Rôle général

des affaires civiles

N° RG 23/02893 – N° Portalis DB37-W-B7H-FY4P

JUGEMENT N°24/513

Notification le : 16 décembre 2024

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – SARL LEXCAL

CCC – SELARL SIGGRID KLEIN

CCC – M^e Valérie ROBERTSON

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2024

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

1) [K] [U]

né le 26 Juillet 1955 à [Localité 8]

2) [Y] [R] épouse [U]

née le 01 Février 1961 à [Localité 10]

demeurant ensemble [Adresse 7]

tous deux non comparants, représentés par Maître Yann BIGNON de la SARL LEXCAL, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDEURS

1) [X] [C]

né le 10 Novembre 1959 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 3]

non comparant représenté par Maître Siggrid KLEIN de la SELARL SIGGRID KLEIN, société d’avocats au barreau de NOUMEA

2) Syndicat des copropriétaires de la résidence “LE REVEILLON”

sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL ISIS GESTION, sise [Adresse 4], représentée par son gérant en exercice

non comparant, représenté par Maître Valérie ROBERTSON, avocate au barreau de NOUMEA

d’autre part,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENT : Hervé DE GAILLANDE, Vice-Président du tribunal de première instance du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Véronique CHAUME

Débats à l’audience publique du 28 Octobre 2024, date à laquelle le Président a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 16 Décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 16 Décembre 2024 et signé par le président et la greffière, Christèle ROUMY, présente lors de la remise.

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte notarié du 24 juin 1994, Mme [Y] [R], épouse [U], et M. [K] [U] ont acquis en copropriété indivise un appartement n° 11 situé [Adresse 2], dans la résidence [Adresse 6] à [Localité 9].

Au cours de son assemblée générale du 8 juillet 1994, à l’unanimité, les copropriétaires de la résidence ont autorisé le propriétaire de l’appartement situé au-dessus de celui des époux [U] à réaliser la construction d’une piscine sur les parties à jouissance privative de leur lot.

Par acte notarié en date du 30 septembre 2003, M. [X] [C] a acquis l’appartement situé au-dessus de celui des époux [U].

Des désordres étant apparus chez les époux [U], après des tentatives de règlement amiable, suite à assignation des demandeurs, une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance du 12 mars 2021, complétée par ordonnance du 7 juillet 2021, au contradictoire de M. [X] [C], puis du [Adresse 14] [Adresse 5] Réveillon, de Générali IARD, de Gan Outre-Mer IARD et d’Allianz, mis en cause par M. [C].

L’expert, M. [N], a rendu son rapport le 30 mai 2022.

Par requête reçue au greffe le 20 novembre 2023, signifiée aux défendeurs les 27 et 30 octobre 2023, et complétée par conclusions du 1er août 2024, notifiées par RPVA le 9 août 2024, M. [K] [U] et Mme [Y] [R], épouse [U], représentés par avocat, ont attrait M. [X] [C] et le [Adresse 14] [Adresse 6] devant le tribunal de première instance de Nouméa en vue d’obtenir :

Débouter M. [C] et le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Condamner in solidum M. [C] et le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" à payer aux époux [U] la somme principale de 2.353.600 XPF arrêtée au 30 mai 2022, outre les intérêts légaux au titre de la réparation du préjudice matériel affectant leur domicile, outre les intérêts légaux, jusqu’à parfait paiement.

Condamner in solidum M. [C] et Je syndicat des copropriétaires de la résidence « LE REVEILLON » à payer aux époux [U] la somme indemnitaire mensuelle de 200.000 XPF à compter du mois de mai 2020 jusqu’à la reprise effective des désordres, ce en réparation du préjudice financier découlant directement de la perte de jouissance.

Condamner in solidum M. [C] et le syndicat des copropriétaires de la résidence « LE REVEILLON » à payer aux époux [U] la somme de 500.000 XPF en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile de la Nouvelle-Calédonie.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner in solidum M. [C] et le syndicat des copropriétaires de la résidence « LE REVEILLON » en tous les dépens et allouer à la Société d’Avocats LEXCAL, sur ses offres de droit, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile de la Nouvelle-Calédonie.

Par conclusions en date du 15 juin 2024, notifiées par RPVA le 17 juin 2024, M. [X] [C], représenté par avocat, demande de :

A titre principal,

DECLARER l’action des consorts [U] prescrite, car initiée plus de 10 ans après le début des désordres,

Si par impossible la prescription n’était pas retenue par la juridiction,

À titre subsidiaire, et à titre reconventionnel,

ENJOINDRE les consorts [U] à attraire les compagnies d’assurances GENERALI, ALLIANZ et GAN à la procédure,

ENJOINDRE les consorts [U] à transmettre copie de leurs trois derniers avis d’imposition,

ORDONNER une expertise complémentaire,

DÉCLARER que la mission de l’expert sera la suivante :

En présence des parties ou elles dûment convoquées et après s’être fait communiquer toutes pièces utiles à sa mission :

visiter et décrire l’appartement des Consorts [U] et de Monsieur [C]

décrire les travaux réalisés par Monsieur [C],

dire si les travaux réalisés l’ont été dans les règles de l’art

dire si les travaux effectués par Monsieur [C] ont remédié à certains désordres;

vérifier si les désordres allégués, existent toujours

Et si c’est le cas en rechercher les causes et origine ;

— fournir toutes précisions utiles à la détermination des responsabilités éventuellement encourues, préconiser les remèdes à apporter, les décrire, en évaluer la durée d’exécution ainsi que le coût en fonction des prix actuellement pratiqués,

Evaluer pareillement les travaux restants à réaliser et la durée de leur exécution.

Donner tous éléments d’appréciation sur l’importance des préjudices subis ou pouvant être subis par le requérant du fait des désordres constatés, en cas d’urgence ou de péril pour les biens ou les personnes déposer au greffe un rapport provisoire décrivant les travaux urgents à effectuer et leur coût.

CONDAMNER les Consorts [U] à régler à Monsieur [C] la somme de 700.000FCFP au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile de Nouvelle-Calédonie.

Par conclusions en date du 12 février 2024, notifiées par RPVA le même jour, le [Adresse 14] [Adresse 6], représenté par avocat, demande de :

A titre principal :

DEBOUTER Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] LE [Adresse 13].

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait devoir retenir la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires dans l’apparition des désordres :

DIRE et JUGER que le syndicat des copropriétaires ne saurait être condamné à verser aux époux [U] une somme supérieure à 20.000 F.CFP à titre principal et 65.000 F.CFP à titre subsidiaire.

CONDAMNER Monsieur [X] [C] à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

CONDAMNER Monsieur [K] [U] et Madame [Y] [R] épouse [U] à verser au [Adresse 15] la somme de 350.000 F.CFP sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC NC, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Valérie ROBERTSON, Avocat, sur offre de droit.

Il convient de se référer aux dernières conclusions des parties régulièrement notifiées pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 août 2024. L’audience de plaidoirie s’est tenue le 28 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

M. [X] [C] fait valoir que l’action des époux [U] est prescrite, pour avoir été diligentée plus de 18 ans après l’apparition des désordres.

Les époux [U] répliquent que leur action fait suite aux désordres survenus récemment et démontrés par le constat d’huissier du 28 mai 2020.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] ne conclut pas sur ce point.

Réponse du tribunal

En application de l’article 122 du code de procédure civile, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 2224 du code civil, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, le délai de prescription des actions personnelles est de cinq ans, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, rien ne démontre que les demandeurs aient eu connaissance des désordres actuels avant le constat amiable de dégât des eaux du 24 mars 2020.

En particulier, même si est produit un compte-rendu d’infiltration de la société Purepro, daté du 29 août 2016, l’expert relève, en page 25, que la dégradation de l’étanchéité dans le local technique a été réglée.

Quant au rapport de l’expert, M. [H], du 12 avril 2008, il ne traite pas des problèmes liés à la piscine de M. [C].

Dès lors, l’action des époux [U], engagée par la requête reçue au greffe le 20 novembre 2023, ne peut être prescrite.

II. Sur les demandes reconventionnelles de M. [C]

Dans la mesure où les demandes reconventionnelles de M. [C] portent notamment sur une demande d’expertise et sur la communication de pièces par rapport aux préjudices, il convient de les examiner préalablement aux demandes au fond des époux [U].

M. [X] [C] fait valoir que les assureurs, qui étaient parties à l’expertise, doivent être attraits à la procédure par les demandeurs. Il ajoute que les époux [U] doivent produire leurs avis d’imposition pour justifier que le bien litigieux est leur résidence principale. Enfin, il demande la réalisation d’un complément d’expertise pour déterminer si les désordres perdurent, après la réalisation de certains travaux et, si oui, qu’elle en est l’origine.

M. [K] [U] et Mme [Y] [R], épouse [U], indiquent produire une attestation de résidence fiscale et une facture d’électricité confirmant qu’ils occupaient le bien à titre principal, avant de devoir le quitter du fait des désordres. Ils estiment enfin que l’expert judiciaire a déjà déterminé les désordres et les responsabilités, ce qui rend inutile une nouvelle expertise.

Le [Adresse 14] [Adresse 6] ne conclut pas sur ces demandes.

Réponse du tribunal

Si M. [X] [C] estimait nécessaire d’attraire des assureurs à la procédure, il lui appartenait de le faire. Il sera donc débouté de sa demande d’injonction à l’égard de M. [K] [U] et Mme [Y] [R], épouse [U].

La communication de pièces ne sera pas plus satisfaite, dès lors qu’il appartient aux demandeurs d’établir la nature et l’ampleur de leur préjudice et au tribunal d’apprécier la pertinence des preuves apportées.

Enfin, le rapport d’expertise judiciaire est suffisamment complet pour qu’il ne soit pas nécessaire d’envisager un complément. En outre, il appartient à celui qui allègue un préjudice d’en établir l’ampleur.

Dès lors, l’ensemble des demandes reconventionnelles sera rejeté.

III. Sur les responsabilités

Les époux [U] font valoir que l’expert impute une grande partie de la responsabilité des désordres subis à M. [C], suite à des défauts d’entretien et de malfaçons qui se sont traduits par la casse du réseau de recyclage des eaux du bac de déversement de la piscine et par la présence de trous de percement du carrelage, ayant porté atteinte à l’étanchéité de la structure. Ils soulignent qu’averti de précédents sinistres, M. [C] aurait dû être d’autant plus vigilant.

Concernant le syndicat des copropriétaires, ils expliquent qu’en vertu de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Ils ajoutent qu’il s’agit d’une disposition d’ordre public et que la clause contenue dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juillet 1994, excluant sa responsabilité quant aux conséquences dommageables pouvant survenir des travaux, doit donc être réputée non écrite, en vertu de l’article 43 de cette même loi de 1965. Au contraire, ils estiment que le syndicat, en ne s’assurant pas du respect des conditions de construction de la piscine, à savoir l’érection d’une structure en béton armé indépendante de l’immeuble, et ne contraignant pas le copropriétaire à ce respect, a manqué à son obligation d’administration de la copropriété. Ils rappellent également que le syndicat a été négligent tant dans l’entretien des jardinières que dans le traitement de leurs problèmes d’étanchéité de façon pérenne.

M. [X] [C] fait valoir que les infiltrations subies par les demandeurs ont des causes multiples. Il souligne que l’expert n’a pas démontré que la casse du réseau de recyclage des eaux du bac de déversement de la piscine et la présence de trous de percement du carrelage étaient à l’origine des désordres. Il ajoute que les trous avaient été effectués avant son acquisition et que le bac de déversement n’a jamais été utilisé et qu’il faudrait vérifier si, après sa condamnation, les désordres persistent. Concernant la jardinière, il rappelle que la cause première est son défaut d’étanchéité d’origine et son entretien, seulement aggravé par son intervention. Pour la pente de la terrasse, il rappelle d’une part que celle-ci a été refaite par la copropriété, lui-même s’étant contenté de produire le carrelage, d’autre part que la preuve de son rôle dans les désordres n’est pas établie. Il réfute tout défaut d’entretien de son bien et indique qu’au contraire, il a toujours réalisé les travaux demandés. Il précise que les époux [U] s’opposent à tous travaux.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] rappelle que l’expert n’a pas retenu l’absence de désolidarisation de la structure de la piscine avec le corps de l’immeuble comme cause des infiltrations. Il ne peut donc lui être reproché d’avoir été négligent en ne contraignant pas M. [C] à respecter cette prescription votée par l’assemblée générale du 8 juillet 1994. Concernant la jardinière, il rappelle que l’assemblée générale a décidé de les vider et de n’autoriser que des pots avec coupelles de récupération de l’eau d’arrosage, à la suite de quoi les problèmes ont été résolus au moment de l’expertise judiciaire, sauf chez M. [C]. Il ajoute que le problème principal vient de ce que M. [C] a, sans autorisation, transformé cet ouvrage en élément d’équipement de sa piscine et a percé un trou sous le filtre à sable, par lequel l’eau s’écoule. Il précise que l’expert Elex, dans son rapport commandé par Allianz, reproduit dans le rapport d’expertise judiciaire, indique que la personne en charge de l’entretien mensuel lui a confié que 100 litres d’eau étaient évacués chaque mois par cette jardinière. Dès lors, le syndicat estime qu’aucun défaut d’entretien de la jardinière ne saurait lui être imputé. Concernant les autres manquements répertoriés par l’expert, il relève qu’ils découlent de travaux réalisés par une entreprise en 2009 sur la terrasse de M. [C], partie commune à usage privatif, ce dont il se déduit que le syndicat n’a pas vocation à en assumer les conséquences. Il rappelle à cet égard le règlement de copropriété de la résidence, qui indique que les « copropriétaires qui disposent de la jouissance exclusive de terrasses et balcons sont responsables de tous les dommages, fissures, fuites, etc… provenant de leur fait, direct ou indirect, et des aménagements et installations quelconques qu’ils auraient effectués. Ils supporteront en conséquence tous les frais de remise en état qui s’avéreraient nécessaires, en raison de ces dommages ».

Réponse du tribunal

III.1. Sur les principes de la responsabilité en matière de copropriété

En préambule, il convient de rappeler qu’il est de jurisprudence constante que chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers, mais non le caractère et l’étendue de leur obligation à l’égard de la victime du dommage.

Ainsi, les différents faits générateurs de responsabilité doivent être indissociables ou avoir produit un dommage unique et indivisible. Au contraire, si des faits distincts ont causé un préjudice divisible, dont il est possible d’attribuer chaque partie à leur auteur, chacun des responsables ne répondra que du dommage qui lui est imputable ou rattachable.

De plus, concernant la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il découle de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, que, bien que n’étant pas propriétaire de l’immeuble, le syndicat en est réputé le gardien et, à ce titre, répond seul et de plein droit des dommages de toute nature trouvant leur origine dans un défaut d’entretien des parties communes ou dans leur vice de construction.

Il est constant que la responsabilité du syndicat du fait de l’immeuble est considérée, sur le fondement de l’article 14 précité ou, du reste, de l’article 1384 du code civil, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, comme étant indépendante de toute notion de faute de sa part. C’est une responsabilité objective dont il ne peut s’exonérer, totalement ou partiellement, qu’en établissant la faute de la victime ou la force majeure.

Sur ce fondement, la responsabilité du syndicat suppose la preuve d’un dommage imputable aux parties communes, dommage qui doit répondre aux conditions de l’article 14 de la loi de 1965.

Concernant la répartition de la responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire, il convient de se référer à la notion de parties communes ou de parties à usage privatif.

En vertu des articles 3 et 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties privatives et des parties communes et les conditions de leur jouissance. Dans son silence, l’article 3 de la loi de 1965 définit les parties communes comme celles affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Toutefois, même si cette notion n’a pas été consacrée par la loi en Nouvelle-Calédonie, il est admis par la jurisprudence que peuvent exister des parties communes à usage privatif. Il est établi que l’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune ne modifie pas le caractère de partie commune, qui continuent donc d’appartenir indivisément à tous les copropriétaires.

Dès lors qu’un droit d’usage privatif d’une partie commune est concédé à un copropriétaire, il appartient au règlement de copropriété ou à l’assemblée générale ayant concédé ce droit de définir qui a la charge de la conservation et de l’entretien de cette partie commune, s’agissant d’une création conventionnelle. Sous réserve du critère de l’utilité prévu à l’article 10 de la loi de 1965 précitée, le règlement de copropriété ou l’assemblée générale peut donc décider que le copropriétaire bénéficiaire du droit d’usage privatif aura la charge des de la partie commune à usage privatif.

En l’espèce, le règlement de copropriété, dont un extrait est produit en pièce 1 du syndicat, prévoit que « les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses et balcons, seront responsables personnellement de tous dommages, fissures, fuites, etc… provenant de leur fait, direct ou indirect, et des aménagements, plantations et installations quelconques qu’ils auraient effectués. Ils supporteront, en conséquence, tous les frais de remise en état qui s’avéreraient nécessaires, en raison des dommages ci-dessus visés ».

L’assemblée générale du 8 juillet 1994 ayant autorisée la construction de la piscine prévoyait des dispositions approchantes, en ce qu’elle indiquait que « ladite construction sera réalisée à leurs frais exclusifs, sous leur entière responsabilité et de telle sorte que le syndicat des copropriétaires ne soit jamais inquiété ni recherché pour quelque cause que ce soit ».

Il s’en déduit que M. [C], en tant que propriétaire actuel de la piscine, tirant ses droits de son vendeur et constructeur de la piscine, est responsable des désordres provenant de la construction de la piscine, étant relevé qu’il s’agit bien d’un équipement à usage exclusivement privatif de M. [C].

En revanche, le syndicat des copropriétaires demeure responsable de la terrasse elle-même, qui constitue toujours une partie commune, ni le règlement, ni l’assemblée générale n’ayant prévu de déroger à ce principe suite à la concession d’un usage privatif et à l’autorisation de la construction de la piscine.

En conséquence, dès lors que serait établi que des désordres proviennent d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera engagée, tandis que celle de M. [C] le sera pour les désordres causés par ses parties privatives ou la piscine, dès lors qu’existe une faute de sa part, le fondement choisi par les époux [U] et débattu étant le seul article 1382 du code civil.

Dès lors que la responsabilité des deux serait reconnue, le syndicat des copropriétaires et M. [C] seront solidairement tenus d’indemniser la totalité des préjudices des demandeurs, à charge ensuite pour chacun d’exercer une action récursoire contre l’autre, en fonction de leurs responsabilités respectives.

Il conviendra donc d’examiner, désordre par désordre, à qui est imputable ce désordre. Puis, il faudra examiner à quels désordres chaque dommage est imputable, afin de savoir s’il peut être rattaché à une partie en particulier.

III.2. Sur les causes des infiltrations et leur imputabilité

Ainsi que le rappelle l’expert judiciaire, les causes des infiltrations sont multiples et complexes à découvrir. Il explique qu’en l’espèce de l’eau s’est infiltrée sous l’étanchéité, dans la dalle gorgée d’eau, à de nombreux endroits.

Il identifie différentes causes.

1. La casse du réseau de recyclage des eaux du bac de déversement de la piscine, précisant que par temps de pluie ou lors de l’utilisation de la piscine, l’eau déborde dans le réceptacle, mais s’écoule ensuite dans la dalle, au lieu de rejoindre le réseau de recyclage de la piscine. Les tests menés (et décrits en page 30) montrent que l’eau s’écoulait sur la dalle au travers du relevé d’étanchéité, indiquant que le réseau était défaillant ou cassé. Que le réseau soit défaillant d’origine ou cassé, la responsabilité en incombe au propriétaire de la chose, M. [C], qui a commis une faute en n’entretenant pas le réseau ou en ne veillant pas à son étanchéité.

Et ce dernier ne peut s’exonérer de sa responsabilité en prétendant que la preuve de la participation du réseau aux désordres n’est pas rapportée, dès lors que quand de l’eau s’écoule dans la dalle, elle participe forcément à la gorger d’eau et donc à causer des infiltrations.

2. Le défaut d’étanchéité de la jardinière, puisque l’étanchéité de la terrasse ne passe pas sous la jardinière, de sorte qu’il y a une rupture d’étanchéité au droit de celle-ci. L’eau pénètre alors dans la dalle et s’écoule vers la cuisine et la chambre 2. L’expert explique que ce défaut constitue un manquement aux règles de l’art, ce dont il se déduit qu’il s’agit d’un vice de construction, dont la responsabilité incombe au syndicat, s’agissant d’une partie commune, dont il devait assurer l’entretien, alors qu’il avait connaissance du problème depuis le rapport [H] en 2008. La solution retenue n’a en effet pas supprimé le problème d’infiltration, dès lors que les jardinières ne recevaient pas seulement l’eau d’écoulement de l’arrosage des plantes, mais aussi l’eau de pluie. Même si l’expert a proposé une solution alternative sans étanchéité, finalement retenue, la responsabilité du syndicat, qui est objective, doit être retenue.

L’expert relève également que ce défaut a été aggravé, et non pas créé, par le déplacement du filtre à sable de la piscine dans la jardinière et le non-raccordement de son système d’évacuation des eaux lors du nettoyage du filtre au réseau d’assainissement ou d’eau pluviale, ce qui a accru les fuites provenant de la piscine. Ce défaut est imputable au propriétaire de la piscine, par ailleurs auteur du déplacement, M. [C], qui a commis une faute en opérant ce déplacement sans autorisation et sans s’assurer de l’étanchéité des jardinières.

Si le syndicat fait valoir que, selon le personnel chargé de l’entretien de la piscine, 100 litres d’eau étaient évacués chaque mois par la jardinière, il ne peut qu’être répliqué que si la jardinière avait été étanche, cela n’aurait pas eu d’incidence, outre que ce fait n’est pas démontré, l’extrait du rapport Elex reproduit dans le rapport de l’expert judiciaire ne le mentionnant pas, contrairement aux affirmations du syndicat.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires et de M. [C] est donc commune sur ce défaut.

3. Le défaut du traitement de l’étanchéité au droit des entrées d’eau pluviale et des siphons de sols. Qu’il s’agisse d’un défaut d’entretien, puisque l’expert constate que l’entrée du siphon est en mauvais état, ou / et d’un défaut de conception, puisqu’il ne distingue ni le complexe d’étanchéité, ni sa platine en plomb, la responsabilité, s’agissant d’une partie commune, incombe au syndicat.

4. Le défaut du traitement du relevé d’étanchéité au droit du joint de dilatation horizontal. L’expert explique que le relevé d’étanchéité a été traité comme si le mur et le sol étaient solidarisés, alors que ces ouvrages sont parfaitement dissociés, s’agissant d’un appui glissant. Il ajoute qu’en se dilatant de manière différente, les deux ouvrages, terrasse et piscine, ont probablement cisaillé le relevé d’étanchéité. Il rappelle également que l’assemblée générale ayant autorisé la réalisation de la piscine avait exigé que la structure de la piscine soit totalement désolidarisée de la structure du bâtiment. Le traitement du relevé d’étanchéité au droit du joint de dilatation comme un relevé contre une structure solidaire constitue un manquement fautif aux règles de l’art, comme aux conditions votées de réalisation de la piscine, imputable à son propriétaire actuel, M. [C].

5. Le défaut de joint de dilatation vertical. L’expert explique que si les structures sont bien désolidarisées, le défaut de réservation du joint de dilatation a permis une entrée d’eau dans l’angle du mur au fond du salon d’été. Il ajoute qu’un poteau de garde-corps a été fixé au droit du joint, le fragilisant plus. S’agissant d’un manquement fautif lors de la réalisation de la piscine, il est également imputable à son propriétaire actuel, M. [C].

6. Le défaut de mise en oeuvre de la protection lourde, conforme au DTU 52.2 Sols carrelés collés, faute d’un joint de 5 mm de large au moins autour des poteaux, ce qui entraîne sa dégradation lors de la dilatation des carrelages, exposés en plein soleil. Ce défaut de construction est imputable au syndicat des copropriétaires s’agissant d’une partie commune.

7. Les défauts de protection du relevé d’étanchéité, qualifiés de ponctuels, ce qui en a entraîné la dégradation par le soleil et la pluie, laissant ainsi pénétrer l’eau par l’arrière. Ces défauts de construction sont imputables au syndicat des copropriétaires s’agissant d’une partie commune.

8. Les percements de la chambre de récupération des eaux des baies vitrées, afin de pouvoir les fixer. L’expert souligne que cette technique de fixation était autorisée en 1994-95, lors de la construction, mais qu’elle a été interdite il y a plus de dix ans, car cause de nombreux sinistres. Dès lors, M. [C], en charge de l’entretien de son bien, doit être considéré comme responsable de ce défaut. Comme déjà indiqué, la présence de trous implique nécessairement que de l’eau s’écoule, participant alors à gorger d’eau la dalle.

L’expert évoque également le défaut de pente de la terrasse, conforme au DTU 43.1. pour les toitures-terrasses piétonnes et au DTU 52.1 Carrelage collé. Toutefois, il indique qu’il demeure une incertitude concernant les conséquences du défaut de pente de la terrasse. Dès lors, ce défaut ne sera pas retenu comme une des causes des désordres.

L’expert invoque enfin les trous de percement dans le carrelage, qui ont « probablement » traversé l’étanchéité. Faute de plus de certitude sur la profondeur des trous, ce défaut ne sera pas retenu comme une des causes des désordres.

S’agissant des DTU cités, il convient de rappeler qu’ils ne sont devenus obligatoires en Nouvelle-Calédonie qu’avec la délibération 115 du 24 mars 2016. Pour autant, ils étaient déjà connus des professionnels du bâtiment et, à ce titre, s’imposaient au titre des règles de l’art, sauf à mettre en oeuvre d’autres dispositifs assurant une protection identique, ce qui n’a pas été le cas dans les situations décrites. Dès lors, les défauts seront pris en compte.

III.3. Conclusions sur les responsabilités

Il découle de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires est responsable des causes suivantes :

— le défaut d’étanchéité de la jardinière,

— le défaut du traitement de l’étanchéité au droit des entrées d’eau pluviale et des siphons de sols,

— le défaut de mise en oeuvre de la protection lourde

— les défauts de protection du relevé d’étanchéité.

M. [C] est responsable des causes suivantes :

— la casse du réseau de recyclage des eaux du bac de déversement de la piscine,

— l’aggravation du défaut d’étanchéité de la jardinière, par le déplacement du filtre à sable de la piscine dans cette jardinière,

— le défaut du traitement du relevé d’étanchéité au droit du joint de dilatation horizontal

— le défaut de joint de dilatation vertical,

— les percements de la chambre de récupération des eaux des baies vitrées.

Pour sa part, l’expert a indiqué la part des travaux chez les époux [U] revenant respectivement à M. [X] [C] et au syndicat des copropriétaires, ce dont se déduisent les responsabilités par rapport aux dommages subis. Mais il n’a pas précisé les motifs de cette répartition.

Or, sa répartition peut étonner dans la mesure où, à titre d’illustration, il impute 100% des dommages de la chambre 2 et de la cuisine à M. [C], alors qu’il indique que le défaut d’étanchéité de la jardinière a causé les dommages du salon d’été, de la chambre 2 et de la cuisine (désordres 3 et 5) – page 24. En page 12, il impute le désordre 3 au défaut d’étanchéité de la jardinière (imputable à la copropriété) à la casse du retour du déversoir (imputable à M. [C]) et aux défauts de relevés d’étanchéité (imputables à la copropriété). Et il impute le désordre 5 aux mêmes causes, ainsi qu’aux défauts d’étanchéité des descentes d’eau pluviale (imputables à la copropriété).

De même, le dommage 7, dans la chambre 1, est dû à la descente d’eau pluviale, donc imputable à la copropriété, alors que l’expert attribue une responsabilité partagée par moitié pour la chambre 1, qui il est vrai comporte deux dommages (le 6 et le 7).

Le désordre 1 est imputable au défaut de joint vertical et à la fixation du garde-corps dans le joint (page 28 et 33), donc à M. [C].

L’expert de Gan, analysant le pré-rapport de l’expert judiciaire, imputait les désordres 2 et 4, parmi ceux retenus par le tribunal, au défaut de joint de dilatation horizontal et à la casse du réseau de refoulement de la piscine, soit des désordres imputés à M. [C].

Pour autant, les désordres 2 et 4, se situant sous la piscine, sont nécessairement la résultante de l’imbibition de la dalle, qui découle notamment des défauts de la jardinière et de son utilisation par M. [C], ainsi qu’à la casse du réseau de recyclage des eaux du bac de déversement de la piscine. Ils sont donc imputables aux deux défendeurs.

Ce même expert du Gan indique que le désordre 6 a été causé par une fuite de plomberie chez M. [C], au niveau d’un raccord, fuite qui a été réparée depuis. De fait, l’expert judiciaire avait indiqué que le mur n’était pas humide. La responsabilité de M. [C] sera donc retenue.

Au final, les désordres 1 et 6 sont de la seule responsabilité de M. [C].

Le désordre 7 est de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Les désordres 2, 3, 4 et 5 sont de la responsabilité partagée des deux défendeurs, qui seront donc condamnés in solidum à les réparer.

IV. Sur les préjudices subis par les époux [U]

M. [K] [U] et Mme [Y] [R], épouse [U], font valoir que le rapport d’expert pour la réparation de leur préjudice matériel. Ils soulignent également leur préjudice de perte de jouissance, depuis mai 2020 au moins, matérialisé par l’impossibilité d’habiter, de louer ou de vendre et caractérisé par l’impossibilité d’utiliser les deux chambres, le salon d’été et la cuisine. Ils ajoutent que cette indisponibilité perdurera pendant les travaux. Ils estiment leur préjudice en fonction de la valeur locative de leur bien, soit 200 000 F CFP par mois.

M. [C] fait valoir que les époux [U] s’opposent systématiquement à tous travaux. Il estime également que l’évaluation du préjudice est fantaisiste, notant que l’expert avait qualifié les devis d’incohérents avec l’analyse des causes et avait souligné l’absence des fiches techniques des produits envisagés et des délais d’exécution. Il qualifie d’approximative l’évaluation de l’expert. Il affirme que les [U] n’ont pas leur résidence principale dans le bien litigieux, comme le démontrent les relevés de consommation d’eau entre 2019 et 2024, outre que les expertises précédentes indiquait qu’il s’agissait d’une résidence secondaire. Il souligne enfin le défaut d’entretien de l’appartement et son abandon, les infiltrations n’ayant jamais fait l’objet de réparations.

Pour les travaux, le [Adresse 14] [Adresse 6] fait valoir que sa responsabilité, si elle devait être retenue, doit être limitée à 25 000 F CFP, éventuellement 65 000 F CFP. Sur le préjudice de jouissance, il relève que les époux [U] n’ont pas été diligents pour contraindre M. [C] à engager les travaux nécessaires, ne saisissant le tribunal qu’en octobre 2023 alors que l’expert a rendu son rapport le 31 mai 2022.

Réponse du tribunal

Le principe qui gouverne l’étendue de la réparation est celui de la réparation intégrale : il convient de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu. Un préjudice est réparable dès lors qu’il présente un caractère certain, personnel et licite.

La faute de la victime est une cause d’exonération partielle du responsable, si elle ne présente pas les caractères de la force majeure, totale dans le cas contraire.

Toutefois, il est constant que la victime n’est pas assujettie à une obligation de minimiser son propre dommage, ce qui signifie que son comportement postérieurement à la survenance du dommage n’a pas à être pris en compte, même s’il a contribué à son aggravation.

Le préjudice est évalué à la date de la décision qui le fixe.

IV.1. Sur le préjudice matériel

L’expert judiciaire, estimant les devis reçus non utiles, a évalué les coûts, tout en précisant qu’ils devraient pouvoir être revus à la baisse. Toutefois, il convient de relever qu’il avait jugé que le chiffrage des postes de peinture et faux-plafonds du devis Nelovee pouvait être retenu, seule la réparation des bétons lui paraissant trop élevée.

De plus, le chiffrage effectué par l’expert amiable [E], intervenu lors de l’expertise pour la compagnie Gan Outre-Mer IARD, s’élevait à la somme de 2 396 976 F CFP.

Enfin, aucun autre chiffrage n’est avancé par les parties.

Par ailleurs, les époux [U] n’ont pas contesté être responsables à 50% du termitage de l’ossature bois et de la dégradation du placoplâtre, comme indiqué par l’expert dans son tableau récapiutulatif, soit un montant de 18 000 F CFP

Dès lors, le chiffrage de l’expert judiciaire, de 2 353 600 – 18 000 = 2 335 600 F CFP, sera retenu.

Compte tenu des responsabilités retenues, les coûts seront répartis comme suit, étant précisé qu’au vu d’une responsabilité principalement partagée, les frais de préparation de chantier seront partagés entre les défendeurs :

Poste

Travaux

Montant

Responsabilité

2.0

Préparation de chantier

430 000

Partagée

2.1

Réparation de l’angle Point 1

102 000

M. [C]

2.2

Réparation des bétons et des enduits ciment et plâtre

1 229 600

Partagée

2.3

Cuisine

264 000

Partagée

2.4.1

Mur et plafond au point 1

35 000

M. [C]

2.4.8

Plafond de la chambre 1

40 000

Syndicat

2.4.10

Mur de la chambre 1

30 000

M. [C]

2.4

Peinture (sauf 2.4.1, 2.4.8 et 2.4.10)

205 000

Partagée

Total

2 335 600

M. [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 102 000 + 35 000 + 30 000 = 167 000 F CFP.

Le syndicat sera donc condamné au paiement de la somme de 40 000 F CFP.

M. [C] et le syndicat des copropriétaires seront donc condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 430 000 + 1 229 600 + 264 000 + 205 000 = 2 128 600 F CFP

IV.2. Sur le préjudice de jouissance

Les époux [U] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice financier découlant directement de la perte de jouissance, c’est à dire, selon ses conclusions, en se référant à la perte des revenus locatifs qui auraient pu être perçu pour ce bien.

La formulation n’est pas claire et laisse planer le doute sur le fondement de la demande.

Or, les époux [U] ne peuvent solliciter simultanément une indemnisation pour leur préjudice de jouissance, qui suppose de résider dans le logement, et pour le préjudice locatif, qui suppose de vouloir le louer.

Compte tenu de la formulation de leur dispositif, la demande sera entendue comme portant sur l’indemnisation du préjudice de jouissance.

De fait, l’expert a constaté l’impossibilité d’utiliser une grande partie de l’appartement qui est insalubre (salon d’été et chambre 2) et dégradé (chambre 1 et cuisine) depuis au moins mai 2020. S’agissant d’un appartement constitué de deux chambres, salon cuisine et terrasse, il ne peut qu’être constaté que les désordres rendent le bien inhabitable.

S’ils subissent nécessairement un préjudice du fait de cette inhabitabilité, il n’en demeure pas moins qu’il ne peut être chiffré au montant des loyers susceptibles d’être perçus en cas de location. Or, aucun élément n’est donné par les demandeurs sur la situation qui a été créée par les désordres : obligation de déménager et depuis quand, de louer un bien, trajets supplémentaires, perte des avantages du bien par rapport à celui occupé en substitution …

De plus, s’il s’agissait d’indemniser la perte de loyers, il ne s’agirait que d’une perte de chance de louer le bien, à supposer que les époux [U] aient souhaité cette destination pour leur appartement.

Enfin, aucune partie n’apporte d’information sur les travaux entrepris depuis l’expertise, si ce n’est le déplacement du poteau et la condamnation du bac de déversement, ni sur la persistance ou non des infiltrations.

Dès lors, considérant qu’en dépit du manque de précision sur les conséquences subies du fait des désordres, les époux [U] ont de toute façon été privés de la jouissance de leur bien depuis mai 2020 jusqu’à, au moins, la date de l’expertise, soit le 30 mai 2022, ce préjudice de jouissance sera intégralement réparé par l’octroi de la somme forfaitaire de 500 000 F CFP.

Les intérêts sur les condamnations prononcées courront à compter de la présente décision.

V. Sur la demande de garantie par le syndicat des copropriétaires

Le [Adresse 14] [Adresse 6] estime que M. [C] devrait le garantir de toutes condamnations. Il estime également que sa part de responsabilité, si elle devait être reconnue, ne pourrait s’élever qu’à la somme de 20 000 F CFP, à défaut 65 000 F CFP, dès lors le chiffrage de l’expert s’élève à cette dernière somme, incluant 50 000 F CFP au titre des frais de chantier, qu’il ne saurait supporter à hauteur de 50%, vu sa faible responsabilité éventuelle dans les désordres, liée au défaut d’étanchéité de la jardinière.

M. [X] [C] ne conclut pas sur ce point.

Réponse du tribunal

En droit, la garantie traduit le rapport d’obligation qui rend une partie débitrice des obligations à la place de l’autre. En l’espèce, il n’existe aucune obligation de cette sorte entre le syndicat et M. [C].

En fait, la demande du syndicat doit s’analyser comme une demande tendant à faire définir la contribution des deux co-responsables à la dette.

En effet, ainsi qu’il a déjà été dit, si chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage, chacune de ces fautes ayant concouru à le causer tout entier, le partage de responsabilités entre les coauteurs, affecte en revanche les rapports réciproques de ces derniers.

En l’espèce, les dommages imputables à un seul des défendeurs ont pu être identifiés.

Les dommages 2, 3, 4 et 5 sont de la responsabilité partagée des deux défendeurs et rien ne permet d’en imputer une part différente à l’un ou à l’autre.

Dès lors, la somme de 2 128 600 F CFP et la somme de 500 000 F CFP seront imputées par moitié à M. [X] [C] et au syndicat des copropriétaires.

VI. Sur les demandes accessoires

1. Sur les dépens

M. [X] [C] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], partie perdante, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris ceux de l’expertise judiciaire,

2. Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [K] [U] et Mme [Y] [R], épouse [U], les sommes exposées et non comprises dans les dépens ; il lui sera donc alloué la somme de 350 000 F CFP en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

3. Sur l’exécution provisoire

L’ancienneté de la créance et la nature de l’affaire justifient le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

REJETTE les demandes reconventionnelles présentées par M. [X] [C],

DÉCLARE M. [X] [C] responsable des dommages identifiés par l’expert judiciaire sous les n° 1 et 6,

DÉCLARE le [Adresse 14] [Adresse 6] responsable du dommage identifié par l’expert judiciaire sous le n° 7,

DÉCLARE M. [X] [C] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] co-responsables des dommages identifiés par l’expert judiciaire sous les n° 2, 3, 4 et 5, et du préjudice de jouissance,

CONDAMNE en conséquence M. [X] [C] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à verser à M. [K] [U] et Mme [Y] [R], épouse [U], les sommes de :

—  2 128 600 F CFP (deux millions cent vingt-huit mille six cents francs CFP) au titre du préjudice matériel découlant des désordres 2 à 5,

—  500 000 F CFP (cinq cent mille francs CFP) au titre du préjudice de jouissance,

DIT que M. [X] [C] et le [Adresse 14] [Adresse 6] contribueront par moitié à la dette de 2 128 600 F CFP et à celle de 500 000 F CFP,

CONDAMNE en conséquence M. [X] [C] à verser à M. [K] [U] et Mme [Y] [R], épouse [U], la somme de 167 000 F CFP (cent soixante-sept mille francs CFP) au titre du préjudice matériel découlant des désordres 1 et 6,

CONDAMNE en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à verser à M. [K] [U] et Mme [Y] [R], épouse [U], la somme de 40 000 F CFP (quarante mille francs CFP) au titre du préjudice matériel découlant du désordre 7,

DIT que les intérêts sur les sommes dues courront à compter du prononcé de la présente décision,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNE M. [X] [C] et le [Adresse 14] [Adresse 6] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris ceux de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la société d’Avocats Lexcal,

CONDAMNE M. [X] [C] et le [Adresse 14] [Adresse 6] à verser à M. [K] [U] et Mme [Y] [R], épouse [U], la somme de 350 000 F CFP (trois cent cinquante mille francs CFP) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2024.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT