Adresse 3], dans le [Localité 4], pour un loyer de 334,30 euros.

Le 29 mars 2023, des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat (OPH) 13 Habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (epic), venant aux droits de l’Opac Sud, a fait signifier à Madame [D] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2023, l’Epic 13 Habitat, pris en la personne de son Président, a fait assigner Madame [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— condamnation au paiement de la somme de 1 595,95 euros à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance,

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail,

— expulsion avec le concours de la force publique, si besoin est,

— condamnation de Madame [D] [T] par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges (indexation annuelle incluse) jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamnation de Madame [D] [T] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamnation de Madame [D] [T] au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

Appelée à l’audience du 26 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet de renvois contradictoires pour être finalement retenue à l’audience du 20 juin 2024.

A l’audience du 20 juin 2024, l’Epic 13 Habitat, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, a indiqué qu’une partie de la dette, à hauteur de 2 977,09 euros, a été effacée par décision du 21 décembre 2023 de la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône. Il a actualisé le montant de sa créance à la somme de 635,04 euros.

Comparant en personne, Madame [D] [T] a reconnu le montant de la dette et elle a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire afin de pouvoir se maintenir dans les lieux jusqu’à l’obtention d’un logement social plus adapté à sa situation actuelle. Elle a déclaré percevoir 534 euros de revenue solidarité active (RSA) par mois, d’avoir un dossier d’allocation adulte handicapé en cours de traitement et bénéficier d’aide financière de ses enfants pour le paiement du loyer. Elle a justifié d’une demande de changement de logement auprès de son bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Epic 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 24 février 2023 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 5 juillet 2023.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 décembre 2009 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mars 2023, pour la somme en principal de 961,78 euros et visant un délai de régularisation de la dette de deux mois.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 mai 2023.

La décision de recevabilité de la demande surendettement par le locataire a été prononcée postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire qui est intervenue deux mois après la signification du commandement de payer de sorte que cette décision est sans effet sur la résiliation du bail. L’ouverture d’une procédure de traitement d’une situation de surendettement ne rend possible que la suspension des procédures civiles d’exécution portant sur les dettes.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [D] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

La procédure de surendettement n’interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre exécutoire dont seule l’exécution sera soumise à ses effets.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 596,93 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et de condamner Madame [D] [T] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Pour la somme au principal, Madame [D] [T] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

La décision définitive rendue par la Commission de surendettement le 21 décembre 2023 a établi des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et a retenu la dette locative d’un montant de 2 977,09 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation, de la décision du 21 décembre 2023 de la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône et du décompte fourni que Madame [D] [T] reste devoir la somme de 635,04 euros, après déduction des frais de procédure (259,30 euros) à la date du 19 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d’occupation, terme de mai 2024 inclus.

Madame [D] [T] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 635,04 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 31 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] [T] a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience et déclare percevoir 534 euros de revenus par mois, d’avoir une demande d’allocation adulte handicapé en cours de traitement et d’avoir l’aide financière de ses enfants pour payer les loyers en attendant avoir un logement plus adapté à ses besoins.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, du montant de la dette et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Madame [D] [T], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [D] [T], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’Epic 13 Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 596,93 euros actuellement,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande sera rejetée en l’absence de preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires octroyés en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée et hypothétique à ce stade la procédure, sera rejetée.

Au regard de la disparité économique existant entre les parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 décembre 2009 l’EPIC 13 Habitat, d’une part, et Madame [D] [T] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 3], dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 30 mai 2023 ;

CONDAMNE Madame [D] [T] à verser à l’EPIC 13 Habitat la somme de six cents trente-cinq euros et quatre centimes (635,04 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d’occupation au 19 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus ;

AUTORISE Madame [D] [T] à s’acquitter de la dette par 24 acomptes successifs et mensuels de 26,46 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [D] [T] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [D] [T] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 596,93 euros à ce jour ;

RAPPELLE que les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement de la dette locative lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, en application de l’article L 714-1 II du code de la consommation ;

REJETTE la demande des dommages et intérêts formulée par l’EPIC 13 Habitat ;

CONDAMNE Madame [D] [T] aux dépens ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente