TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 23/53165

N° Portalis 352J-W-B7H-CZOZG

N° : 2

Assignation du :

05 avril 2023

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 juin 2024

par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, le Cabinet Hello Syndic, dont le siège social est sis

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS – #A0684

DEFENDERESSE

La S.C.I. SAINT DENIS LEMOINE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par el Cabinet SAFAR, administrateur de biens

[Adresse 5]

[Localité 8]

et encore

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Michel HARROCH, avocat au barreau de PARIS – #C0311

DÉBATS

A l’audience du 24 mai 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

Par acte délivré le 5 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] a fait assigner la Société Civile Immobilière Saint Denis-Lemoine (ci-après la SCI SAINT DENIS LEMOINE) devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, au visa des articles 514 et suivants, 699, 700 et 835 du Code de procédure civile, de l’article 25b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

— “RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Hello Syndic dans son action et l’y déclaré bien fondé,

— CONDAMNER la SCI SAINT DENIS LEMOINE à procéder à la dépose de sa canalisation privative provenant du lot n° 4 ou 5 débouchant dans les parties communes de l’immeuble et y portant atteinte,

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de dix jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— CONDAMNER la SCI SAINT DENIS LEMOINE au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts au bénéfice du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

— CONDAMNER la SCI SAINT DENIS LEMOINE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

— CONDAMNER La SCI SAINT-DENIS LEMOINE aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier du 22 mars 2023 d’un montant de 369,20 euros”.

A l’audience du 15 mai 2023, le syndicat des copropriétaires en demande, représenté par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées selon lesquelles il sollicite du juge des référés de céans de :

— “RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Hello Syndic dans son action et l’y déclaré bien fondé,

— DEBOUTER la SCI SAINT DENIS LEMOINE de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions,

— CONDAMNER la SCI SAINT DENIS LEMOINE à procéder à la dépose de sa canalisation privative provenant du lot n° 4 et/ou 5 débouchant dans les parties communes de l’immeuble et y portant atteinte,

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte définitive de 150 euros par jour de retard à

compter de l’expiration d’un délai de dix jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— CONDAMNER la SCI SAINT DENIS LEMOINE au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts au bénéfice du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

[Adresse 2],

— CONDAMNER la SCI SAINT DENIS LEMOINE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

— CONDAMNER La SCI SAINT-DENIS LEMOINE aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier du 22 mars 2023 d’un montant de 369,20 euros”.

La société SAINT DENIS LEMOINE, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux termes desquels elle demande, au visa de l’article 82 du règlement de copropriété, de :

“- Dire et juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] est irrecevable à agir eu égard à l’existence d’une clause arbitrale.

— En tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI SAINT DENIS LEMOINE la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile”.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2023.

Par ordonnance de référé en date du 26 juin 2023, la fin de non-recevoir tirée de l’existence d’une clause d’arbitrage sera écartée et les débats ont été rouverts aux fins d’une part de recueillir les observations des parties sur l’accompagnement technique des opérations tant de dépose sollicitée de la canalisation partant des lots privatifs de la SCI SAINT DENIS LEMOINE vers les parties communes que d’évacuation des eaux usées des WC des lots privatifs de la SCI SAINT DENIS LEMOINE vers la colonne collective d’évacuation des eaux usées de l’immeuble et d’autre part, d’enjoindre les parties à rencontrer un médiateur.

Les parties ne sont pas entrées en médiation.

A l’audience de renvoi du 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a soutenu oralement les conclusions n°3 déposées, en sollicitant de :

— “RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Hello Syndic dans son action et l’y déclaré bien fondé,

— DEBOUTER la SCI SAINT DENIS LEMOINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la SCI SAINT DENIS LEMOINE à procéder à la dépose de sa canalisation privative provenant du lot n° 4 et/ou 5 débouchant dans les parties communes de l’immeuble et y portant atteinte,

— CONDAMNER la SCI SAINT DENIS LEMOINE à procéder à la remise en état des parties communes de l’immeuble et y portant atteinte,

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte définitive de 150 euros par jour de retard pour une durée maximale d’un mois à compter de l’expiration d’un délai de dix jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— AUTORISER, à défaut d’exécution des travaux dans le délai précité, le syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux aux frais exclusifs de la SCI SAINT DENIS LEMOINE,

— CONDAMNER la SCI SAINT DENIS LEMOINE au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts au bénéfice du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

— CONDAMNER la SCI SAINT DENIS LEMOINE au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

— CONDAMNER La SCI SAINT-DENIS LEMOINE aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier du 22 mars 2023 d’un montant de 369,20 euros”.

