TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00867

N° Portalis DBX4-W-B7J-T4XQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 01 août 2025

[L] [C] [T] [V]

C/

[J] [N]

[F] [X] épouse [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e HEIL NUEZ

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [C] [T] [V],

demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocate au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [N],

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

Madame [F] [X] épouse [N],

demeurant [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 08 janvier 2019, Monsieur [L] [V] a donné à bail à Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 860 euros.

Le 06 décembre 2024, Monsieur [L] [V] a fait signifier à Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 03 mars 2025, Monsieur [L] [V] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la disposition des meubles du logement, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3.475,88 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 mars 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [L] [V], représenté par Maître Sandra HEIL-NUEZ, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.470,88 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2025 comprise. Monsieur [L] [V] demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 144,62 euros par mois, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, conformément au plan signé entre les parties le 24 avril 2025, dont il demande l’homologation.

Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 03 mars 2025, Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 08 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.452,92 euros a été signifié le 06 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 400 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [L] [V] produit un décompte du 13 mai 2025 démontrant que Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] restent devoir la somme de 3.470,88 euros, mensualité d’avril 2025 comprise.

Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, étant noté que Monsieur [J] [N] a signé une demande de délai de paiement valant reconnaissance de dette portant sur ce même montant.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.470,88 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2024 sur la somme de 3.452,92 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par le bailleur, du plan d’apurement signé par Monsieur [J] [N], démontrant la capacité des locataires à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 23 mensualités de 144,62 euros chacune et d’une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande du bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [V], Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 janvier 2019 entre Monsieur [L] [V] et Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] sont réunies à la date du 07 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] à verser à Monsieur [L] [V] à titre provisionnel la somme de 3.470,88 euros (décompte arrêté au 13 mai 2025, incluant une dernière facture de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2024 sur la somme de 3.452,92 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 144,62 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [L] [V] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [L] [V] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] à verser à Monsieur [L] [V] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [N] et Madame [F] [X] épouse [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,