TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GUICHETEAU

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e GUICHETEAU

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02813 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4CP2

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société HENRAT & GARIN, SASU, elle-même représentée par son président,

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par Maître Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1904

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [R] [I] [K] [F]

[Adresse 9]

[Localité 10] (GABON)

Egalement domicilié : [Adresse 3]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02813 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CP2

DÉBATS

À l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [X] [K] [F] est propriétaire des lots de copropriété n°318 à 322 correspondant à un appartement de 165 m2, deux chambres et deux caves d’un immeuble situé au [Adresse 5]) et des lots n°450 (chambre) et 456 (garage) sis [Adresse 6].

Par exploit du 18 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation à M. [X] [K] [F] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant au principal de 21.837,28 euros outre 213,97 euros de frais d’acte.

Par exploits de commissaire de justice signifiés le 23 février 2024 tant à tiers en France qu’à parquet à Libreville au Gabon, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner M. [X] [K] [F] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 13 novembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner M. [X] [K] [F] au paiement de la somme de 31.624,30 euros au titre des charges dues au 12 février 2024, avec intérêts de droit à compter du 18 avril 2023 pour la somme de 21.837,28 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

— condamner M. [X] [K] [F] au paiement de la somme de 1.194,19 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner M. [X] [K] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— condamner M. [X] [K] [F] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [X] [K] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02813 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CP2

M. [X] [K] [F] a été assigné le 23 février 2024 par remise à tiers à domicile (son fils) et à parquet à la même date. Il n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02813 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4CP2

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et du contrat de vente du 26 septembre 2011 que M. [X] [R] [I] [K] [F] est propriétaire des lots n°318 à 322 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] et des lots n°450 et 456 sis [Adresse 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2019, 04 novembre 2020, 10 juin 2021, 26 septembre 2022 et 29 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 12 février 2024.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

8,02 euros au titre d’une mise en demeure en date du 27 mai 2020,45 euros au titre d’une mise en demeure en date du 10 novembre 2021,48 euros au titre d’une mise en demeure en date du 17 mai 2022,48 euros au titre d’une relance en date du 28 octobre 2022,55 euros au titre d’une relance en date du 25 janvier 2023,320 euros au titre de « frais constitution de dossier auxiliaire de justice » en date du 13 avril 2023213,97 euros au titre d'«honoraires huissier sommation de payer » en date du 21 avril 202355 euros au titre d’une relance en date du 15 mai 2023,55 euros au titre d’une relance en date du 25 octobre 2023,340 euros au titre de « frais constitution de dossier avocat » en date du 18 décembre 202355 euros au titre d’une relance en date du 24 janvier 2024,

Soit un total de 1.242,99 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [X] [K] [F] déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 32.819,29 – 1.242,99 euros soit 31.576,30 euros et non 31.624,30 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

M. [X] [K] [F] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 12 février 2024 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 18 avril 2023 pour la somme de 21.837,28 euros et à compter du 23 février 2024 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.194,99 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant à :

8,02 euros au titre d’une lettre de relance en date du 27 mai 2020,93 euros au titre de deux mises en demeure des 10 novembre 2021 et 17 mai 2022,275 euros au titre de cinq lettres de rappel (55 x 5),213,97 euros au titre d’une sommation de payer660 euros à titre d’honoraires du syndic (320 + 340)

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de justifier des deux mises en demeure des 10 novembre 2021 et 17 mai 2022 et des cinq lettres de rappel, les demandes formées à ce titre seront rejetées. En outre les frais exposés pour une lettre de relance adressée le 27 mai 2020, soit antérieurement aux mises en demeure ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

La sommation de payer est justifiée ainsi que les frais d’acte d’un montant de 213,97 euros.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des 660 euros à titre d’honoraires du syndic, étant relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 213,97 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [X] [K] [F] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [X] [K] [F] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er avril 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi que la copropriété a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [X] [K] [F] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [K] [F], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [X] [K] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les sommes de :

—  31.576,30 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 12 février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du du 18 avril 2023 pour la somme de 21.837,28 euros et à compter du 23 février 2024 pour le surplus ;

—  213,97 euros au titre des frais de recouvrement;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [X] [K] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 10 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente