TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01771

N° Portalis DBY2-W-B7J-IDWN

JUGEMENT du

07 Avril 2026

Minute n° 26/00404

S.C.I. DE LA CHARMERAIE

C/

[O] [K]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

SCI de la CHARMERAIE

Copie conforme

Mme [O] [K]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 07 Avril 2026,

après débats à l’audience du 06 Janvier 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. DE LA CHARMERAIE

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 407 486 653

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 3]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

comparante par Madame [Z] [Q] épouse [I], co-gérante,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [O] [K]

née le 9 avril 1978 à [Localité 4] (71)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI “Société Civile Immobilière de la Charmeraie” a, par contrat conclu sous seing privé le 13 janvier 2024, à effet du 1er février 2024, donné à bail d’habitation à Madame [O] [K], une maison située [Adresse 3], à Saint-Georges-sur-Loire (49170), moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 480,00 €, outre une provision sur charges de 10,00 €, le tout stipulé payable d’avance au plus tard le 5 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, la SCI “ Société Civile Immobilière de la Charmeraie” a fait délivrer à Madame [O] [K] un commandement de payer la somme de 4.609,00 € au titre des loyers, charges et dépôt de garantie, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025, la SCI «  Société Civile Immobilière de la Charmeraie a assigné Madame [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de location ; à défaut ordonner la résiliation judiciaire du contrat de location ;

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— dire expressément que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé ;

— ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par la défenderesse dans tel lieu qu’elle le désignera, à ses frais, comme il est dit dans l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M^me Madame [O] [K] à lui payer :

la somme en principal de 5.589,00 € au titre des loyers, charges locatives et dépôt de garantie impayés suivant décompte arrêté au 24 septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2025 sur la somme de 4.609,00 €, et, pour le surplus, à compter de la présente assignation,

une indemnité d’occupation d’un montant de 735,00 € par mois, à compter de la résiliation du bail, ainsi que de toutes charges afférentes au lieu occupé, et ce jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés,

la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en vertu de l’article 1231-7 du code civil,

les entiers dépens de l’instance, y compris le coût de signification du commandement de payer, de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX du [Localité 6] et la signification de la présente assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 janvier 2026.

A cette date, la SCI “Société Civile Immobilière de la Charmeraie”, représentée par Madame [Z] [Q] épouse [I] en qualité de cogérante, s’en rapporte oralement à son assignation, sauf à actualiser la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 7.346,11 €.

Elle souligne que Madame [O] [K] n’a pas repris le paiement du loyer et qu’elle lui a adressé un courrier faisant part de la libération du logement au cours du mois de janvier. Elle précise qu’elle pensait qu’elle serait présente à l’audience pour convenir d’un plan d’apurement de la dette. Elle déclare s’opposer à la proposition d’apurement échelonnée de la dette faite par la locataire à l’occasion du diagnostic social et financier compte tenu du montant de la dette.

Madame [O] [K], bien que convoquée par acte de commissaire de justice, n’est ni présenté ni représentée à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience. Il y est notamment indiqué que Madame [O] [K] doit faire face à des soucis de santé qui ne lui permettent pas d’exercer un emploi ; que Madame [O] [K], qui héberge son fils, doit emménager dans un nouveau logement, dont l’adresse est précisée, le 15 janvier 2026 ; que Madame [O] [K] propose le remboursement de sa dette locative par des mensualités de 50,00 € et qu’elle prévoit d’être présente à l’audience, sous réserve de son état de santé.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail et ses conséquences

La SCI “ Société Civile Immobilière de la Charmeraie” justifie avoir saisi la CCAPEX le 18 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 3 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

L’action de la SCI «  Société Civile Immobilière de la Charmeraie en demande de résiliation du bail et d’expulsion est en conséquence recevable.

L’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail, à l’article VIII, a été signifié le 18 juillet 2025 pour la somme en principal de 4.609,00 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, et qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de mars 2025, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Par conséquent, en l’absence d’élément indiquant clairement le départ de Madame [O] [K] au 15 janvier 2026, il convient d’ordonner l’expulsion de cette dernière, occupant le logement sans droit ni titre depuis le 19 septembre 2025.

Il résulte des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. »

Ce délai « ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, la SCI “Société Civile Immobilière de la Charmeraie” sollicite la suppression du délai légal d’expulsion au motif du manquement de Madame [O] [K] à son obligation de paiement du loyer et des charges.

Or, il ressort des pièces du dossier que Madame [O] [K] est entrée dans le logement après signature d’un contrat de bail et n’a donc pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

De surcroît aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de Madame [O] [K], celle-ci devant faire face à des soucis de santé importants.

Par conséquent, la SCI «  Société Civile Immobilière de la Charmeraie sera déboutée de sa demande de libération immédiate du logement, à la date du présent jugement.

L’expulsion de Madame [O] [K] sera exécutée conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes en paiement

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, la SCI «  Société Civile Immobilière de la Charmeraie a produit le contrat de bail, le commandement de payer du 18 juillet 2025, un décompte au mois de septembre 2025 et un courrier récapitulatif au 15 janvier 2026 prenant en compte le départ de Madame [O] [K] à cette date, arrêtant l’arriéré locatif à 7.105 €, outre la consommation d’eau au mois d’octobre 2025 de 241,11 €.

Il ressort du décompte produit que les sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif correspondent à la différence entre :

— la totalité des sommes dues au titre du dépôt de garantie et des loyers et provisions sur charges dus depuis le 1er février 2024, date d’entrée dans les lieux jusqu’au 15 janvier 2026, date présumée du départ du logement (loyer de janvier 2026 au prorata temporis inclus) ;

— et les sommes versées par la locataire et la CAF depuis le 1er février 2024.

Ce décompte est toutefois affecté d’une erreur de calcul s’agissant de la somme totale réglée par la locataire, le montant devant être fixé à 1.344 euros et non 1.304 euros comme mentionné au vu des règlements indiqués (480 euros + 500 euros + 114 euros + 250 euros) de sorte que le montant des loyers et charges impayés doit être rectifié à la somme de 1.344 euros.

Ainsi, le montant de l’arriéré locatif sera rectifié à la somme de 7.064 euros (5.349 euros +1.470 euros + 245 euros) auquel il convient d’ajouter la somme de 241,11 euros au titre de la régularisation des charges relatives à la consommation d’eau (arrêtée au mois d’octobre 2025) non comprise dans les provisions sur charges déjà appelées.

Madame [O] [K], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 7.305,11 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de sur la somme de 4.609,00 € à compter du commandement de payer (18 juillet 2025), sur la somme de 5.589,00 € à compter de l’assignation (3 octobre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [O] [K] sera également condamnée en tant que de besoin au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit à la somme de 490€ , cette somme étant suffisante à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, Madame [O] [K], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SCI “ Société Civile Immobilière de la Charmeraie”, l’équité commande de condamner Madame [O] [K] à lui verser la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2024, entre la SCI “Société Civile Immobilière de la Charmeraie”, d’une part, et Madame [O] [K], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à Saint-Georges-sur-Loire (49170), sont réunies à la date du 19 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE la SCI “Société Civile Immobilière de la Charmeraie” de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI “ Société Civile Immobilière de la Charmeraie” pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles déjà régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à payer à la SCI “Société Civile Immobilière de la Charmeraie” la somme de Sept Mille Trois Cent Cinq euros Onze centimes (7.305,11 €) au titre du solde du dépôt de garantie et des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 6 janvier 2026 (comprenant la moitié de l’échéance de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal sur la somme de sur la somme de 4.609,00 € à compter du 18 juillet 2025 puis sur la somme de 5.589,00 € à compter du 3 octobre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à payer à la SCI “Société Civile Immobilière de la Charmeraie” une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de Quatre Cent Quatre-Vingt-Dix euros (490 euros)/mois, à compter du 16 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [O] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2025, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à payer à la SCI “Société Civile Immobilière de la Charmeraie” la somme de Quatre Cents euros (400,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE la SCI «  Société Civile Immobilière de la Charmeraie du surplus de ses demandes ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, La Présidente,