TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01953

N° Portalis DBX4-W-B7J-UF3K

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE agissant poursuites et diligences de son représentant légal

C/

[M] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie MARTIN-LINZAU de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [M] [P]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 juin 2019, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [M] [P] un appartement à usage d’habitation [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 420,08 euros et une provision sur charges mensuelle de 67,52 euros.

Le 5 décembre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [M] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son départ dès la signification de l’ordonnance et sous astreinte de 16 euros par jour, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 314,08 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 07 février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— des loyers et charges échus postérieurement au commandement de payer ainsi qu’à l’indemnité d’occupation mensuelle qui s’y substituera jusqu’à la libération effective du logement, laquelle sera d’un montant égal au loyer au jour de la résiliation, avec indexation,

— d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 mars 2025.

A l’audience du 2 septembre 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par Maître [J], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 990,18 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 26 février 2025, Madame [M] [P] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 juin 2019 contient une clause résolutoire (article 6.2 Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 345,34 euros a été signifié le 5 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [M] [P] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 170 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 février 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 6 février 2025 et Madame [M] [P] est depuis occupante sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant de supprimer ou réduire le délai dont elle bénéficie de droit. Il convient de rejeter la demande d’astreinte sur cette obligation, celle-ci étant insuffisamment motivée dans son principe et son montant.

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [M] [P] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En application des articles 1240 et 1760 du code civil, entre la résiliation et la restitution des lieux, l’occupant sans droit ni titre peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, qui a vocation à indemniser les propriétaires du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer prévu dans le bail, avec indexation, sans la provision pour charges et les sommes réclamées au titre de l’assurance, conformément à la demande du bailleur que le juge ne peut dépasser sans méconnaître l’article 5 du code de procédure civile. L’indemnité d’occupation sera donc fixée à 477,21 euros, avec indexation selon les modalités prévues au bail.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 28 août 2025 démontrant que Madame [M] [P] reste devoir la somme de 750,25 euros, incluant ses loyers et provisions sur charges jusqu’au 05 février 2025 et les indemnités d’occupation du 06 février 2025 au 31 août 2025, déduction faite de ses paiements, des APL et des frais d’assurance. En effet, le prélèvement de mensualités d’assurance contractée en lieu et place du locataire n’est pas justifié dès lors que ces mensualités n’ont pas été notifiées au locataire par un courrier avec accusé de réception demandant de justifier d’une assurance et avisant le locataire du fait que cette assurance est prise à sa place.

Madame [M] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 750,25 euros.

Madame [M] [P] sera également condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle de 477,21 euros, avec indexation, pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 5 février 2025 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [M] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [M] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juin 2019 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [M] [P] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 4] sont réunies à la date du 6 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de ses demandes de suppression du délai légal pour quitter les lieux et d’astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [M] [P] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 750,25 euros (décompte arrêté au 28 août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [M] [P] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer avec indexation, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 477,21 euros au jour de l’ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [M] [P] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame RODRIGUES Maria, greffière.

La greffière, Le juge,