TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01855 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2HT7

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A. FONCIERE DE L’ERABLE

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE SERVICES ETUDIANT VOLUME EURASANTE représenté par son syndic ACTIIM

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Isabelle MEURIN, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Marie-Anne BLATT, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

S.A.R.L. NEMEA APPART’ETUD

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Mikaël GOURDON, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 06 Janvier 2026

ORDONNANCE du 03 Février 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Edifié [Adresse 10] à [Localité 9] (Nord) au sein de la zone d’aménagement concerté Est Eurasanté, un ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division (E.D.D.) en volumes ainsi intervenue :

— un parking extérieur et ses accès et un parking situé au premier étage,

— une école de kinésithérapie située au rez-de-chaussée et ses locaux annexes,

— des locaux à usage de résidence services étudiant situés aux étages supérieurs du bâtiment,

— des locaux à usage de commerces et de restauration situés au rez-de-chaussée,

— des locaux à usage de bureaux situés aux étages supérieurs.

La S.A. Foncière de l’Erable est propriétaire des volumes n°12 et n°13 au sein de cet ensemble qui correspondent à des cellules à construire avec des emplacements de stationnement. Elle a confié leur gestion locative à la société Sergic Entreprises.

Le syndicat de copropriétaires de la résidence services étudiant volume [7] (ci-après SEV Eurasanté) s’est constitué pour les locaux à usage de résidence services étudiant. Cette résidence est exploitée par la S.A.R.L. Nemea Appart’Etud qui a confié à la S.A.S. [K] la maintenance des installations, notamment celles des ballons d’eau chaude sanitaire alimentant les logements situés au sein de ladite résidence. Le syndicat de copropriétaires a pour syndic en exercice ACTIIM.

Les propriétaires des volumes de l’ensemble immobilier soumis à l’E.D.D. ont constitué une association foncière urbaine libre (A.F.U.L.). Cette entité a notamment pour objet d’assurer la propriété des volumes, réseaux et équipements qui ne sont pas la propriété exclusive d’un propriétaire de volumes.

Parmi les cellules propriétés de la société Foncière de l’Erable, la cellule D subit des infiltrations.

Par ordonnance rendue le 28 janvier 2025 dans l’instance n°RG 25/70, le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé, sur saisine de la société Foncière de l’Erable et à l’encontre de l’A.F.U.L., du syndicat de copropriétaires de la résidence SEV Eurasanté, de la société Nemea Appart’Etud, de la société [K] et de la S.A.S. GCC Hauts-de-France (ci-après GCC HDF), a désigné M. [Y] [M] afin de réaliser une expertise judiciaire sur ces désordres.

L’expert a remis son rapport le 3 novembre 2025. Ses conclusions mentionnent notamment que :

1°) pour la période avant intervention de la société GCC HDF

— « Les investigations (…) de Nüwa (janvier 2025) et IRD vidéo (…) démontrent le lien direct entre la présence d’eau au sol du local chaufferie et les désordres allégués »,

— « Le concepteur (…) n’a prévu aucune mesure d’étanchéité spécifique pour protéger les locaux adjacents contre d’éventuelles infiltrations. Le désordre est imputable à une carence du concepteur, qui a omis de prévoir un dispositif de protection adaptée ».

2°) pour la période après intervention de la société GCC HDF

— « GCC affirme que les travaux seront réalisés sans dépose des ballons, sans perte d’efficacité. SERGIC confirme donc que les travaux d’étanchéité de la chaufferie seront réalisés à l’été 2023, sans la dépose des ballons d’eau chaude. Nos opérations d’expertise révèlent que les travaux réalisés par GCC n’ont pas permis de mettre un terme aux infiltrations »,

— « La persistance des infiltrations après intervention est imputable à GCC pour ne pas avoir obtenu le résultat auquel il s’était engagé dès lors qu’il a accepté de réaliser les travaux en l’état et affirmé leur efficacité ».

3°) concernant les travaux de reprise

— « la faisabilité effective de ces travaux est conditionnée à la dépose préalable des équipements et canalisations faisant obstacle, au premier rang desquels figurent deux ballons de grande capacité. Cette opération (…) implique la vidange, la déconnexion, le déplacement à l’aide d’un engin de levage adapté, puis la repose, reconnexion et remise en service de l’installation »,

— « le montant total estimatif des travaux de reprise s’élève à 7 700 € HT, soit 9 240 € TOUTES TAXES COMPRISES, sur la base des éléments versés à l’expertise à ce jour (…) évaluation susceptible d’être révisée à réception de chiffrages complémentaires ».

