Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 25 février 2025, n° 24/03340

TJ Toulouse 25 février 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a constaté que les locataires n'avaient pas réglé la somme due dans le délai imparti après le commandement de payer, rendant ainsi la résiliation du bail effective.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a vérifié le décompte des sommes dues et a constaté que les locataires n'avaient pas contesté le montant de la dette.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que les locataires, étant en situation d'occupation sans droit, devaient verser une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges.
Accepté
Frais de justice engagés
Le tribunal a décidé que les locataires, étant les parties perdantes, devaient supporter les frais de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 25 févr. 2025, n° 24/03340
Numéro(s) :	24/03340
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03340

N° Portalis DBX4-W-B7I-TIKV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT, L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE (anciennement dénommé HABITAT [Localité 9])

[N] [W] épouse [V]

[K] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT, L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE (anciennement dénommé HABITAT [Localité 9]), dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Madame [M] [J], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS

Madame [N] [W] épouse [V]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [V]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 février 2017, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] un appartement à usage d’habitation N°792 situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 404,52 euros et une provision sur charges mensuelle de 209,14 euros.

Le 23 mai 2024, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 mai 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 09 et 19 août 2024, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [N] [W] épouse [V] et Monsieur [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2.133,50 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 août 2024.

A l’audience du 14 janvier 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [M] [J], munie d’un pouvoir de représentation, maintient les demandes de son assignation, malgré la reprise des paiements, et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.241,61 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise.

Convoqués par actes de commissaire de justice signifiés respectivement par remise à l’étude du commissaire de justice le 09 et 19 août 2024, Madame [N] [W] épouse [V] et Monsieur [K] [V] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 et 19 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 février 2017 contient une clause résolutoire (article 9.1 La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.587,14 euros a été signifié le 23 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2024.

Malgré le versement d’une somme conséquente de 1.500 euros le 02 décembre 2024 permettant d’apurer une partie de la dette, le juge ne peut plus accorder d’office des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, en l’absence des locataires et en l’absence de règlement des loyers courants. Ainsi, en l’absence de délais suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 24 juillet 2024 et Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 14 janvier 2025 démontrant que Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] restent devoir la somme de 2.241,61 euros, mensualité de décembre 2024 comprise.

Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.241,61 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 24 juillet 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2017 entre l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT d’une part et Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation N°792 situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.241,61 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [V] et Madame [N] [W] épouse [V] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,