N° RG 25/01150 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFOH

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01150 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFOH

NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL STÉPHANIE MACÉ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 4], SISE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société CITYA IMMOBILIER [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [E] [S], demeurant [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [S] est propriétaire des lots n° 119, 159 et 281, dans la copropriété dénommée [Adresse 4] sis [Adresse 1].

La société CITYA IMMOBILIER [Localité 5] est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 5], a assigné Madame [E] [S], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de :

Entendre déclarer l’action du syndicat des copropriétaires recevable en application de l’article 750-1 du code de procédure civile ; S’entendre condamner à payer à titre provisionnel au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 5], la somme de 2 861,26 € au titre des charges de copropriété impayées, appel de fonds du 1er avril 2025 inclus et des frais de recouvrement nécessaires exposés par le Syndic au 19 mai 2025, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, directement imputables aux copropriétaires en exécution du contrat de syndic conforme au Décret du 26 mars 2015augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 août 2024 ; S’entendre condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 5], la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;S’entendre condamner aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût de la délivrance de la sommation de payer et de la médiation.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du mardi 2 septembre 2025.

De son côté, Madame [E] [S], bien que régulièrement assignée selon procès-verbal de signification remis à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat d’échec de médiation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du Code de procédure civile dispose :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 1353 du Code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est justifié que Madame [E] [S] est propriétaire de lots de copropriété dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété de la [Adresse 4]. À ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté au 19 mai 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus), correspondant à la pièce 6 du demandeur que Madame [E] [S] reste redevable de la somme de 2.977,82 euros d’arriérés de charges de copropriété.

Il convient d’expurger de ce montant les frais de commissaire de justice (pour 116,56 euros) qui relèvent strictement des dépens de l’instance.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Madame [E] [S]. Il pèse désormais sur elle la charge de démontrer qu’elle s’est bien acquittée du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe que dans son montant.

Toutefois, il n’est pas justifié que le dernier décompte actualisé en date du 29 août 2025 ait été signifié à la partie défenderesse, de sorte que par respect du contradictoire, il ne peut en être tenu compte.

De surcroît, la pièce 6 bis de la partie demanderesse, correspondant audit décompte actualisé, n’étant pas visée, ni dans le bordereau de pièce de l’acte introductif d’instance, ni dans ses moyens, induisant nécessairement l’impossibilité de sa prise en compte.

Il en résulte que Madame [E] [S] est donc redevable de la somme de 2.861,26 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêté au 19 mai 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 août 2024, date de la réception de la première mise en demeure du syndic.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [E] [S], partie succombante, en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, sera tenue aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Madame [E] [S] à payer la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la [Adresse 4] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 5].

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue par défaut et en dernier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Madame [E] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 5], la somme de 2 861,26 euros (DEUX MILLE HUIT CENT SOIXANTE ET UN EUROS et VINGT-SIX CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété échues, arrêtée au 19 mai 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus), déduction faite des frais indus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2024 ;

CONDAMNONS Madame [E] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER [Localité 5], une somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Madame [E] [S] aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 30 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,