TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01145 – N° Portalis DBX4-W-B7I-T7WF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Juin 2025

S.A. [Adresse 7]

C/

[M] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à SA HLM DES CHALETS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [S] [H], Chargé de recouvrement muni d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [M] [R], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 29 avril 2024, la S.A HLM DES CHALETS a donné à bail à Madame [M] [R] un appartement à usage d’habitation (n°25) situé [Adresse 4] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 487,62 euros, 18,53 euros de loyer pour la terrasse/balcon et une provision sur charges mensuelle de 73,34 euros.

Le 11 septembre 2024, la S.A [Adresse 7] a fait signifier à Madame [M] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, la S.A HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Madame [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc de la résiliation du contrat de location au 12 novembre 2024,

— son expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 4.086,87 euros, mensualités de novembre 2024 incluse, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 29 avril 2025, la S.A [Adresse 7], représentée par Monsieur [S] [H], valablement muni d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 10.257,11 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 11 décembre 2024, Madame [M] [R] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 29 avril 2024 contient une clause résolutoire (article 9-1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer reproduisant cette clause et visant le délai de deux mois a été signifié le 11 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.775,47 euros.

Madame [M] [R] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024.

Madame [M] [R] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [M] [R] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A [Adresse 7] produit un décompte du 23 avril 2025 démontrant que Madame [M] [R] reste devoir la somme de 10.102,14 euros, mensualité de mars 2025 comprise, après soustraction des frais de compteurs d’eau (14,64 euros) et de la régularisation d’eau (140,33 euros) non justifiés au dossier, avec application du supplément de solidarité.

Il ressort du décompte que la S.A HLM DES CHALETS a appliqué à la locataire un supplément de loyer de solidarité de 1.234,58 euros (dont 25 euros de frais de dossier) le 31 janvier 2025, puis de 1.109,58 euros pour le mois de février et mars 2025, soit un total de 3.453,74 euros.

La SA [Adresse 7] produit le courrier de demande d’enquête du 10 octobre 2024 envoyé à Madame [M] [R], la mise en demeure de répondre à cette enquête et un procès-verbal de constat de commissaire de justice dans lequel celui-ci indique avoir procédé à un sondage des envois réalisés par la SA HLM DES CHALETS pour les enquêtes SLS pour l’année 2025 et dans lequel figure un listing comportant le nom de Madame [M] [R].

Cependant, si la bailleresse justifie avoir mis en demeure la locataire de justifier de ses revenus préalablement à l’application du SLS conformément à l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, pour autant, les indemnités de supplément de loyer de solidarité, dites de surloyer, prévues par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne sont, par nature, dues qu’autant que le bail demeure en cours puisqu’à compter de cette date, il appartient au juge de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire.

Dès lors que les surloyers (SLS) sont sollicités pour la période postérieure à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 12 novembre 2024, ils seront écartés.

La bailleresse sera donc déboutée de la demande à ce titre et la dette locative sera retenue à hauteur de 6.648,4 euros (10.102,14 euros – 3.453,74 euros).

Madame [M] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.648,4 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 1.775,47 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [M] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du

12 novembre 2024 au 31 mars 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [M] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Toutefois, la S.A [Adresse 7] sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A HLM DES CHALETS, Madame [M] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2024 entre la S.A [Adresse 7] et Madame [M] [R] concernant un appartement à usage d’habitation (n°25) et balcon/ terrasse situés [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [M] [R] à verser à la S.A [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 6.648,4 euros (décompte arrêté au 23 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024 sur la somme de 1.775,47 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [M] [R] à payer à la S.A HLM DES CHALETS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [M] [R] à verser à la S.A [Adresse 7] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la S.A HLM DES CHALETS de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,