TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02406

N° Portalis DBX4-W-B7J-UKST

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 Décembre 2025

La S.A. PROMOLOGIS,

C/

[E] [Z]

[W] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MONFERRAN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 11 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [Z],

demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

Madame [W] [N],

demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 17 mai 2021, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z] un logement à usage d’habitation (n°8693) et un parking (n°5729) situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 490€ provision sur charges non comprises.

Le 28 juillet 2023, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par actes de Commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la SA PROMOLOGIS ensuite fait assigner Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion immédiate sous astreinte de 16€ par jour de retard, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2389€, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 20 mars 2025 ainsi que les échéances postérieures impayées s’il y a lieu, à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 800€ euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêts à compter de la décision et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1815,29€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise. Elle indique maintenir ses demandes dans les termes de son assignation et s’opposer aux délais de paiement sollicités en défense.

Madame [W] [N], comparante, reconnait la dette et sollicite de pouvoir rester dans les lieux ainsi que des délais de paiement avec des mensualité de 100€. Elle indique être aide-soignante et percevoir un salaire de 1800 à 2000€ dans le cadre d’un CDI. Elle précise que son concubin a de nouveau un emploi dans le cadre d’un intérim pour lequel il perçoit un salaire de 2000€. Elle mentionne qu’elle a deux enfants dont un en BTS et qu’elle a également la charge des deux enfants de sa sœur.

Bien que convoqué par acte de Commissaire de justice remis à étude, Monsieur [E] [Z] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

Par note en délibéré autorisée, le bailleur a fait parvenir un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 mai 2021 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant la clause du bail et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1701,42€ a été signifié le 28 juillet 2023.

Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z] ont réglé dans le délai de deux mois la somme de 2049,28€ (619,14+619,14+611+200).

Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, "le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement."

Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z] n’ayant pas donné d’instructions particulières d’imputation pour ces règlements, il convient d’imputer lesdits paiements sur la dette qu’ils avaient le plus intérêt à payer, à savoir les impayés figurant sur le commandement de payer du 28 juillet 2023 puisque cela permettait de régulariser l’ensemble des termes du commandement de payer et donc de paralyser le jeu de la clause résolutoire.

Par conséquent, la SA PATRIMOINE LAGUEDOCIENNE sera déboutée de sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire et de sa demande subséquente en expulsion et en indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte actualisé au 15 octobre 2025 démontrant que Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z] restent devoir, déduction faite des frais de poursuite (151,93+178,97) la somme de 1145,29€, mensualité de septembre 2025 comprise.

Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette que Madame [N] reconnait d’ailleurs à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 1145,29€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et ce solidairement en vertu de la clause figurant au contrat.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […]".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, des ressources de Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z], des propositions d’apurement de la dette faite par Madame [N] ainsi que des versements déjà réalisés pour apurer la dette, ils apparaissent en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et ils seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z] seront condamnés à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la SA PROMOLOGIS de sa demande tendant à faire constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies sur le fondement du commandement de payer du 28 juillet 2023 ;

DEBOUTONS la SA PROMOLOGIS de sa demande d’expulsion de Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z] et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 1145,25 € (décompte arrêté au 15 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 100 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [W] [N] et Monsieur [E] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,