TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01116 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T7I7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Septembre 2025

[L] [U]

C/

[Z] [D]

[O] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à M^e BUTIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [L] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [Z] [D], demeurant [Adresse 8]

Mme [O] [R], demeurant [Adresse 8]

représentés par M^e Agnès DUFETEL-CORDIER, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 novembre 2023, Monsieur [L] [U] a donné à bail à Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] un pavillon à usage d’habitation A6, avec jardin et terrasse, situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 860 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Le 10 avril 2024, Monsieur [L] [U] a fait signifier à Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Le 07 janvier 2025, Monsieur [L] [U] a fait signifier à Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, Monsieur [L] [U] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 18 février 2025, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 7.910 euros au principal, outre à une indemnité d’occupation mensuelle.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 mars 2025.

Appelé à l’audience du 23 mai 2025, le dossier a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil de Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R].

A l’audience du 10 juillet 2025, Monsieur [L] [U], représenté par Maître Agnès BUTIN, se réfère à ses dernières conclusions écrites par des observations orales. Il demande :

— le débouté de Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] de leurs demandes de requalification du bail, de résiliation du bail et de délais de paiement,

— l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 18 février 2025, à la suite du commandement de payer du 07 janvier 2025,

— l’expulsion de Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance, avec dispense de délai,

— la condamnation solidaire et par provision de Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] à la somme de 11.430 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise, avec les intérêts au taux légal, et aux échéances ultérieures jusqu’à la remise des clés, à titre d’indemnité d’occupation, fixée au montant des loyers et charges avec indexation annuelle selon les stipulations du bail,

— la condamnation in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [L] [U] fait valoir que le bail est meublé, mais que les locataires lui ont demandé de ne pas remettre les meubles en place lors de leur entrée dans les lieux, indiquant avoir leurs propres meubles. Il ajoute que les locataires ont été en impayés quasiment dès leur entrée dans les lieux, qu’il leur a fait délivrer un premier commandement de payer et qu’après une reprise des paiements, ceux-ci ont de nouveau été en impayés à compter d’août 2024, de sorte qu’il a dû faire délivrer un nouveau commandement de payer. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, dans la mesure où le paiement des loyers n’a pas repris depuis janvier 2025 et où il n’a perçu aucune somme de la Caisse d’allocations familiales, les APL étant suspendues en raison des impayés.

Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R], représentés par Maître Agnès DUFETEL-CORDIER, se réfèrent également à leurs conclusions écrites par des observations orales. Ils se désistent de leur demande de requalification du bail meublé en bail non-meublé et maintiennent leurs autres demandes, à savoir :

— de débouter de Monsieur [L] [U] de ses demandes,

— de leur accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 350 euros par mois en règlement de l’arriéré,

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir qu’ils ont rencontré des difficultés financières en 2024 et qu’ils perçoivent tous les deux l’allocation de retour à l’emploi depuis la fin d’année 2024. Ils ajoutent que si leurs APL ont été suspendues, la somme de 1.755 euros va être versées directement au propriétaire au titre des loyers de février à juin 2025, ce qui réduira leur dette. Ils proposent des délais de paiement à hauteur de 350 euros en plus de leur loyer résiduel, précisant que leur expulsion est inimaginable car ils vivent avec un enfant de 5 ans dans les lieux et Madame [O] [R] est enceinte de 3 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) pour défaut de paiement des loyers et des charges, ne faisant pas mention d’un autre délai que celui de 6 semaines prévu par la loi.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 5.588,50 euros a été signifié le 07 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Cette somme est composée pour partie de frais de commissaire de justice, à hauteur de 318,50 euros. Ces frais, non-mentionnés par l’article 24 et par la clause résolutoire, ne doivent pas être pris en compte pour vérifier l’acquisition de la clause résolutoire. Ainsi, il convient de vérifier si les locataires se sont acquittés de la somme de 5.270 euros, correspondant aux seuls loyers et provisions sur charges impayés, dans le délai de six semaines.

Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] n’ont réglé aucune somme dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [L] [U] produit un décompte du 09 juillet 2025 démontrant que Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] restent devoir la somme de 11.430 euros, mensualité de juillet 2025 comprise.

Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, étant précisé qu’ils ne justifient pas du courriel de la Caisse d’allocations familiales mentionnant un rattrapage d’APL.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 11.430 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.270 euros à compter du commandement de payer du 07 janvier 2025 et de la présente ordonnance pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] sont actuellement tous les deux au chômage et ont des ressources restreintes, en moyenne de 1.500 euros sur les 7 derniers mois. Ils ne paraissant pas en capacité de régler leur dette locative en plus des échéances courantes de leur loyer et n’ont d’ailleurs pas repris le paiement de leur loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 18 février 2025 et Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Il convient ainsi de leur ordonner de quitter les lieux dans un délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer, le bailleur n’établissant pas leur mauvaise foi et les anciens locataires devant bénéficier de ce délai pour se reloger. A défaut de départ volontaire, il convient de prononcer l’expulsion de Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] ainsi que de tous les occupants de leur chef.

Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] seront également condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 18 février 2025 au 31 juillet 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 07 janvier 2025, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [U], Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement de Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] de leur demande de requalification du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 novembre 2023 entre Monsieur [L] [U] et Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] concernant un pavillon à usage d’habitation A6, avec jardin et terrasse, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] à verser à Monsieur [L] [U] à titre provisionnel la somme de 11.430 euros (décompte arrêté au 09 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.270 euros à compter du commandement de payer du 07 janvier 2025 et de la présente ordonnance pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] de leur demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [U] de sa demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [L] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] à payer à Monsieur [L] [U] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] à verser à Monsieur [L] [U] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [O] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, Greffier.

Le Greffier, Le juge,