TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01100 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T7F3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

[D] [G]

[S] [H] épouse [G]

C/

[W] [T]

[F] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à M^e AnaÎs [Localité 12]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [D] [G], demeurant [Adresse 4]

Mme [S] [H] épouse [G], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Anaïs TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [W] [T], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

Mme [F] [T], demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [G] et Madame [S] [H] épouse [G] ont donné à bail à Monsieur [W] [T] et à Madame [F] [T] un appartement à usage d’habitation (porte n°B32) situé [Adresse 9] à [Localité 7] par contrat en date du 10 février 2024, moyennant un loyer initial de 865 euros et une provision pour charges de 95 euros.

Par ailleurs, Monsieur [D] [G] et Madame [S] [H] épouse [G] ont également donné à bail à Monsieur [W] [T] et à Madame [F] [T] deux places de parking au sous-sol (n°31 et 32) situées à la même adresse, par contrat en date du 10 février 2024, moyennant un loyer initial de 35 euros, sans provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [G] et Madame [S] [H] épouse [G] leur ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 octobre 2024 pour un montant en principal de 2.935 euros, demeuré infructueux.

Monsieur [D] [G] et Madame [S] [H] épouse [G] ont en conséquence fait assigner Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé le 24 mars 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— dire et juger Monsieur [D] [G] et Madame [S] [H] épouse [G] recevables et bien fondés en leurs demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 3 décembre 2024, soit le lendemain de l’expiration du délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de l’absence de paiement des loyers et de régularisation dans les délais du commandement mais également pour absence de justification de l’occupation du logement,

— dire et juger que Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] se sont maintenus illégalement dans les lieux à compter du 3 décembre 2024 et qu’ils occupent donc l’appartement des bailleurs sans droit ni titre,

— constater la résiliation du bail signé le 10 février 2024 à la date du 3 décembre 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T], des locaux situés [Adresse 5] ainsi que celles de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T],

— condamner solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] à leur payer la somme provisionnelle de 3.089,90 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail soit le 3 décembre 2024,

— fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] à compter du 1er janvier 2025 à 995 euros jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] au paiement de ladite indemnité d’occupation,

— condamner solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement, soit la somme de 154,90 euros et le recours à l’exécution forcée.

A l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [D] [G] et Madame [S] [H] épouse [G], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.705,66 euros suivant décompte du 12 mai 2025.

Madame [F] [T] a comparu en personne et a reconnu la dette.

Par ailleurs, souhaitant rester dans les lieux, elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Elle a indiqué avoir réglé le loyer de juin 2025, proposé de solder la dette par mensualité de 200 euros en plus du loyer courant et précisé qu’elle percevait 1.016 euros au titre de l’AAH.

Elle a indiqué avoir d’importants problèmes de santé.

Elle a ajouté que Monsieur [W] [T] avait perdu son emploi suite à la liquidation de l’entreprise pour laquelle il travaillait et qu’il avait saisi le conseil des prud’hommes mais qu’il allait bientôt reprendre une activité professionnelle, soit en juillet 2025, en qualité de maçon moyennant un salaire d’environ 2.200 euros.

Monsieur [W] [T], assigné par acte délivré à sa personne en date du 24 mars 2025, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 et les demandeurs invités à produire aux débats en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette au plus tard pour le 30 juin 2025.

Par courriel en date du 13 juin 2025, un décompte actualisé arrêté au jour de l’audience a été adressé par le conseil des demandeurs.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 24 octobre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 octobre 2024 pour un montant en principal de 2.935 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [D] [G] et Madame [S] [H] épouse [G] produisent un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 4.727,86 euros en date du 13 juin 2025, mensualité de juin 2025 incluse.

Madame [F] [T] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [W] [T], non comparant, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.727,86 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que la part du loyer courant, soit celui de juin 2025, a été réglée par Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] étant par ailleurs en situation de régler leur dette locative comme ils l’ont déjà démontré puisque le décompte versé aux débats justifie de la reprise du paiement du loyer, il convient de préserver leur droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion et celle afférent aux meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [G] et Madame [S] [H] épouse [G], Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] devront leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés solidairement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 10 février 2024 conclu entre Monsieur [D] [G] et Madame [S] [H] épouse [G] d’une part et Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (porte n°B32) situé [Adresse 10] [Localité 1], sont réunies à la date du 3 décembre 2024;

CONDAMNONS Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] à verser à Monsieur [D] [G] et Madame [S] [H] épouse [G] à titre provisionnel la somme de 4.727,86 euros, selon décompte en date du 13 juin 2025, mensualité de juin 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 200 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [D] [G] et Madame [S] [H] épouse [G] ;

* que Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [D] [G] et Madame [S] [H] épouse [G] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] à verser à Monsieur [D] [G] et Madame [S] [H] épouse [G] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [F] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [G] et Madame [S] [H] épouse [G] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente