TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00376 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TYWT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 19 Mai 2025

[I] [R]

C/

[V] [W]

[M] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Mai 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 19 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [I] [R], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

M. [V] [W], demeurant [Adresse 10]

non comparant, ni représenté

Mme [M] [D], demeurant [Adresse 10]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 19 juin 2023 prenant effet au 30 juin 2023, Monsieur [I] [R] a donné par l’intermédiaire de son mandataire FONCIA [Localité 9] à bail à Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] une villa à usage d’habitation (n°23), un parking et un garage situés [Adresse 3], [Adresse 6] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 907 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Le 15 octobre 2024, Monsieur [I] [R] a fait signifier à Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, Monsieur [I] [R] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et donc la résiliation du contrat de location au 16 décembre 2024,

— l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 2.835,02 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, à compter de la résiliation du bail soit le 16 décembre 2024 jusqu’à la libération effective du logement, avec indexation tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

* d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 mars 2025, Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] ont régulièrement donné congé du bail avec effet au 4 avril 2025.

A l’audience du 28 mars 2025, Monsieur [I] [R] maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.809,66 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 17 janvier 2025, Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [I] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 janvier 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 juin 2023 prenant effet au 30 juin 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.160,62 euros a été signifié le 15 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (1507€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 décembre 2024.

Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [I] [R] produit un décompte du 25 mars 2025 démontrant que Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] restent devoir la somme de 4.333,24 euros, mensualité de mars 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (476,42 = 160,74 + 178,96 + 136,72).

Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.333,24 euros avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation.

Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 16 décembre 2024 au 31 mars 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, Monsieur [I] [R] sera débouté de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D], lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [I] [R], Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 19 juin 2023 prenant effet au 30 juin 2023 entre Monsieur [I] [R] et Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] concernant un local à usage d’habitation (villa n°23), un parking et un garage situés [Adresse 3], les villas de Panariol à [Localité 4] sont réunies à la date du 16 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [I] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] à verser à Monsieur [I] [R] à titre provisionnel la somme de 4.333,24 euros (décompte arrêté au 25 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise) avec intérêts à taux légal à compter du 17 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] à payer à Monsieur [I] [R] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] à verser à Monsieur [I] [R] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [W] et Madame [M] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [R] de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, La Vice-présidente,