4°) concernant les préjudices

— « total du préjudice estimé (par mois de retard) :

* loyer perdu : 1 760,42 € HT

* charges et taxes perdues : 432,98 € HT

* total mensuel : 2 193,40 € HT »,

— « blocage du projet de location avec Leclerc Drive, ce qui compromet un bail commercial de 10 ans dont 6 fermes. Risque de voir le preneur se désengager si les délais de résolution sont trop longs, entraînant une nouvelle recherche de locataire »,

— « le coût total estimatif des remises en état de la cellule D s’élève ainsi à 835,53 € HT, soit 1 002,64 € TTC ».

5°) concernant les travaux urgents

— « Afin de prévenir toute aggravation des désordres en attendant la réalisation des travaux visant à supprimer les infiltrations en provenance du local chaufferie vers la cellule D, il est nécessaire de faire cesser, dans les meilleurs délais, toute fuite affectant les canalisations ou équipements situés dans le local chaufferie ».

Sur autorisation délivrée par ordonnance sur requête du 5 décembre 2025, par actes délivrés le 9 décembre 2025 à sa demande, la société Foncière de l’Erable a fait assigner à l’audience du 6 janvier 2026 le syndicat des copropriétaires de la résidence SEV Eurasanté et la société Nemea Appart’Etud devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé notamment afin qu’il soit ordonné au syndicat de copropriétaires d’exécuter des travaux préparatoires à ceux préconisés par M. [M] dans le cadre d’une expertise judiciaire susvisée.

6°) sur la durée prévisible des travaux de reprise

— sous réserve d’une décision de commande des travaux par l’A.F.U.L., « les délais techniques d’exécution peuvent être estimés comme suit :

* 2 à 3 semaines pour les travaux en chaufferie (dépose des équipements, reprise d’étanchéité, repose et remise en service),

* 1 semaine pour la remise en état de la cellule D (assèchement, peinture, nettoyage.

La durée cumulée des réfections, à compter du démarrage effectif des travaux, peut donc être estimée à 3 à 4 semaines, en l’absence d’aléa technique ou logistique. »

7°) sur les préjudices accessoires

— « La combinaison d’un délai d’inertie dans la décision de l’AFUL et de la durée technique des travaux constitue donc un facteur aggravant du préjudice, susceptible de compromettre le projet locatif envisagé ».

Lors de son assemblée générale du 13 novembre 2025, les travaux d’étanchéité de la chaufferie ont été votés par une résolution n°10. La société Foncière de l’Erable a fait valoir l’urgence de leur réalisation au cours des vacances scolaires de Noël 2025/nouvel An 2026. Le syndicat de copropriétaires de la résidence SEV Eurasanté s’est engagé à mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale ces travaux ainsi que ceux de dépose et repose des ballons d’eau chaude.

Sur autorisation délivrée par ordonnance par le président du tribunal judiciaire de Lille, par actes délivrés à sa demande les 8 et 9 décembre 2025, la société Foncière de l’Erable a fait assigner à l’audience du 6 janvier 2026 devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé le syndicat de copropriétaires de la résidence SEV Eurasanté et la société Nemea Appart’Etud aux fins de les voir condamnés sous astreinte à prendre les dispositions utiles à la réalisation des travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire.

L’afaire a été enregistrée sous le n°RG 25/1855.

Les défenderesses ont constitué avocat.

L’affaire a été retenue lors de la première audience le 6 janvier 2026.

Représentée, la société Foncière de l’Erable, conformément à ses conclusions du 5 janvier 2026, demande notamment de :

— ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence SEV Eurasanté d’exécuter ou faire exécuter les travaux préparatoires de dépose et repose des ballons d’eau chaude situés dans le local chaufferie préconisés par M. [M] dans son rapport d’expertise judiciaire et repris au devis [K] qu’elle a transmis par voie de dire, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, à défaut lors des prochaines vacances scolaires suivant l’ordonnance de référé à intervenir, et passé l’un ou l’autre de ces délais, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard pendant trois mois,

— interdire à la société Nemea Appart’Etud, en sa qualité d’exploitant de la résidence en cause, d’empêcher l’exécution des travaux ci-avant repris de quelque manière que ce soit dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, à défaut lors des prochaines vacances scolaires suivant l’ordonnance de référé à intervenir, et passé l’un ou l’autre de ces délais sous astreinte de 100 euros par journée d’empêchement constatée,

— ordonner sous astreinte également à la société Nemea Appart’Etud de procéder à l’occasion des travaux de dépose et repose des ballons d’eau chaude, à la programmation d’une coupure temporaire des services collectifs en lien avec les ballons, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, à défaut lors des prochaines vacances scolaires suivant l’ordonnance de référé à intervenir, et passé l’un ou l’autre de ces délais sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard pendant trois mois,

— voir la juridiction se réserver la liquidation de l’astreinte,

— débouter la société Nemea Appart’Etud de ses demandes,

— débouter le syndicat de copropriétaires de la résidence SEV Eurasnté de ses demandes,

— condamner in solidum les défendeurs à lui verser 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner in solidum les défendeurs aux dépens.

Représenté, conformément à ses écritures déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 30 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence SEV Eurasanté demande notamment de :

— dire n’y avoir lieu à référé concernant les prétentions de la société Foncière de l’Erable,

— débouter la demanderesse de ses demandes formulées contre lui,

— condamner la société Foncière de l’Erable à lui verser 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la demanderesse aux dépens.

Représentée, conformément à ses écritures déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 26 décembre 2025, la société Nemea Appart’Etud demande notamment de :

— voir écartée des débats la pièce n°21 produite par la société Foncière de l’Erable pour être couverte par le secret des échanges entre avocats,

à titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes formulées par la société Foncière de l’Erable,

à titre subsidiaire,

— débouter la demanderesse de ses demandes,

à titre très subsidiaire,

— ordonner que les travaux de dépose et repose des ballons d’eau chaude soient réalisés en dehors de la période de la trêve hivernale (1er novembre 2025 au 31 mars 2026) afin de tenir compte de l’occupation de la résidence étudiante,

en tout état de cause,

— condamner la société Foncière de l’Erable à lui verser 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la demanderesse aux dépens.

Lors de l’audience, le conseil de la demanderesse a indiqué renoncer à la production de la pièce n°21 contestée par la société Nemea Appart’Etude. Le dossier remis à la juridiction ne contient pas ladite pièce.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la pièce n°21 de la demanderesse

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formulée en vue de l’écarter des débats dès lors que la société Foncière de l’Erable a remis un dossier où la pièce n°21 ne figure pas.

Sur la fin de non-recevoir

L’article 31 du code de procédure civile, laction est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de son article 123, une fin de non-recevoir peut être proposée en tout état de cause, à moins qu’il n’en soit disposé autrement et sauf la possibilité de condamner à des dommages et intérêts la partie qui se serait abstenue de la soulever plus tôt dans une intention dilatoire.

Son article 124 précise que celui qui invoque une fin de non-recevoir n’a pas à justifier d’un grief pour qu’elle puisse être accueillie.

L’alinéa 1 de l’article 125 du même code indique que, dans certains cas, le juge a l’obligation de relever d’office les fins de non-recevoir qui ont un caractère d’ordre public, notamment celles résultant de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Son alinéa 2 offre au juge la faculté de relever la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée tandis que l’alinéa 3 prévoit que lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes ce qui emporte autorité de la chose jugée tant sur ladite question de fond que sur la fin de non-recevoir.

L’article 126 du code de procédure prévoit que dans la situation où la fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue et qu’il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

En l’espèce, il ressort de façon manifeste des éléments soumis que la société Nemea Appart’Etud est chargée de la gestion de la résidence dépendant du syndicat de copropriétaires en cause, que des divergences sur l’appréciation de l’urgence à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire se sont manifestées entre ledit syndicat et la société Foncière de l’Erable et que le concours de la société Nemea Appart’Etud, compte tenu de son rôle au sein de la résidence, est indispensable pour assurer une mise en œuvre desdits travaux dans les meilleures conditions alors qu’ils présenteront des désagréments pour les personnes qui l’habitent.

Dès lors, il est justifié d’un intérêt à agir au sens de l’article 31 du code de procédure civile susvisé.

Sur les demandes d’injonction et d’interdiction

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est manifeste que la dépose des ballons d’eau chaude sanitaire desservant les logements de la résidence SEV Eurasanté est nécessaire pour accomplir les travaux préconisés par l’expert judiciaire et que cette dépose va entraîner des désagréments pour les personnes l’habitant (eau chaude, chauffage).

L’actualité des désordres en lien avec les infiltrations depuis les locaux de la chaufferie dont se plaint la société Foncière de l’Erable est étayée par la production du rapport de l’expert judiciaire. Malgré les travaux accomplis par la société GCC HDF, il est flagrant au vu des éléments soumis qu’elles persistent depuis plusieurs années. Ils suffisent à caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite.

La durée prévisible totale des travaux préconisés par l’expert judiciaire concernant la chaufferie est « de 2 à 3 semaines pour les travaux en chaufferie (dépose des équipements, reprise d’étanchéité, repose et remise en service) » « en l’absence d’aléa technique ou logistique ».

Le fait que d’autres acteurs soient intéressés ne fait pas obstacle à ce qu’une injonction ou une interdiction soient décidées à l’égard des défendeurs.

Le syndicat de copropriétaires ne produit pas d’éléments de nature à démontrer de sa part des diligences en vue d’assurer la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire, malgré l’ancienneté des désordres et le fait manifeste qu’ils soient bien documentés.

Compte tenu des éléments fournis à la juridiction, notamment l’insuffisance des travaux réalisés par la société GCC HDF, il n’est pas sérieusement contestable que la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire est indispensable pour mettre fin au trouble manifestement illicite affectant la jouissance de la demanderesse de son bien.

Au vu des éléments soumis, il est établi que les désordres constituent un trouble manifestement illicite affectant la jouissance par la société Foncière de l’Erable de la cellule D, jouissance qui comprend notamment la possibilité de le louer. Dès lors, il appartient au juge des référés de prendre les mesures utiles pour le faire cesser.

Ces mesures doivent faire l’objet d’une appréciation proportionnée, notamment au regard de leur incidence sur les conditions de vie quotidienne des locataires de la résidence qu’elles affecteront indirectement. En effet, les étudiants locataires y vivent. A l’évidence, le désengagement d’un potentiel preneur, s’il participe de cette appréciation proportionnée, ne l’épuise pas.

Compte des éléments débattus, il convient de faire injonctions au syndicat de copropriétaires de la résidence SEV Eurasanté selon les modalités précisées au dispositif et de faire interdiction à la société Nemea Appart’Etud de faire obstacle à la réalisation des travaux.

Il y a lieu d’assortir ces dispositions de la présente ordonnance d’astreintes telles que précisées au dispositif.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, au vu des circonstances de l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence SEV Eurasanté aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité au vu des circonstances, il convient de :

— condamner le syndicat de copropriétaires de la résidence SEV Eurasanté à verser 3 600 euros à la société Foncière de l’Erable au titre des frais irrépétibles,

— rejeter les autres demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat désigné par le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Ecarte la fin de non-recevoir invoquée par la société Nemea Appart’Etud ;

Enjoint au syndicat de copropriétaires de la résidence SEV Eurasanté, représenté par son syndic en exercice, d’exécuter ou faire exécuter les travaux préparatoires de dépose des ballons d’eau chaude situés dans le local chaufferie afin qu’ils soient achevés au plus tard le 30 avril 2026, ces travaux étant tels que préconisés par M. [Y] [M], expert judiciaire, dans son rapport remis le 3 novembre 2025 et repris dans le devis établi par l’entreprise [K] transmis par voie de dire par la société Foncière de l’Erable, et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 450 euros (quatre cent cinquante euros) par jour de retard pendant trois mois fixée au profit de la société Foncière de l’Erable ;

Décide que le syndicat de copropriétaires de la résidence SEV Eurasanté devra aviser la société Foncière de l’Erable par courrier adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du terme de ces travaux préparatoires de dépose des ballons susvisés, cette lettre devant être envoyée au plus tard 15 jours avant la survenance de ce terme ;

Enjoint au syndicat de copropriétaires de la résidence SEV Eurasanté de s’assurer de la réalisation diligente des travaux de repose des ballons d’eau chaude à l’issue des travaux d’étanchéité tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport susvisé ;

Interdit à la société Nemea Appart’Etud de faire obstacle de quelque manière que ce soit, notamment concernant l’accès au local de chaufferie ou les diligences utiles pour assurer la dépose des ballons d’eau chaude en cause, à la réalisation des travaux préparatoires de dépose des ballons d’eau chaude situés dans le local chaufferie susvisés et dit qu’en cas d’obstacle fixe à 300 euros (trois cents euros) par jour d’obstacle le montant de l’astreinte provisoire courant pendant trois mois au profit de la société Foncière de l’Erable ;

Précise qu’en cas d’obstacle constaté par commissaire de justice, il sera réputé se poursuivre sans discontinuer jusqu’à l’information de la société Foncière de l’Erable de la fin de l’obstacle, information incombant à la société Nemea Appart’Etud qui devra l’assurer par la délivrance à ses frais d’un acte de commissaire de justice comprenant ladite information ;

Enjoint à la société Nemea Appart’Etud de faire les diligences utiles pour permettre la repose des ballons d’eau chaude en cause après la réalisation des travaux d’étanchéité et la remise en route des services collectifs dépendant des ballons d’eau chaude en cause ;

Se réserve le contentieux de la liquidation des astreintes prévues par la présente ordonnance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence SEV Eurasanté aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence SEV Eurasanté à verser à la société Foncière de l’Erable 3 600 euros (trois mille six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE