TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03777

N° Portalis DBX4-W-B7I-TMAX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 31 Mars 2025

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[C] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

SCP LARRAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [C] [W],

demeurant [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 juillet 2012 prenant effet au 12 juillet 2012, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [C] [W] un appartement à usage d’habitation (n°124) situé [Adresse 4] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 305,44 euros et une provision sur charges mensuelle de 113,61 euros.

Le 5 juillet 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [C] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la SA [Adresse 8] a ensuite fait assigner Madame [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire donc de la résiliation de plein droit du contrat de bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ainsi que sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.010,39 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Madame [C] [W] .

A l’audience du 4 février 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 397,74 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. La demanderesse indique que la locataire n’a effectué aucun paiement depuis trois mois.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 19 septembre 2024, Madame [C] [W] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 8] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 28 juin 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 juillet 2012 prenant effet au 12 juillet 2012 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 482,02 euros a été signifié le 5 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [C] [W] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 septembre 2024.

Madame [C] [W] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [C] [W] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 27 janvier 2025 démontrant que Madame [C] [W] reste devoir la somme de 397,74 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Madame [C] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 397,74 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 sur la somme de 482,02 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Madame [C] [W] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 6 septembre 2012 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant la SA [Adresse 8] sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières de Madame [C] [W], lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [C] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2012 prenant effet au 12 juillet 2012 entre la SA [Adresse 8] et Madame [C] [W] concernant un appartement à usage d’habitation (n°124) situé [Adresse 4] à [Localité 11] sont réunies à la date du 6 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [C] [W] à verser à la SA [Adresse 8] à titre provisionnel la somme de 397,74 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 sur la somme de 482,02 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [C] [W] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [C] [W] à verser à la SA [Adresse 8] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières de Madame [C] [W] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le Vice-Présidente,