TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01607

N° Portalis DBX4-W-B7J-UD2L

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 13 Novembre 2025

[O] [C]

C/

[Z] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 13 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 13 octobre 2025 puis prorogée au 13 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [C]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [V]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 mars 2024, sous signature électronique, à effet du 15 mars 2024, Monsieur [O] [C] a donné à bail à Monsieur [Z] [V], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Adresse 4] à [Localité 10], pour un loyer de 597 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 64 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [C] a fait signifier le 19 février 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 09 mai 2025, Monsieur [O] [C] a fait assigner Monsieur [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 17 juillet 2025 en lui demandant de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 03 mars 2025,

— d’ordonner son expulsion de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, et faute de ce faire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.476,25 euros, mensualité d’avril 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date du présent acte, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail, soit le 03 mars 2025, jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— le condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 juillet 2025.

Lors des débats, Monsieur [O] [C], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.193,17 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Monsieur [O] [C] indique que le paiement du loyer courant a repris et que la dette a diminué.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [O] [C].

Monsieur [Z] [V], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Tout en reconnaissant le montant de la dette, il indique avoir repris le paiement mensuel des loyers. Il expose être en train de développer une nouvelle activité sous le statut auto-entrepreneur et avoir eu, pour ce faire, récemment son permis de conduire. Il indique percevoir actuellement 1.200 euros de France travail ainsi qu’une prime d’activité mensuelle de 171 euros.

Il sollicite de pouvoir payer, en plus de son loyer courant, la somme de 80 euros pour apurer sa dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe en date du 21 juillet 2025, soit postérieurement à la date de l’audience, ce qui n’a pas permis de donner connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 octobre 2025, puis au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [O] [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 20 février 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 mai 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 6 semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 19 février 2025, pour la somme en principal de 2.033,63 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 02 avril 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Monsieur [O] [C] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Z] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.193,17 euros à la date du 15 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus).

Monsieur [Z] [V] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.193,17 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [Z] [V], qui a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2025, ainsi qu’il a commencé à apurer partielle la dette locative en réglant depuis cette date sensiblement davantage, apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [Z] [V] pourra être poursuivie et il sera tenu, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 693,88 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [Z] [V] supportera une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite,

CONSTATONS, à la date du 02 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2024 et liant Monsieur [O] [C] à Monsieur [Z] [V], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Adresse 4] à [Localité 10] ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [V] à payer à Monsieur [O] [C] à titre provisionnel la somme de 2.193,17 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 15 juillet 2025, échéance de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [V] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 80 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [O] [C] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [Z] [V] sera tenu de payer à Monsieur [O] [C] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 août 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 693,88 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [V] à payer à Monsieur [O] [C] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE