TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00767 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHZW

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [C] [R],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 01 juillet 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location de logement conventionné du 26 février 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à M. [C] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel de 397.26€ outre une provision de charges mensuelle de 185€.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait signifier le 13 décembre 2024, à M. [C] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 mars 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné M. [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

— à titre principal Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 14 février 2025 et subsidiairement prononcer ladite résiliation.

En conséquence,

— Ordonner au défendeur de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision,

— Dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Dire et Juger qu’à compter du 14 février 2025, le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

— Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse la somme de 4053.36€ au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation impayés à la date du 18 février 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date, et en cas de prononcé de la résiliation, le condamner à payer les loyers, charges et indemnités à échoir à partir du 19 février 2025,

— Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,

— Condamner le défendeur au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 1er juillet 2025.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représentée par son conseil a repris oralement le bénéfice de son assignation en précisant que le locataire avait quitté les lieux depuis le mois de mai 2025 de sorte que le prononcé de l’expulsion n’était plus utile. L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE précisait maintenir ses demandes pour le surplus, rappelant qu’aucun état des lieux de sortie n’avait pu être établi.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, M. [C] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 prorogé au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 6 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin le 7 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, et la saisine de la ccapex est donc réputée faite.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location contiennent une clause résolutoire en son article 4.5 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 13 décembre 2024 pour la somme en principal de 2929.39€, hors coût de l’acte.

La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire lequel n’a pas comparu.

Au vu du décompte produit, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2025 à minuit.

En effet, seules les allocations ont été portées au crédit du compte à l’exclusion de tout paiement de la part du locataire qui restait devoir le 18 février 2025 la somme de 4053.36€, échéance de janvier 2025 incluse.

M. [C] [R] sera donc condamné à payer ladite somme laquelle produit intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit du 4 mars 2025.

La résiliation du contrat emporte alors obligation pour l’occupant sans droit, de libérer les lieux et à défaut et en tous cas jusqu’à parfaite libération des lieux, de payer une indemnité d’occupation.

En l’espèce, les lieux ont été libérés courant mai 2025.

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et comminatoire, il convient de la fixer à la somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, et dire qu’elle sera réévaluée aux échéances prévues et aux conditions du contrat comme s’il s’était poursuivi.

Cette indemnité d’occupation est due du 14 février 2025 au 31 mai 2025.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [C] [R] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [C] [R] sera en outre condamné à payer une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit sans qu’il ne soit nécessaire de le préciser en son dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2024 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et M. [C] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 13 février 2025 à minuit ;

CONDAMNE M. [C] [R] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 4053.36€ (quatre mille cinquante trois euros trente six centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 18 février 2025 incluant le terme du mois de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [C] [R] au montant qui aurait été du au titre des loyers et charges si le bail s’était poursuivi et DIT QUE cette indemnité évoluera aux échéances prévues et aux conditions fixées par ledit bail comme s’il s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [C] [R] à payer cette indemnité d’occupation à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE du 14 février 2025 au 31 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [C] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification outre l’assignation et sa notification ;

CONDAMNE M. [C] [R] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 400€ (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 octobre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,