RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 25/01461 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IC26

NAC : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7]

Représenté par son Syndic, la S.A.R.L L2CA, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 530 035 070,

Dont le siège social est sis :

[Adresse 2]

[Localité 8]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

Représenté par M^e Christine LEBEL, membre de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par M^e Julien GUILLOT, membre de la SELARL GUILLOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEFENDEUR :

SCI PATALO

Immatriculée au RCS D'[Localité 9] sous le numéro 819 377 102,

Dont le siège social est sis :

[Adresse 1]

— [Localité 3]

Prise en la personne de sa gérante Madame [O] [E] née [R] domicilié en cette qualité audit siège.

N’ayant pas constitué avocat

JUGE UNIQUE : Julien FEVRIER, Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Aurélie HUGONNIER

AUDIENCE :

En application de l’article 799 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 03 Novembre 2025.

Conformément aux articles 806 et 812 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 08 Janvier 2026.

JUGEMENT :

— au fond,

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— signé par Julien FEVRIER, vice-président et Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Soutenant que la SCI Patalo est propriétaire des lots 4 et 5 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] et ne règle pas ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] l’a assignée en paiement devant le tribunal judiciaire d’Evreux par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025.

Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles L. 221-4 et suivants du code de l’organisation judiciaire,

Vu l’article 44 du code de procédure civile,

Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 1240, 1342-10 et 1343-2 du code civil, Vu les articles 699 et 700 du CPC,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

Recevoir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 5], représenté par son syndic la société L2CA, en son action ;

L’en déclarer bien fondé ;

En conséquence :

Condamner la société Patalo à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 5], représenté par son syndic, la somme totale de 12 935,77 euros, correspond à :

11 935,77 € selon décompte arrêté au 08/04/2025, à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 24/02/2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;1 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamner la société Patalo à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 5], représenté par son syndic, la société L2CA, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Juger que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner la société Patalo aux entiers dépens ».

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (signification en l’étude), la SCI Patalo n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Patalo est propriétaire des lots 4 (173/1000) et 5 (71/1000) de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

Les procès-verbaux des assemblées générales des 23 septembre 2019, 7 décembre 2020, 13 décembre 2021, 20 novembre 2023 et 31 mars 2025 par lesquelles l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes des années juillet 2020 à juin 2021, juillet 2021 à juin 2022, juillet 2022 à juin 2023, juillet 2023 à juin 2024 fixé les budgets prévisionnels des années juillet 2019 à juin 2020, juillet 2020 à juin 2021, juillet 2021 à juin 2022, juillet 2021 à décembre 2022, juillet 2022 à juin 2023, juillet 2023 à juin 2024, juillet 2024 à juin 2025 juillet 2025 à juin 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

Un décompte de sa créance au 8 avril 2025 à hauteur de 11 935,77 euros ;

Des appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot du défendeur.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Patalo, est débiteur de 11 935,77 euros au 8 avril 2025.

La SCI Patalo ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 8 avril 2025.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI Patalo de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI Patalo a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2020.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI Patalo à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier distribué à la SCI Patalo le 28 février 2025. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date pour la somme de 11 854,80 euros visée dans ce courrier et à compter de l’assignation pour le surplus.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Patalo, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI Patalo sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

RG N° : N° RG 25/01461 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IC26 jugement du 08 janvier 2026

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DECLARE toutes les demandes recevables ;

CONDAMNE la SCI Patalo à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] les sommes suivantes :

11 935,77 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 8 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 01 mars 2025 pour la somme de 11 854,80 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SCI Patalo aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

Le greffier, Le Président,