TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 08 NOVEMBRE 2024

Minute n° :132/24

N° RG 24/01295 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVDO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

MAGISTRAT : F. GRIPP, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire d’ORLÉANS déléguée dans les fonctions du Juge de l’Exécution ;

GREFFIER : Saloua CHIR

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [F]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [S]

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [R] [K] épouse [S]

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 16 septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024, prorogé au 25 octobre 2024, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule exécutoire

le

à

Copies délivrées

le

à

Notifié aux parties (LS + LRAR) le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, Monsieur [X] [F] a assigné Monsieur [L] [S] et Madame [R] [S] née [K] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins, dans le dernier état de ses conclusions, d’annulation de la saisie attribution du 15 février 2024 dénoncée le 22 février 2024, de mainlevée immédiate de cette saisie-attribution et de condamnation solidaire au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [F] fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— l’offre d’achat du 5 mai 2022 a éét acceptée par les défendeurs le 10 mai 2022

— ces derniers se sont engagés le 14juin 2022 auprès de lui à vendre leur bien immobilier

— il n’a pu justifier d’une offre de prêt ni lever l’option d’achat

— seule la BPVF lui a adressé un justificatif de refus de prêt le 11 octobre 2022

— une première saisie attribution a été annulée par jugement du 16 octobre 2023

— la mainlevée n’a été ordonnée que le 15 février 2024 et a éét suivie le même jour d’une nouvelle saisie attribution

— les époux [S] ne justifient d’aucune créance exigible

— la promesse unilatérale de vente du 14 juin 2022 est caduque

— suivant les stipulations contractuelles, l’indemnité d’immobilisation ne peut être exigée par le promettant que dans l’hypothèse où malgré réalisation de toutes les conditions suspensives les bénéficiaires n’ont pas régularisé l’acte définitif de vente

— la condition relative à l’obtention d’un prêt bancaire n’a pas été réalisée

— les notaires ont éét informés des difficultés rencontrées

— il n’est pas responsable des retards de gestion de ses demandes par les établissements bancaires

— la promesse est devenue caduque depuis le 16 septembre 2022

— l’indemnité d’immobilisation ne trouve pas à s’appliquer ne s’agissant pas du cas où toutes les conditions suspensives ont été réalisées avec néanmoins refus des bénéficiaires de régulariser l’acte de vente définitif

— l’option d’achat n’a pas été levée car il n’était pas en mesure de réaliser la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt bancaire sans que cela soit de son fait

— à défaut les dispositions d’ordre public de l’article L313-41 du code de la consommation seraient violées

— les demandes des époux [S] nécessitent qu’il soit statué au préalable sur la nature même de l’indemnité réclamée

— la clause dont se prévalent les défendeurs constitue en réalité une clause pénale

— cette requalification nécessite que soit établie l’existence d’une faute ou d’une défaillance de la partie poursuivie, non établie

— l’acte notarié n’a pas valeur de décision ayant autorité de la chose jugée sur le point de savoir s’il a existé des fautes ou des défaillances

— pour obtenir l’indemnité, il est nécessaire de faire constater au préalable par décision de justice les défaillances alléguées

— l’indemnité en cause vise à santionner un prétendu non respect des obligations prévues par la promesse

— les manquements et défaillances allégués portent sur des dispositions contraires aux dispositions d’ordre public du code de la consommation

— les époux [S] ne justifient pas de l’imputabilité aux bénéficiaires de la non réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt

— aucune faute ou défaillance ayant empêché la réalisation de la condition suspensive n’est intervenue

— il n’existe aucune créance exigible ni liquide

— il sollicite que la somme allouée soit réduite à un euro s’il est fait droit en son principe à la demande indemnitaire

Monsieur [L] [S] et Madame [R] [S] née [K] concluent au débouté des demandes formées par Monsieur [X] [F] et sollicitent sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [S] exposent notamment que :

— la mainlevée de la saisie attribuion a été ordonnée le 16 octobre 2023 en raison d’un vice de forme

— Monsieur [F] ne conteste pas ne pas avoir rempli dans le délai indiqué dans la promesse les conditions de la demande d’offre de prêt

— les circonstances exceptionnelles évoquées par l’un des établissements bancaires ne peuvent remettre en cause l’application de l’indemnité d’immobilisation

— les difficultés n’ont été communiquées que quelques jours avant l’expiration de la promesse

— le premier refus a été fourni deux mois après la date exigée et il n’a pas été justifié d’un second refus de prêt

— le défaut de réalisation de la condition suspensive est exclusivement imputable à Monsieur [F]

— l’indemnité d’immobilisation est forfaitaire, doit être versée à première demande et le juge de l’exécution n’est pas compétent pour remettre en cause le contenu d’un titre exécutoire ni pour requalifier la clause

— en l’espèce il s’agit d’une indemnité d’immobilisation ne venant pas sanctionner un manquement

— la clause n’est pas manifestement excessive, le montant de 10% de la valeur du bien étant habituel

— le juge de l’exécution est compétent pour évaluer une clause pénale

— la créance est liquide, l’acte assorti de la formule exécutoire prévoyant un montant de 32 000 euros

— ils doivent toujours supporter l’ensemble des charges du bien, avec difficultés dans le cadre de la revente du bien

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la recevabilité de la contestation

Aux termes de l’article L.211-1 du code des procédures civiles d’exécution , tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent.

