TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 25 MARS 2025

N° RG 24/02288 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z3UH

N° de minute :

Société HAUTS-DE-BIEVRE HABITAT

c/

[D] [V],

[R] [L]

DEMANDERESSE

Société HAUTS-DE-BIEVRE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

DEFENDEURS

Monsieur [D] [V]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [R] [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux non-comparants

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 février 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 18 mars 2025 et prorogé à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2002, l’office public départemental d’HLM des Hauts-de-Seine a donné à bail commercial à la société HALAL DISTRIBUTION un local commercial sis [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1], d’une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2002, moyennant un loyer annuel de 5 183,27 euros hors charges, payable par trimestre d’avance, pour une activité de boucherie.

Par acte authentique en date du 22 juin 2005, la société HALAL DISTRIBUTION a cédé son fonds de commerce à la société SARL DAOUD DISTRIBUTION. Par acte authentique en date du 14 février 2006, la SARL DAOUD DISTRIBUTION a cédé son fonds de commerce à la société CFS.

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2007, la société CFS a cession son fonds de commerce à la société LA BOUCHERIE DE CHATENAY. Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2008, la société LA BOUCHERIE DE CHATENAY a cédé son fonds de commerce à Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L].

A la suite d’un apport d’actif du 6 octobre 2017, la société HAUTS-DE-BIEVRE HABITAT est venue aux droits et obligations de l’office public départemental d’HLM des Hauts-de-Seine.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L], pour une somme de 16 787,03 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 janvier 2024 (mois de décembre 2023 inclus).

Par actes de commissaire de justice du 30 avril 2024, la société HAUTS-DE-BIEVRE HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant la requérante d’une part à Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L] d’autre part ;Condamner in solidum Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L], à libérer les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;Ordonner en conséquence son expulsion des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 8], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, en la forme ordinaire et accoutumée même avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels de Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L], garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L], et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dus ;Condamner in solidum Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L], à payer à la requérante, à titre provisionnel, la somme de 11.185,17 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 10 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus ;Condamner in solidum Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et charges échus, et ce depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner in solidum Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L] au versement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’endroit de la requérante ;Condamner in solidum Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 24 janvier 2024 et de sa dénonciation à la caution.

A l’audience du 3 février 2025, la société HAUTS-DE-BIEVRE HABITAT a confirmé oralement les termes de son assignation. Sur demande du président, le conseil de la société HAUTS-DE-BIEVRE HABITAT a versé en délibéré un décompte actualisé au 2 février 2025.

Régulièrement assignée (remise de l’acte à l’étude pour le premier et à personne pour le second), Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L] n’ont pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail, prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 24 janvier 2024, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 24 janvier 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 16 787,03 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 19 janvier 2024.

Selon le décompte du 4 février 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance bien que Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L] aient versé 2 000 euros le 8 février 2024 et 1 500 euros le 21 février 2024. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 25 février 2024.

L’obligation de Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L] de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte au 4 février 2025 produit par la société HAUTS-DE-BIEVRE HABITAT, Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L] sont à jour de leur compte locatif, et ont même un solde créditeur de 1 548,53 euros.

L’examen du décompte locatif indique que le solde était à zero dès le 9 septembre 2024 , et que depuis cette date il a quasiment toujours été créditeur y compris le jour de l’audience de plaidoirie.

Dès lors, la demande de provision sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les preneurs étant à jour de leurs obligations locatives dès le mois de septembre 2024, il sera considéré qu’il n’existe pas de partie perdante, et chaque partie gardera la charge de ses dépens.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de débouter la demanderesse de sa demande de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 février 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum Monsieur [D] [V] et Monsieur [R] [L] à verser à titre provisionnel à la société HAUTS-DE-BIEVRE HABITAT, à compter de la résiliation du bail au 25 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Rejette la demande de provision,

Dit que chaque partie gardera la charge de ses dépens,

Rejette la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 9], le 25 mars 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente