TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04232

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPYY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. [Adresse 7]

C/

[U] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SA HLM DES CHALETS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2], repésentée par son président directeur général

représentée par Monsieur [J] [L], Chargé de recouvrement, muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [E]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 09 juillet 2018, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [U] [E] un appartement à usage d’habitation n°C102, situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 398,76 euros et une provision sur charges mensuelle de 71,59 euros.

Le 01 juillet 2024, la SA [Adresse 7] a fait signifier à Monsieur [U] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA HLM DES CHALETS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, la SA [Adresse 7] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.475,88 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement, avec les intérêts de droit,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation et intérêts, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 novembre 2024.

A l’audience du 08 avril 2025, en présence de la SA HLM DES CHALETS, Monsieur [U] [E] a comparu et a demandé un renvoi, expliquant vivre en France depuis 1964 et n’avoir pas renouvelé à temps son titre de séjour, car il a perdu sa femme et a dû soutenir sa fille après une agression sexuelle. Il s’est engagé à justifier de son avis d’imposition par rapport au supplément de loyer de solidarité. Le dossier a été renvoyé au 02 septembre 2025, ce dont il a été informé par remise d’un avis de renvoi.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA [Adresse 7], représentée par Monsieur [J] [L], muni d’un pouvoir de représentation spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 16.294,04 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise.

Monsieur [U] [E] n’a pas comparu à cette deuxième audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 08 avril 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 09 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article 9 – Clause résolutoire – Résiliation) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.461,70 euros a été signifié le 01 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [U] [E] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 506,27 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 septembre 2024.

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, que le juge ne peut plus accorder d’office et qui sont conditionnés à la reprise du paiement des loyers et à la solvabilité du locataire, la résiliation est intervenue le 02 septembre 2024 et Monsieur [U] [E] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [U] [E] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En application des articles 1240 et 1760 du code civil, entre la résiliation et la restitution des lieux, l’occupant sans droit ni titre peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, qui a vocation à indemniser les propriétaires du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre à compter du 02 septembre 2024 au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du contrat, sans application du supplément de loyer de solidarité. En effet, outre que le supplément de loyer de solidarité n’a vocation à s’appliquer qu’aux locataires disposant d’un titre légal d’occupation et non aux occupants sans droit ni titre, le bailleur ne justifie pas de la réalisation des démarches nécessaires à la facturation provisoire d’un supplément de loyer, faute de preuve d’une mise en demeure reproduisant les dispositions de l’article 444-9 du code de la construction et de l’habitat à l’ancienne locataire, seul un constat par sondage n’établissant pas l’envoi au locataire étant produit.

Le bailleur produit un décompte du 01 septembre 2025 démontrant que le locataire reste devoir la somme de 7.571,76 euros au titre de ses loyers, charges et indemnités d’occupation, mensualité d’août 2025 comprise, après soustraction des sommes réclamées au titre du supplément de loyer de solidarité.

Le locataire n’apporte aucun autre élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.571,76 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 2.475,88 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [U] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 02 septembre 2024 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 7], Monsieur [U] [E] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 juillet 2018 entre la SA HLM DES CHALETS et Monsieur [U] [E] concernant un appartement à usage d’habitation n°C102, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 02 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [E] à verser à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel la somme de 7.571,76 euros (décompte arrêté au 01 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 2.475,88 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [E] à payer à la SA [Adresse 7] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sans application du supplément de loyer de solidarité ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [E] à verser à la SA HLM DES CHALETS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,