TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03173 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THMS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

[V] [G] [Y] [C]

C/

[K] [F]

[P] [D] [I] épouse [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 7]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition initialement au 16 janvier 2025 prorogée au 23 janvier 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [V] [G] [Y] [C], demeurant [Adresse 9]

Représenté par Maître Stéphanie MACE avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

M. [K] [F], demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

Mme [P] [D] [I] épouse [F], demeurant [Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 juin 2023, Monsieur [V] [C] a donné à bail à Monsieur [K] [F] et Monsieur [T] [N] un appartement à usage d’habitation avec emplacement de stationnement situé [Adresse 1] [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 710 euros et une provision sur charges mensuelle de 90 euros.

Le 27 mars 2024, Monsieur [V] [G] [Y] [C] a fait signifier à Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [V] [G] [Y] [C] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2024.

Le 18 juillet 2024, Monsieur [V] [G] [Y] [C] a fait signifier à Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] un commandement pour défaut d’assurance visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, Monsieur [V] [G] [Y] [C] a ensuite fait assigner Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement des loyers et indemnités d’occupation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 juin 2024.

A l’audience du 18 octobre 2024, tenue en la présence de M. [K] [F], l’affaire a été renvoyée au 22 novembre 2024 afin de permettre aux défendeurs de justifier d’une assurance locative et du paiement des loyers et charges.

A l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [V] [G] [Y] [C], représenté par son conseil, et se rapportant à ses conclusions déposées lesquelles ont été notifiées aux défendeurs par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 août 2024 (AR signé le 04 septembre 2024), a demandé au juge de :

— constater la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, en application des deux commandements précités respectivement pour défaut de paiement des loyers et pour défaut de production d’un justificatif d’assurance,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur et Madame [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de force publique au besoin,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [F] au paiement d’une indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux fixée au montant du loyer et charges conventionnels soit la somme de 800 € charges comprises,

Vu l’article 835 du C.P.C.,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [F] à payer à titre provisionnel sans délai à Monsieur [C] la somme de 8016 € correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus, mensualité d’août 2024 comprise, outre ceux postérieurs exigibles au jour de l’audience,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [F] au paiement d’une somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Il fait valoir que les locataires n’ont pas produit de justification d’assurance depuis la dernière audience et n’ont pas repris le règlement des loyers courants.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à domicile (à la personne de son épouse), bien que présent lors de la première audience et avisé de la date de renvoi, Monsieur [K] [F] n’était ni présent ni représenté.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à personne le 15 juillet 2024, et avisée de la date de renvoi par courrier du greffe en date du 18 octobre 2024, Madame [E] [D] [I] épouse [F] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [V] [G] [Y] [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les articles 24 et 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu le 19 juin 2023 contient une clause résolutoire (article XI) reprenant les modalités de ces articles, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et un délai d’un mois pour justifier d’une assurance.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 5.900 euros a été signifié le 27 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2024.

Compte tenu des dates de ces deux commandements, la clause résolutoire du fait de loyers impayés est susceptible d’être acquise avant le défaut de justification d’assurance locative, nonobstant le délai plus court applicable au défaut d’assurance locative.

Or il ressort du décompte locatif produit aux débats que le locataire n’a réglé aucune somme pendant le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2024, sans qu’il y ait besoin d’examiner si les conditions de l’acquisition de la clause pour défaut de justification de l’assurance locative.

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 28 mai 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En vertu de l’article 1751 du code civil « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. »

Par application des articles 220 alinéa 1er et 515-4 al 2 du Code civil, les époux et les partenaires sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat de bail, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.

En l’espèce, il est constant que Madame [E] [D] [I] épouse [F] n’a pas signé le bail.

Pour autant, le bail est réputé appartenir à Madame [E] [D] [I] épouse [F] du fait de son mariage avec Monsieur [K] [F], signataire du bail conclu le 19 juin 2023, sa qualité étant démontrée par le fait qu’elle a été assignée avec son nom d’épouse par acte de commissaire de justice signifié par remise à personne sans qu’elle ne conteste cette qualité, et cela même si elle n’a pas signé le bail. En outre, lors de la première audience tenue le 18 octobre 2024, à laquelle Monsieur [K] [F] était présent, ce dernier a confirmé la qualité d’épouse de la défenderesse.

Les époux [F] sont donc solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat de bail, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.

Monsieur [V] [G] [Y] [C] produit un décompte du 15 novembre 2024 démontrant que Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] restent devoir la somme de 8.987 euros, mensualité de novembre 2024 comprise.

Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 8.987 euros.

Par ailleurs, en cas de résiliation du bail par application d’une clause résolutoire, la solidarité entre époux ne s’étend pas, en principe, à la dette née postérieurement. L’indemnité d’occupation qui se substitue au loyer revêt en effet un caractère quasi-délictuel et n’incombe qu’au seul occupant effectif des lieux sauf si l’indemnité d’occupation. Or il résulte des débats et des éléments produits que les époux résident tous deux dans le logement.

Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 28 mai 2024 au novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 800 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [G] [Y] [C], Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] seront condamnés à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 19 juin 2023 entre Monsieur [V] [G] [Y] [C], d’une part, et Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 1] [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 mai 2024 pour loyers impayés ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [V] [G] [Y] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] à verser à Monsieur [V] [G] [Y] [C] à titre provisionnel la somme de 8.987 euros (décompte arrêté au 15 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] à payer à Monsieur [V] [G] [Y] [C] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit la somme de 800 euros ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] à verser à Monsieur [V] [G] [Y] [C] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [F] et Madame [E] [D] [I] épouse [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente