TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 14]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04144

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPMF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[B] [X]

[Z] [X]

C/

[V] [O],

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e REDON-REY

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [B] [X],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Z] [X],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [V] [O],

Assistée par l’UDAF 31 es qualité de mandataire spécial dans le cadre d’une procédure de sauvegarde de justice suivant jugement en date du 1 er février 2024,

Demeurant [Adresse 9]

(bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale numéro accordée par le Bureau d’Aide Juridictionnelle de [Localité 15] en date du 10 février 2025)

Représentée par Maître Cécile BORDES-ESCAICH, avocate au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 04 juin 2015, Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] ont donné à bail à Madame [V] [O] un appartement à usage d’habitation n°D223 et un emplacement de stationnement n°118, situé [Adresse 10] pour un loyer mensuel de 420 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 29 mai 2024, Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] ont fait signifier à Madame [V] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, signifié à Madame [V] [O] et à son curateur l’UDAF 31, Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] ont fait assigner Madame [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 15] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.736,46 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience avec les sommes dues de novembre 2024 à janvier 2025, avec les intérêts calculés selon les modalités du bail et pour le surplus à compter du commandement de payer du 29 mai 2024 ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision telle que prévue au bail,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2024.

Appelé à l’audience du 31 janvier 2025, le dossier a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

A l’audience du 21 février 2025, Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X], représentés par la SELARL REDON-REY LAKEHAL, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5.195,27 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Ils s’opposent aux demandes de la locataire, en ce compris sa demande de délais de paiement.

Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] exposent que le commandement de payer n’a pas été régularisé dans les délais et que la clause résolutoire est acquise. Ils indiquent qu’ils sont fondés à demander l’expulsion de Madame [V] [O], dans la mesure où le bail est résilié, où elle est occupante sans droit ni titre et où elle n’a pas délivré de congé, ni rendu les clés du logement. Ils fondent leur demande de suppression des délais pour quitter les lieux sur sa mauvaise foi, résultant du défaut de paiement des loyers. S’agissant de la demande en paiement, ils indiquent que la clause pénale doit être déduite du décompte. Ils ajoutent que les régularisations de charges sont justifiées par les décomptes de charge adressés par le syndic et qu’ils ont été communiqués à la locataire en application de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989. Sur les délais de paiement, ils font valoir que Madame [V] [O] ne justifie pas des difficultés qu’elle a rencontrées et de ses ressources actuelles et qu’elle n’apparaît pas en capacité de régler 222,27 euros par mois, comme l’exigerait des délais sur 24 mois.

Madame [V] [O], assistée par son curateur et représentée par Maître Cécile BORDES-ESCAICH, demande au juge de statuer ce que de droit sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail. Elle demande de dire n’y avoir lieu à référé concernant la demande de provision et à titre subsidiaire de limiter le montant de la provision aux sommes non-sérieusement contestables. Elle demande les plus larges délais de paiement sur 24 mois et de dire que chacun conservera la charge de ses frais de justice (frais irrépétibles et dépens).

Madame [V] [O] explique avoir quitté le logement pour retourner chez ses parents, en Espagne, et avoir fait une requête auprès du juge des tutelles pour pouvoir résilier son bail, n’étant pas libre d’effectuer cette démarche seule avec son curateur. Elle indique qu’aucune décision n’a été rendue à ce stade et qu’il sera statué ce que de droit sur la résiliation du bail. S’agissant de l’arriéré locatif, elle estime qu’aucun élément probant n’est apporté par le bailleur concernant le montant de la régularisation des charges, notant que l’adresse de la copropriété mentionnée sur le décompte de charges est différente de celle de l’appartement et qu’aucune pièce complémentaire n’a été apportée pour justifier de celles-ci. Elle fait valoir que la clause pénale prévue au bail est illégale en application de l’article 4i) de la loi du 06 juillet 1989. S’agissant des délais de paiement, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, elle demande l’échelonnement de sa dette sur deux ans et explique qu’elle a perdu son emploi, mais va en retrouver un prochainement en Espagne avec l’aide de sa famille.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 04 juin 2015 contient une clause résolutoire (article 2.11. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois a été signifié le 29 mai 2024, pour la somme en principal de 1.352,97 euros, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [V] [O] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 515,02 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juillet 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensif, il y a lieu de constater que le bail est résilié et que Madame [V] [O] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 juillet 2024.

Il lui sera laissé un délai de deux mois pour quitter les lieux, sa mauvaise foi n’étant pas établie dans la mesure où elle a fait des paiements en août 2024 et novembre 2024 et où elle a fait les démarches auprès du juge des tutelles pour quitter les lieux. A défaut de départ ou de restitution des clés dans ce délai de deux mois, il sera procédé à son expulsion.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. A cet égard, le juge a le pouvoir de trancher en référé sur le montant de la provision, même si celui-ci est contesté, dès lors que l’obligation au paiement en elle-même n’est pas contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant des articles 7a et 23 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1728 du Code civil que du bail signé entre les parties.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, s’agissant de la somme demandée au titre de la clause pénale, il est admis par les parties que celle-ci ne peut être réclamée par les propriétaires à la locataire et qu’elle doit être déduite du décompte du 06 février 2025 fourni.

S’agissant des charges, Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] produisent le projet de répartition de charges et le décompte de charge pour la période du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023 pour l’appartement D223 du bâtiment « [E] » dans la copropriété « [Adresse 7] » sise [Adresse 1] [Adresse 6]. Cette copropriété correspond à celle dans laquelle est située l’appartement objet du litige, au regard du bail et de l’acte de propriété qu’ils ont fourni, qui précise que le bien est situé dans une copropriété [Adresse 16], [Adresse 8] (bâtiment A « ONYX » et bâtiment B « NACRE »), [Adresse 13] (bâtiment D « [E] ») et [Adresse 12] (bâtiment C « AGATE »). Ils justifient ainsi de la somme de 218,13 euros réclamée au titre de la régularisation de charges pour 2022/2023, compte-tenu du montant des charges de 818,13 euros et de la déduction des 600 euros de provision de charges déjà réglée par la locataire.

Ils justifient également de la taxe pour ordure ménagère de 107 euros pour l’année 2024, laquelle est due par Madame [V] [O].

Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] produisent un décompte du 06 février 2025 démontrant que Madame [V] [O] reste devoir la somme de 4.663,98 euros, incluant les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de janvier 2025 compris, après soustraction de la clause pénale. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de février 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 28 février 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Madame [V] [O] sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.663,98 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 1.352,97 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Elle sera également condamnée à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 531,29 euros, correspondant à son dernier loyer indexé avec provision sur charge, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération des lieux, l’arriéré des indemnités d’occupation du 30 juillet 2024 au 31 janvier 2025 étant compris dans la somme provisionnelle accordée ci-dessus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [V] [O] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, compte-tenu de ses ressources limitées. Selon son curateur, dans la requête adressée au juge des tutelles, elle n’a plus de revenus stables depuis 2024 et se repose sur l’aide de ses parents. Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] n’allèguent pour leur part d’aucun besoin particulier, justifiant de rejeter la demande de délais de Madame [V] [O].

Madame [V] [O] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 23 mensualités de 200 euros chacune et d’une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X], Madame [V] [O] sera condamnée à leur verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 juin 2015 entre Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] et Madame [V] [O] concernant un appartement à usage d’habitation n°D223 et un emplacement de stationnement n°118, situé [Adresse 10] sont réunies à la date du 30 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux de Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [V] [O] à verser à Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] à titre provisionnel la somme de 4.663,98 euros (décompte arrêté au 06 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 1.352,97 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [V] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 200 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que toute mensualité restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible et que des procédures d’exécution forcée puissent être diligentées ;

CONDAMNONS Madame [V] [O] à payer à Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 531,29 euros ;

CONDAMNONS Madame [V] [O] à verser à Monsieur [Z] [X] et Madame [B] [X] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,