Aux termes des articles L211-4 et R 211-11 du même code, les contestations relatives à la saisie sont, à peine d’irrecevabilité, formées dans le délai d’un mois à compter de la dénonciation de la saisie au débiteur et, sous la même sanction, elles sont dénoncées le même jour ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant par lettre recommandée avec accusé de réception au commissaire de justice qui a procédé à la saisie.

En l’espèce, la saisie attribution du 15 février 2024 d’un montant total de 33 396,98 euros ( indemnité d’immobilisation : 32 000 euros ) a été dénoncée le 22 février 2024 à Monsieur [X] [F] et l’assignation a été délivrée le 21 mars 2024. La contestation a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 mars 2024 à l’étude de commissaire de justice ayant procédé à la saisie, avec signature de l’accusé de réception le 25 mars 2024..

La contestation formée par Monsieur [X] [F] sera déclarée recevable.

— Sur le fond

L’article L 111-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution.

L’article L 121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive peut être ordonnée.

L’article L211-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent.

L’article R211-1 du même code dispose notamment que l’acte de saisie attribution contient à peine de nullité l’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel la saisie est pratiquée, le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, majorées d’une provision pour les intérêts à échoir dans le délai d’un mois prévu pour élever une contestation.

La saisie attribution du 15 février 2024 est fondée sur un acte notarié contenant promesse de vente dûment en forme exécutoire en date du 14 juin 2022 et passé devant Maître [M] [E], notaire à [Localité 2].

Ce titre exécutoire extrajudiciaire, s’agissant d’un acte notarié revêtu de la force exécutoire au sens des dispositions de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, portant promesse de vente par Monsieur et Madame [S], promettants, à Monsieur [X] [F] et Madame [Y] [Z], bénéficiaires, d’un bien immobilier, consentie pour une durée expirant le 16 septembre 2022 à 20 heures, a prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 32 000 euros, somme qualifiée de forfaitaire, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les conditions prévues , ce dernier s’obligeait au versement de cette somme à première demande du promettant.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [X] [F] n’a pas justifié au plus tard le 5 août 2022 d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions indiquées dans cette promesse de vente et n’a pas justifié de deux refus de prêt en cas de non obtention du financement demandé, hypothèse réalisée, ainsi que le démontre notamment la demande écrite formée par Monsieur et Madame [S] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 septembre 2022, date d’expiration de la promesse de vente, à Monsieur [F] de fournir dans un délai de huit jours soit une offre de prêt bancaire soit une lettre de refus de prêt bancaire. Une attestation de refus de prêt, en date du 11 octobre 2022, a été communiquée par Monsieur [F] à cette date.

L’indemnité d’immobilisation en cause avait au regard de la rédaction de la promesse de vente et des conditions contractuelles de sa mise en oeuvre pour objet de faire assurer l’exécution d’un engagement et s’assimile à une clause pénale, susceptible d’être modérée judiciairement en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, ce que le juge de l’exécution a qualité et compétence pour faire selon jurisprudence constante et pertinente, la créance alléguée objet de la saisie attribution étant par ailleurs liquide et exigible sous réserve de détermination de son montant dans le cadre de l’exercice de son pouvoir modérateur par le juge, en l’espèce par le juge de l’exécution.

Monsieur [F] justifie d’une exécution partielle de son engagement, certes tardivement, au moyen de la communication du refus de prêt du 11 octobre 2022, certes tardivement au regard de la date d’expiration du délai contractuel et de celle de la demande des époux [S] telle que citée ci-dessus mais en justifiant de démarches d’information auprès du notaire antérieurement au rendez-vous de signature initial du 23 août 2022, selon courrier électronique du 22 août 2022, là encore certes postérieurement au délai du 5 août 2022 précité prévu pour justifier des offres de prêt ou de leur refus. Il sera également à cet égard constaté que la promesse de vente en cause date du 14 juin 2022 et a ainsi quasi immédiatement été suivie de la période estivale au cours de laquelle, pour des motifs nationaux d’ordre pratique, sociétal et culturel, notamment, le traitement des démarches d’ordre admnistratif au sens large est souvent ralenti, ce qui ne peut être reproché au seul demandeur.

Il y a dès lors lieu de modérer la clause pénale contractuelle, manifestement excessive au regard du préjudice réel des vendeurs et alors que l’engagement a été partiellement respecté le 11 octobre 2022, date de fourniture de refus de prêt moins d’un mois après la date d’expiration de la promesse de vente, à la somme de 10 600 euros.

La saisie attribution du 15 février 2024 dénoncée le 22 février 2024 sera par conséquent validée mais cantonnée à la somme de 10 600 euros.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu de l’issue du présent litige, de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par mise à disposition, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la contestation formée par Monsieur [X] [F]

VALIDE la saisie attribution du 15 février 2024 dénoncée le 22 février 2024 à Monsieur [X] [F]

CANTONNE la saisie attribution du 15 février 2024 dénoncée le 22 février 2024 à Monsieur [X] [F] à la somme de 10 600 euros

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions

REJETTE toute demande plus ample ou contraire

RAPPELLE que les décisions du Juge de l’Exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit

DIT n’y avoir lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile

LAISSE les dépens à la charge de Monsieur [X] [F]

Fait à [Localité 5], le 8 novembre 2024

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION