TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04351 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TQR5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

[M] [W]

C/

[I] [Y] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 23 Janvier 2025

à M^e MONFERRAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [M] [W], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Marguerite COUSTAL-CROOK de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [I] [Y] [O], demeurant [Adresse 1] – [Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 05 février 2021, [M] [W] a loué à [I] [O] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7], d’une surface habitable de 36 m² et moyennant un loyer mensuel initial de 400 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Invoquant un arriéré locatif, [M] [W] a fait signifier à [I] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06 février 2024.

Par exploit du 30 août 2024, [M] [W] a ensuite fait assigner [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— la condamnation de [I] [O] au paiement de :

* la somme provisionnelle de 3 360 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier, et ce jusqu’au départ des lieux,

* 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

A l’audience du 13 décembre 2024 lors de laquelle il était représenté par son conseil, [M] [W] a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à 4 081 euros.

Convoqué par assignation remise à l’étude, [I] [O] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 05 février 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 06 février 2024 pour la somme en principal de 1 260 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois, soit au plus tard le 06 avril 2024.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 avril 2024.

De ce fait, le contrat de bail est résilié de plein droit depuis cette date.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

[M] [W] produit un décompte du 30 novembre 2024 démontrant que [I] [O] restait lui devoir la somme de 4 081 euros, mensualité de novembre 2024 comprise.

N’ayant pas comparu, le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

[I] [O] sera ainsi condamné à verser à [M] [W] cette somme provisionnelle de 4 081 euros.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[I] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant depuis la résolution du contrat de bail.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier.

Or, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 30 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Ainsi, les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [I] [O] supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [M] [W], [I] [O] sera aussi condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 février 2021 entre [M] [W] et [I] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies depuis le 07 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [I] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS [I] [O] à verser à [M] [W] la somme provisionnelle de 4081 euros (décompte arrêté au 30 novembre 2024) ;

CONDAMNONS [I] [O] à payer à [M] [W] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier ;

CONDAMNONS [I] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS [I] [O] à verser à [M] [W] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,