TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/04463

N° Portalis DBX4-W-B7I-TROW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

S.A. D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[D] [Y] épouse [J]

[K] [Z] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligenes de son représentant légal domicilié en cette qualité audition siège,

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [D] [Y] épouse [J]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [Z] [J]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 juin 2016, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] un appartement à usage d’habitation N°60 situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 622,04 euros et une provision sur charges mensuelle de 197,10 euros.

Par contrat du 11 avril 2018, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] un garage N°40 situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 35 euros.

Le 10 avril 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant les clauses résolutoires. La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours d’un serrurier et de la force publique, la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution compte-tenu de leur mauvaise foi, l’autorisation à disposer des biens abandonnés conformément aux dispositions de l’article R. 451-1 1° du code des procédures civiles d’exécution, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1.187,76 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 29 juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, à compter du 29 juillet 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux,

— d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 août 2024.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par la SCP LARRAT, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 853,20 euros, pour inclure les mensualités jusqu’à celle de décembre 2024 comprise. La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire et de ses effets tant que les mensualités et les loyers sont réglés, cette suspension devant prendre fin au premier impayé.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 12 août 2024, Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29 mars 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation conclu le 08 juin 2016 contient une clause résolutoire (article 6.2. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant le garage conclu le 11 avril 2018 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu pour un emplacement à la même adresse et entre les mêmes parties. Ce bail prévoit qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif à ce garage n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non huit jours comme stipulé. C’est donc ce délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer.

Un commandement de payer visant ces clauses résolutoires et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.696,38 euros a été signifié le 10 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat d’habitation et à la loi applicable.

Toutefois, un prélèvement de 508,62 euros effectué le 07 avril 2024 par les locataires n’a pas été pris en compte (selon le décompte annexé au commandement de payer et daté du 03 avril 2024) et doit être déduit des sommes réclamées à Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J], comme ayant déjà été réglée avant le commandement.

Aussi, il convient de vérifier si Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] se sont acquittés de la somme de 1.187,76 euros dans le délai de deux mois.

Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 983,32 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer après déduction du prélèvement de 508,62 euros, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 11 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 08 janvier 2025 démontrant que Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] restent devoir la somme de 793,80 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction des frais d’assurance (4.40 euros) et des frais de réparation locative (55 euros) non-justifiés à la procédure.

Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 793,80 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants depuis février 2024, à l’exception de la mensualité de juillet 2024, et de la demande de délais de paiement formulée par la bailleresse, Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 7 mensualités de 100 euros chacune et d’une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, les effets des clauses résolutoires, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] pourront faire l’objet d’une expulsion, les clauses résolutoires reprenant leurs effets, dans un délai de deux mois après le commandement de payer, la mauvaise foi n’étant pas établie en l’espèce. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis.

Les demandes tendant à autoriser la bailleresse en cas d’abandon des lieux à les reprendre et de déclarer abandonnés les biens se trouvant encore dans les lieux sont hypothétiques à ce stade et seront donc rejetées, le juge n’ayant à statuer sur celle-ci ;

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 juin 2016 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] concernant un appartement à usage d’habitation N°60 situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 juin 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 avril 2018 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] concernant un garage N°40 situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 11 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 793,80 euros (décompte arrêté au 08 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 7 mensualités de 100 euros chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] soient condamnés solidairement à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles en cas d’abandon du logement ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [J] et Madame [D] [Y] épouse [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,