N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 10 Avril 2025

N° RG 24/00422 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLCT

DEMANDEUR :

S.A. LES RESIDENCES VENANT AUX DROITS DE L’OPIEVOY

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

DEFENDEURS :

Madame [T] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 8][Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [I] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 8][Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : M^e CHAUMANET

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [S]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 10 février 2014, l’OPIEVOY a donné en location à madame [T] [S] et monsieur [I] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1][Adresse 7], pour un loyer mensuel hors charges de 513,91€.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 2 février 2024, sommant les locataires de verser la somme principale de 934,24€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 26 juillet 2024, la société LES RESIDENCES SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY a fait assigner madame [T] [S] et monsieur [I] [X] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire; subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de madame [T] [S] et monsieur [I] [X] et autres occupants de leur chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner solidairement madame [T] [S] et monsieur [I] [X] au paiement :

* de la somme de 3600,39€ au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 12 juillet 2024;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience du 4 février 2025, la société LES RESIDENCES SA d’HLM venant aux drroits de l’OPIEVOY, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 8553,03€, arrêtée au mois de décembre 2024 inclus.

M.[X], régulièrement cité, ne comparaît pas ni ne se fait représenter.

Mme [S] est présente. Elle indique avoir rencontré des difficultés financières, vivant seule avec 5 enfants à charge pour lesquels le père ne contribue ni à ses obligations financières ni affectives à leur égard, et avoir eu des frais particulièrement importants du fait des études supérieures de sa fille (école des arts appliqués) mais travailler en CDI pour un salaire de 2200€ en moyenne par mois. Elle affirme enfin vouloir solder sa dette et venir d’effectuer un important règlement de 5200€ et sollicite des délais de paiement.

Le bailleur a été autorisé à produire une note en délibéré pour justifier de la réalité ou non de ce versement.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 29 juillet 2024, soit deux mois avant l’audience, le 4 février 2025, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 1er février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit délivré par commissaire de justice en date du 2 février 2024, le commandement de payer délivré à madame [T] [S] et monsieur [I] [X] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

La société LES RESIDENCES SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 10 février 2014, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 2 février 2024, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 2 avril 2024.

La société LES RESIDENCES SA d’HLM venant aux drroits de l’OPIEVOY justifie de sa demande en paiement en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 8553,03€, arrêtée au mois de décembre 2024 inclus.

Il n’y a pas lieu d’inclure les frais d’actes dans le décompte locatif, ceux-ci étant compris dans les dépens.

Par note en délibéré autorisée, le bailleur a justifié de la réalité des versements effectués par Mme [S] le 30 janvier 2025 (2000€) et le 4 février 2025 (3600 €) de sorte que subsiste aujourd’hui une dette locative de 3899,47 euros.

En conséquence, madame [T] [S] et monsieur [I] [X] seront condamnés à payer à la société LES RESIDENCES SA d’HLM venant aux drroits de l’OPIEVOY la somme de 3899,47 euros arrêtée au mois de janvier 2025 inclus., au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 934,24€ à compter du 2 février 2024, et pour le surplus à compter du présent jugement.

Enfin, les preneurs seront condamnés solidairement à payer ladite dette, compte tenu de la solidarité prévue au contrat de bail.

En effet, M.[X] n’ayant pas valablement délivré congé auprès du bailleur, il demeure tenu de la dette locative avec l’autre locataire peu important son départ ou non du domicile litigieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l’espèce, madame [T] [S] et monsieur [I] [X] connaissent de toute évidence des difficultés financières.

Toutefois, il ressort des éléments du débat que madame [T] [S] et monsieur [I] [X] disposent de revenus et que le montant de la dette locative n’apparaît pas exorbitant.

Néanmoins, par note en délibéré autorisé le bailleur a justifié de la réalité des importants versements effectués par Mme [S] le 30 janvier 2025 et le 4 février 2025, de sorte que subsiste une dette locative dont le montant n’est pas exorbitant, étant précisé que le contrat de bail est relativement ancien ( 2014) de sorte que cet impayé doit être considéré comme isolé, étant précisé qu’il convient de considérer que les versements même ponctuels effectués avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant de sorte qu’il convient de considérer que le dernier loyer courant a été réglé.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement de madame [T] [S] et monsieur [I] [X] et d’autoriser madame [T] [S] à se libérer de leur dette locative progressivement selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que l’échelonnement n’est permis légalement que dans la limite maximale de 36 mois.

Les délais ainsi accordés dans les modalités précisées au dispositif auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire étant entendu que s’ils ne sont pas respectés il y a lieu d’appeler l’attention des locataires sur le fait que:

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet et les locataires devront quitter les lieux à défaut de quoi il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef, sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— en ce cas, les lcoataires seront également redevables envers la société LES RESIDENCES SA d’HLM venant aux drroits de l’OPIEVOY, à compter de la déchéance du terme et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles,

Sur les autres demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les preneurs, partie succombante, supporteront in solidum, les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité commande de laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de ne pas faire droit à la demande d’article 700 du code de procédure civile formée au nom du bailleur.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux et de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail concernant le logement situé [Adresse 1][Adresse 7], au 2 avril 2024;

CONDAMNE solidairement madame [T] [S] et monsieur [I] [X] à payer à la société [Adresse 9] venant aux drroits de l’OPIEVOY la somme de 3899,47 €, (trois-mille-huit-cent-quatre-vingt-dix-neuf euros et quarante-sept centimes),arrêtée au mois de janvier 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 934,24€ à compter du 2 février 2024, et pour le surplus à compter du présent jugement ;

DIT que madame [T] [S] et monsieur [I] [X] pourront s’acquitter du paiement de cette somme par 20 .mensualités d’un montant de 200€, en sus du loyer courant, étant précisé :

* que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 5 de chaque mois ;

* que le premier versement devra avoir lieu avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

* que le règlement du solde devra avoir lieu lors de la dernière échéance ;

* que la dernière mensualité sera d’un montant différent et devra impérativement apurer le solde de la dette ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai, qui sera réputée ne jamais avoir joué si madame [T] [S] et monsieur [I] [X] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement;

DIT qu’en revanche, A DEFAUT DE PAIEMENT D’UNE SEULE mensualité au terme exact :

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire sera acquise ;

* la société LES RESIDENCES SA d’HLM venant aux drroits de l’OPIEVOY pourra procéder à l’expulsion de madame [T] [S] et en tant que de besoin de monsieur [I] [X] et à celle de tous occupants du chef de madame [T] [S] et monsieur [I] [X], selon les voies de droit instituées par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique ;

* le sort des meubles sera réglé conformément aux articles R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

* madame [T] [S] et monsieur [I] [X] seront condamnés in solidum à payer à la société [Adresse 9] venant aux drroits de l’OPIEVOY à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ définitif des lieux caractérisé par la remise des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ;

CONDAMNE madame [T] [S] et monsieur [I] [X] in solidum aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

REJETTE la demande de la société LES RESIDENCES SA d’HLM venant aux drroits de l’OPIEVOY formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le vice président