MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 24/02662 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S5F6

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 04 Mars 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 15 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSES

S.A.S. EDIFICO, RCS [Localité 10] 351 183 751, prise en la personne de son Président, La SAS SFIP, représentée par son Président, M. [S] [E], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 7

S.N.C. EDIPFONCIER, RCS [Localité 10] 445 334 584, prise en la personne de son gérant, la SAS EDIFICO, représentée par son Président, la SAS SFIP, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 7

DEFENDERESSES

S.C.C.V. SERGE MAS IMMO, RCS [Localité 10], prise en la personne de son gérant, la SAS SERGE MAS PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

S.A.S. SERGE MAS PROMOTION, RCS [Localité 10] 529 127 003, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SAS EDIFICO et la SAS SERGE MAS PROMOTION ont pour activité principale la promotion immobilière.

Le 19 novembre 2021, la SAS EDIFICO et la SAS SERGE MAS PROMOTION ont conclu un protocole de partenariat ayant pour objet la présentation d’opérations immobilières nouvelles à réaliser.

Dans le cadre de ce protocole, la SAS EDIFICO s’est engagé notamment pendant une durée de 5 ans à apporter en exclusivité à la SAS SERGE MAS PROMOTION toute opération nouvelle dont il aurait connaissance ou qu’il aurait initié. En échange des prestations, la SAS SERGE MAS PROMOTION doit verser à la SAS EDIFICO un pourcentage du chiffre d’affaires prévisionnel.

Selon l’article 6 du contrat de partenariat, les parties ont convenu de réaliser des opérations au [Adresse 1] à [Localité 10], au [Adresse 7] à [Localité 10] et au [Adresse 6] à [Localité 10].

Le 27 mai 2019, M. [L] [M] et Mme [V] [R] [M] ont conclu une promesse de vente avec la SNC EDIPFONCIER, dont le gérant est la SAS EDIFICO, portant sur deux immeubles situés au [Adresse 1] à [Localité 10] pour un prix de 450.000 euros.

Une demande de permis de construire valant permis de démolir a été déposée le 30 avril 2021 par la SNC EDIPFONCIER pour la création d’un immeuble de 12 logements avec démolition de l’existant sur un terrain situé [Adresse 1] à [Localité 10].

Le permis de construire a été accordé par la mairie de [Localité 10] le 20 octobre 2021.

Le 12 mai 2022, le permis de construire a fait l’objet d’une demande de transfert à la SCCV SERGE MAS IMMO.

Le 10 juin 2022, la SCCV SERGE MAS IMMO a déposé la demande de transfert du permis de construire auprès des services compétents.

Le 30 mai 2022, la société EDIPFONCIER a cédé les droits relatifs à la promesse de vente conclue le 27 mai 2019 à la SAS SERGE MAS PROMOTION.

Une facture de la SAS EDIFICO, portant sur la refacturation “affaire [Adresse 9]”, a été émise le 20 juin 2023 et envoyée à la SCCV SERGE MAS IMMO pour un montant de 39.617,62 euros.

Une facture de la SNC EDIPFONCIER, portant sur la refacturation “affaire [Adresse 9], a été émise le 20 juin 2023 et envoyée à la SCCV SERGE MAS IMMO pour un montant de 17.427,60 euros.

Le 20 février 2024, la SAS EDIFICO a mis en demeure la SAS SERGE MAS PROMOTION de s’acquitter du montant des honoraires dus à la SAS EDIFICO pour un montant de 129.911,96 euros.

Aux termes de leur assignation valant conclusions signifiées le 15 mai 2024 et au visa des articles 1101 et suivants du Code civil, la SAS EDIFICO et la SNC EDIPFONCIER demandent au tribunal de condamner, solidairement, la SAS SERGE MAS PROMOTION et la SCCV SERGE MAS IMMO au paiement de la somme de

—  129.911,96 euros TTC, assortie des intérêts à hauteur de 3 fois le taux légal à compter du 20 février 2024 ;

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SAS EDIFICO et la SNC EDIPFONCIER font valoir que la SAS SERGE MAS PROMOTION a manqué à ses obligations contractuelles puisqu’elle n’a pas réglé le montant des honoraires dus à la SAS EDIFICO. Elles sollicitent ainsi leur paiement sur le fondement de la force obligatoire du contrat.

Bien que régulièrement assignées dans le cadre de la présente procédure, la SCCV SERGE MAS IMMO et la SAS SERGE MAS PROMOTION n’ont pas constitué avocat et n’ont fait parvenir aucune conclusion à la juridiction saisie de céans.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 1er juillet 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 octobre 2024 et mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”. Par ailleurs aux termes de l’article 473 du code de procédure civile, “lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur”.

Bien que régulièrement assignée dans le cadre de la présente procédure, à savoir au titre de l’article 658 du code de procédure civile, la SCCV SERGE MAS IMMO et la SAS SERGE MAS PROMOTION n’ont pas constitué avocat et aucune conclusion n’a été transmise à la juridiction saisie de céans. Il sera donc statué au fond et la présente décision sera réputée contradictoire.

I/ Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. En ce sens, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le protocole de partenariat conclu le 19 novembre 2021 entre la SAS EDIFICO et la SAS SERGE MAS PROMOTION prévoit que :

“ARTICLE 1

EDIFICO s’engage pendant une durée de 5 ans à compter de la signature des présentes à apporter en exclusivité à SMP toute opération nouvelle dont il aurait connaissance ou qu’il aurait initié sur le territoire français […]”

ARTICLE 3

En cas d’acceptation du dossier par SMP, EDIFICO est chargé d’assurer la maîtrise foncière du projet et d’obtenir les autorisations d’urbanisme devenues définitives, nécessaires à la réalisation de l’opération […]

L’ensemble des frais d’étude engagés avant l’acquisition par acte authentique de l’ensemble des terrains de chaque opération seront à la charge exclusive de EDIFICO. En cas d’acquisition des terrains et de reprise des autorisations par SMP ou sa substituée, lesdits frais (y compris les frais de levée de recours ayant reçu l’accord préalable de SMP) seront remboursés à EDIFICO à l’euro dans la limite des sommes prévues au bilan prévisionnel ou aux bilans réajustés […]

ARTICLE 6

Les parties déclarent avoir d’ores et déjà convenu de réaliser au titre du présent partenariat les opérations suivantes dont les chiffres d’affaires prévisionnels arrêtés sont indiqués entre parenthèses :

— [Adresse 11] [Adresse 2] (2.708.166 euros TTC)

— [Localité 10], [Adresse 7] (2.942.434 euros TTC),

— [Localité 10], [Adresse 6] (3.582.121 euros TTC)

— [Localité 10], [Localité 8] jumeaux pour une SDP prévisionnelle comprise entre 10.000 et 12.000 m² environ, étant précisé que le terrain d’assiette de l’opération est propriété d’EDIFICO qui s’engage à le céder au prix de 750 euros HT/ m² SDP autorisé (chiffre d’affaire prévisionnel à déterminer).

ARTICLE 7

En rémunération du travail effectué, EDIFICO recevra pour chaque opération présentée et réalisée par SMP la rémunération suivante :

—  2% du chiffre d’affaire prévisionnel TTC dans les trente jours de la signature du dernier acte authentique constatant la vente des terrains d’assiette de l’opération,

—  2% du chiffre d’affaire prévisionnel TTC au plus tôt au démarrage des travaux et au plus tard dans les 12 mois de la signature du dernier acte authentique constatant la vente des terrains d’assiette de l’opération, le taux de 2% pouvant diminuer ou augmenter en fonction de la variation de la marge nette TTC de l’opération dans les conditions strictement définies ci-après.

Si à la date de versement de cette rémunération, la marge nette est inférieure ou supérieure à la marge nette prévisionnelle prévue dans le bilan prévisionnel arrêté d’un commun accord entre les parties conformément aux termes de l’article 2 ci-dessus, le taux de 2% variera dans la même proportion dans la limite d’une variation de 10% (soit une variation du taux de rémunération comprise entre 1,8% ou 2,2%) […]

Cette rémunération représente la seule rémunération versée à EDIFICO, celui-ci indiquant expressément qu’elle suffit à elle seule à couvrir tout frais et/ou rémunération que celui pourrait prétendre recevoir au titre de la réalisation des présentes”.

Il apparaît que le projet du [Adresse 1], objet du litige, était prévu dans le protocole conclu entre les parties.

Il résulte des pièces produites par la SAS EDIFICO que cette dernière a cédé les droits relatifs à la promesse de vente des deux immeubles situés au [Adresse 1] à [Localité 10] à la SAS SERGE MAS PROMOTION le 30 mai 2022 et a transféré les autorisations administratives nécessaires notamment le permis de construire obtenu pour le [Adresse 1] à [Localité 10].

Néanmoins, le protocole de partenariat prévoyait la versement d’une rémunération dans les trente jours de la signature du dernier acte authentique constatant la vente des terrains d’assiette de l’opération ou au plus tôt au démarrage des travaux et au plus tard dans les 12 mois de la signature du dernier acte authentique.

Il apparaît que les pièces produites par la SAS EDIFICO ne démontrent pas que la vente des terrains d’assiette de l’opération a été effective dès lors que ne sont produites qu’une promesse unilatérale de vente et une substitution dans le bénéfice d’une promesse unilatérale de vente, ce dernier acte précisant que “le bénéficiaire a, quant à lui, pris acte de la promesse de vente qui lui a été consentie sans toutefois prendre l’engagement d’acquérir”.

Par ailleurs, si la SAS EDIFICO affirme dans son courrier du 20 février 2024 que la SAS SERGE MAS PROMOTION a réglé les débours qu’elle avait exposés et qu’elle avait commencé les travaux relatifs à la réalisation du programme immobilier, elle ne produit aucun élément au soutien de ses affirmations, les factures ne démontrant notamment pas le paiement du prix sollicité.

Dès lors, en l’absence de démonstration de commencement des travaux et de production d’un acte démontrant l’effectivité de la vente du bien, objet de l’opération, les conditions ouvrant droit pour la SAS EDIFICO au paiement d’un pourcentage du chiffre d’affaire prévisionnel ne sont pas remplies.

La demande indemnitaire de la SAS EDIFICO et de la SNC EDIPFONCIER sera donc rejetée.

II/ Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, la SAS EDIFICO et la SNC EDIPFONCIER seront condamnées aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équite commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de la SAS EDIFICO et la SNC EDIPFONCIER ;

CONDAMNE la SAS EDIFICO et la SNC EDIPFONCIER aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 4 mars 2025, et signé par le président et la greffière.

La greffière Le président