Le syndicat des copropriétaires a soutenu que la SCI SAINT DENIS LEMOINE, est propriétaire des lots n°4, 5 et 23 au sein de l’immeuble en copropriété du [Adresse 2] ; qu’il a constaté l’installation dans les parties communes au niveau de la volée d’escaliers vers le 1er étage, d’une canalisation en provenance des lots de la société défenderesse ; qu’aucune assemblée générale n’a autorisé cette installation à l’origine de fuites dans les parties communes de l’immeuble ; que le syndic a demandé par lettre recommandée du 12 octobre 2022, la suppression de cette canalisation et la réparation de la fuite ; que la société défenderesse a répondu ne pas pouvoir déplacer la canalisation et demandé la ratification de ces travaux en assemblée générale par courrier du 21 octobre 2022 ; qu’il n’entend pas ratifier les travaux à l’issue d’une réunion tenue le 1er mars 2023 et du constat dressé le 22 mars 2023, et demande la remise en état des parties communes ; qu’il est fondé à poursuivre la remise en état des lieux en présence d’un trouble manifestement illicite résultant d’une atteinte aux parties communes non autorisée par l’assemblée générale pour l’évacuation privative des eaux usées avec branchement sur les canalisations communes ; que la canalisation litigieuse, posée grossièrement avec un risque de fuite, empiète sur l’escalier commun ; qu’il n’est pas justifié d’une demande en bonne et due forme d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale un projet de résolution ; qu’il ne lui appartient pas de trouver une solution technique à l’évacuation des eaux usées privatives en présence d’un trouble manifestement illicite ; que les lots disposent déjà d’un raccordement à la canalisation collective d’évacuation des eaux usées ; que la société défenderesse s’est abtenue à ce titre de communiquer l’acte de vente du lot n°5 ; que la circonstance de l’achat d’une chambre ne permet pas de modifier les installations existantes et de porter atteinte aux parties communes ; qu’il ne lui appartient pas de supporter les conséquences des souhaits de réagencement des lots ; qu’il appartenait à la SCI défenderesse de requérir l’avis d’un architecte ou d’un plombier pour réaliser les travaux dans les règles de l’art sans porter atteinte aux parties communes ; que les architectes mandatés par les parties ont bien constaté un défaut de respect des règles de l’art et l’existence d’un risque, étant précisé que l’appréciation d’un risque pour la structure de l’immeuble relève de l’office d’un ingénieur structure ; que la dépose de la canalisation et la remise en état des parties communes peuvent intervenir sans difficulté et constituent le seul moyen de mettre un terme à l’atteinte subie ; qu’il est demandé l’indemnisation du préjudice subi en raison d’une atteinte aux parties communes visibles de tous.

La SCI SAINT DENIS LEMOINE, représentée par son conseil, a repris oralement les termes des conclusions en réponse n°2 déposées à l’audience, par lesquels elle demande de :

“Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI SAINT DENIS LEMOINE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Réserver les dépens”.

La société défenderesse a répliqué que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à agir en référé pour demander la dépose de canalisation alors que les travaux de canalisation remontent à plus de cinq ans sans que le syndicat n’en ait contesté alors la réalisation ; que le syndic a refusé de saisir l’assemblée générale et de mettre à l’ordre du jour une résolution pour autoriser le passage de la canalisation ; que ce refus est à l’origine du trouble allégué ; qu’elle produit aux débats le titre de propriété du lot n°4 ne prévoyant pas d’évacuation ; que le passage d’une canalisation d’eaux usées d’un mètre et d’un diamètre de 30 cm ne constitue pas une atteinte à la solidité de l’immeuble ou à son aspect général ; que l’architecte mandaté par ses soins a confirmé l’absence d’atteinte à la stabilité structurelle de l’immeuble et a proposé des mesures d’amélioration qu’elle entend mettre en oeuvre notamment concernant l’aspect esthétique, à l’occasion des travaux de rénovation de la cage d’escalier ; que l’architecte de la copropriété se contente de mettre en exergue un simple aspect disgracieux et une insuffisance du calfeutrage ; qu’il n’est pas démontré son défaut de respect du règlement de copropriété notamment concernant le paiement des charges de la copropriété.

A l’issue des débats à l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2024, date à laquelle la réouverture des débats a été ordonnée au 24 mai 2024 aux fins de recueillir les explications des parties sur le pouvoir du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à agir en violation du règlement de copropriété intéressant “le syndicat des propriétaires des immeubles riverains du [Adresse 2]” et le cas échéant pour production du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division spécifique à l’immeuble sis [Adresse 2].

A l’audience du 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires en demande a repris ses demandes telles que présentées à l’audience du 22 janvier 2024 et aux conclusions déposées et soutenues oralement et communiqué en pièce n°16, le règlement de copropriété du [Adresse 2].

La SCI SAINT DENIS LEMOINE a soutenu ses demandes telles que présentées oralement et reprises aux conclusions déposées à l’audience du 22 janvier 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024.

MOTIFS :

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Selon l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”.

En application de l’article 25 b de la même loi, “ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :[…] b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci”.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

En l’espèce, la SCI défenderesse est propriétaire des lots n°4, 5 et 23 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2]. Selon l’état de division, les lots correspondent à une pièce à droiteet trois pièces à gauche situées au premier étage, outre une cave au sous-sol de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires en demande se prévaut du fait que cet immeuble est soumis au statut de la copropriété. Elle allègue un trouble manifestement illicite imputable à la SCI défenderesse et communique pour en justifier :

— un courrier adressé à la SCI Saint Denis Lemoine en date du 12 octobre 2022 par lequel le syndic de copropriété a dénoncé une canalisation alimentant l’appartement de la SCI défenderesse et passant par la cage d’escalier et les caves de l’immeuble, laquelle a provoqué un dégât des eaux en octobre 2020 et est de nouveau fuyarde. Le syndic indique que l’installation de cette canalisation n’a jamais fait l’objet d’une approbation de l’assemblée générale. Il est demandé l’intervention d’un plombier en urgence et de convenir d’un rendez-vous pour fixer les conditions de dépose de cette canalisation,

— un courrier en réponse en date du 21 octobre 2022 par lequel le mandataire de la SCI défenderesse indique ne pas pouvoir déplacer l’évacuation de ses WC et indique le souhait de voir porter ces travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée pour ratification par les copropriétaires de la cage d’escalier,

— un courrier du 9 décembre 2022 aux termes duquel le syndic fait état du refus du syndicat des copropriétaires de tenue d’une assemblée générale pour ratification des travaux, en raison des fuites d’eau provoquées par cette canalisation qui porte atteinte à l’intégrité de la structure de l’immeuble. Il met en demeure le mandataire de la société défenderesse de procéder sous quinzaine à la dépose de la canalisation,

— un courrier du 7 février 2023 par lequel le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI défenderesse de procéder à la dépose de la canalisation litigieuse et confirmé l’absence d’intention de la copropriété de ratifier les travaux,

— un constat du 22 mars 2023 aux termes duquel le commissaire de justice missionné par le demandeur indique qu’au niveau intermédiaire de la volée d’escalier menant au 1er étage de l’immeuble, il observe la présence d’une canalisation en PVC recouverte de peinture blanche qui circule verticalement à l’angle des deux murs de ladite volée sur une hauteur d’environ 1 mètre ; que l’extrémité de la canalisation apparente pénètre dans le mur grâce à un coude ; que la peinture autour du conduit s’effrite fortement et des boursoufflures sont visibles par endroit ; que de nombreuses traces d’humidité brunâtres sont visibles ainsi que des traces de coulée ; que l’extrémité basse circule au travers des marches de l’escalier en bois, depuis un percement effectué dans la paillasse de l’escalier jusqu’à parvenir au niveau d’une colonne d’évacuation d’immeuble en fonte où un raccordement y est effectué.

Le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] prévoit notamment que :

— en son article 3, que les parties communes se composent de la totalité du sol, tous les murs et éléments constituant l’ossature de la maison, le gros oeuvre des planchers, les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privées, les deux escaliers, les canalisations d’eau, tout à l’égout, évacuation des eaux pluviales et ménagères,

— en son article 5, que tout copropriétaire sera responsable, à l’égard de tout autre copropriétaire de l’immeuble, des troubles de jouissance, des fautes ou négligences, et des infractions aux dispositions du présent chapitre dont lui-même, ses préposés, ses visiteurs, les locataires ou occupants quelconques de ses locaux seraient directement ou indirectement les auteurs ; aucune tolérance ne pourra, même avec le temps, devenir un droit acquis,

— en son article 7, en cas de travaux pouvant affecter la solidité de l’immeuble, ou plus généralement, intéresser toute chose ou partie commune, le copropriétaire devra, au préalable, obtenir l’assentiment du syndic, lequel pourra en référer, le cas échéant, à l’assemblée des copropriétaires ; ces travaux et tous ceux qui en découleraient, devront être exécutés, toujours à ses frais, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, dont les honoraires seront également à sa charge. Il devra d’une façon générale, s’adresser aux entrepreneurs agréés par l’architecte de l’immeuble pour tous travaux de maçonnerie, plomberie, fumisterie et chauffage. Il restera en tous cas responsable des conséquences de tous les travaux qu’il fera exécuter.

Il n’est pas sérieusement contesté que la canalisation d’évacuation des WC desservant les lots privatifs de la SCI défenderesse au 1er étage, traverse les parties communes de l’immeuble constituées par la cage d’escalier, en direction des caves vers la canalisation commune d’évacuation des eaux usées de l’immeuble.

Il n’est pas davantage contesté que les travaux d’installation d’une canalisation passant par l’escalier de l’immeuble ont été réalisés par la SCI défenderesse, pour se raccorder à la canalisation collective d’évacuation des eaux usées, sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, s’agissant de travaux affectant les parties communes au sens de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 7 du règlement précité.

La société défenderesse se prévaut de la prescription quinquennale de l’action en dépose de la canalisation dont l’installation remonterait à plus de cinq ans.

En vertu de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il sera relevé que la société défenderesse ne justifie pas de la date de pose de cette canalisation en PVC dans la cage d’escalier.

Le courrier de mise en demeure de procéder à la dépose de la canalisation en partie commune litigieuse a été adressé par le syndic de copropriété, le 12 octobre 2022, en faisant uniquement référence à un précédent dégât des eaux occasionné par cette canalisation alors fuyarde au 6 octobre 2020, soit moins de cinq ans au jour de la délivrance de l’assignation au 5 avril 2023.

Par ailleurs, le règlement énonce qu’aucune tolérance ne pourra constituer un droit acquis même avec le temps.

Dès lors que par courrier recommandé du 12 octobre 2022, le syndic de copropriété a dénoncé la présence de la canalisation installée en partie commune sans autorisation de l’assemblée générale, la prescription court à compter de l’infraction commise à compter du terme de la mise en demeure, le 31 octobre 2022.

Le point de départ de la prescription est non pas le début de la tolérance, mais la date à laquelle il a été décidé d’y mettre fin.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale de l’action du syndicat des copropriétaires sera écartée.

La société défenderesse fait état de sa demande transmise au syndic aux fins de saisine de l’assemblée générale pour ratification a posteriori des travaux réalisés, demande à laquelle le syndicat des copropriétaires s’est, selon courrier en réponse du syndic de copropriété, opposé en faisant valoir le caractère fuyard de la canalisation.

Si l’accès à l’eau et à l’évacuation des eaux usées est de droit, les travaux affectant les parties communes pour organiser cet accès doivent être soumis préalablement au syndic de copropriété et à l’assemblée des copropriétaires.

Par ailleurs, le règlement de copropriété exige que les travaux affectant les parties communes et tous ceux qui en découleraient, soient exécutés, aux frais du copropriétaire, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, dont les honoraires seront également à sa charge et supposent de s’adresser aux entrepreneurs agréés par l’architecte de l’immeuble pour tous travaux de maçonnerie et de plomberie.

La réalisation de travaux dans les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale et sans respecter les conditions de réalisation prévues au règlement concernant les entreprises en charge et la consultation de l’architecte de l’immeuble, constitue un trouble manifestement illicite, qui persiste au jour de l’audience en l’absence de ratification de ces travaux. Il n’est justifié à l’audience de renvoi d’aucune démarche entamée par la société défenderesse pour saisir de manière effective, l’assemblée générale des copropriétaires d’un projet de délibération spéciale à ce titre ni de travaux de reprise de la conduite litigieuse en parties communes, dans les conditions posées par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application, après le courrier simple adressé par son administrateur de biens le 21 octobre 2022, au syndic de copropriété.

En outre, le trouble illicite causé est d’autant manifeste et persistant au jour de l’audience que le conduit posé en partie commune n’a pas été réalisé dans les règles de l’art dès lors qu’il a été constaté par procès-verbal que la peinture autour du conduit s’effrite fortement et des boursoufflures sont visibles par endroit mais aussi que de nombreuses traces d’humidité brunâtres sont visibles ainsi que des traces de coulée. L’architecte de l’immeuble observe par ailleurs, en octobre 2023, qu’outre son aspect disgracieux, l’ouvrage n’a pas été réalisé en fonte, faisant courir un risque de percement et d’inondation des parties communes, et qu’il réduit le niveau coupe-feu entre les caves et la cage d’escalier, pour n’avoir pas été soigneusement calfeutré.

Il est donc établi l’existence d’un trouble manifestement illicite consistant dans le maintien d’une conduite d’évacuation des eaux usées posée en parties communes sans autorisation préalable et dans des conditions ne respectant pas les dispositions prévues au règlement de copropriété.

S’agissant de la mesure de nature à mettre fin à ce trouble et après demandes d’observations des parties dans le cadre de la réouverture des débats ordonnée, il sera relevé que le rapport remis en défense par l’architecte mandaté par l’administrateur de biens de la partie défenderesse, le 24 juillet 2023, tend uniquement à attester que les travaux de plomberie ne portent pas atteinte à la stabilité structurelle de l’immeuble et à proposer des travaux de reprise du conduit existant, ayant présenté des fuites dans l’escalier de l’immeuble, consistant à :

— Raccorder en caves au plus près, la descente en PVC sur le collecteur en fonte en intercalant une culotte, afin de rétablir le tampon de dégorgement,

— [N] au plâtre avec un feutre le passage de la descente dans la traversée de la paillasse de

l’escalier,

— Reboucher la ventilation basse sur l’escalier afin de limiter les risques d’incendie.

Le rapport est taisant sur la nécessité de faire passer dans l’escalier commun, la conduite d’évacuation des WC des lots 4 et 5 appartenant à la SCI SAINT DENIS LEMOINE, pour la raccorder à la conduite de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires communique également un rapport de son architecte en date du 12 octobre 2023, mentionnant que la canalisation peut être déposée sans difficulté et que le mur et l’ancienne traversée de l’escalier devront être calfeutrés pour reconstituer l’état d’origine, avec remise en état d’origine du branchement sur le conduit en fonte de l’immeuble. Il est émis, en l’absence d’accès aux lots privatifs, l’hypothèse d’un aménagement intérieur d’une pièce d’eau, réalisée en s’affranchissant des conduits d’évacuation existants. L’architecte a par ailleurs proposé s’agissant du raccordement des lots privatifs sur la colonne EU EV de l’immeuble et à défaut de possibilité de le réaliser à l’intérieur du logement, de faire réaliser une canalisation selon le tracé réalisé mais en fonte avec calfeutrement coupe-feu soigné à la traversée de l’escalier.

Il s’infère de ces derniers éléments que d’une part, la société défenderesse ne justifie pas avoir obtenu la ratification des travaux entrepris, en ce qu’ils ne respectent pas les conditions prévues pour leur réalisation au règlement de copropriété et ne sont pas conformes aux règles de l’art, d’autre part, qu’elle ne justifie pas de l’exclusivité de la solution d’une installation en cage d’escalier pour l’évacuation des eaux usées de ses lots privatifs au premier étage, et qu’enfin, elle n’a présenté, depuis la délivrance de l’assignation, auprès du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, aucune demande de travaux en parties communes pour remédier au trouble manifestement illicite causé par l’installation de la conduite existante en PVC reliée à la canalisation commune d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, par passage dans la cage d’escalier jusqu’en caves.

Dans ces conditions, il convient dès lors de mettre fin au trouble manifestement illicite persistant, en ordonnant à la SCI SAINT DENIS LEMOINE de faire procéder dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, à la dépose de la conduite privative d’évacuation des eaux usées provenant du lot n° 4 et/ou 5, traversant les parties communes de l’immeuble, dans la cage d’escalier puis vers les caves en vue de son raccordement à la colonne commune d’évacuation des eaux usées et eaux vannes, ainsi qu’à la remise en état initial des parties communes atteintes par cette conduite avec calfeutrage du mur percé de la cage d’escalier et du trou percé dans l’escalier vers les caves outre remise en état d’origine de la conduite commune en fonte de l’immeuble à la suite du branchement privatif litigieux, le tout sous le contrôle de l’architecte mandaté par le syndic de copropriété et à ses frais exclusifs.

A défaut pour cette dernière de s’exécuter dans le délai précité, le syndicat des copropriétaires sera autorisé, au besoin avec le concours de la Force publique, à faire procéder à ces mêmes travaux, aux frais exclusifs de la société défenderesse.

Dans ces conditions, la demande d’astreinte n’est pas justifiée.

— Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des développements précédents une violation non sérieusement contestable des dispositions du règlement de copropriété par la société défenderesse de nature à engager sa responsabilité et à la contraindre à indemniser les préjudices qui en sont résultés.

Les seuls éléments produits en demande sont toutefois insuffisants à justifier avec l’évidence requise en référé le quantum du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en lien direct avec l’atteinte aux parties communes reprochée à la société défenderesse.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice allégué en demande.

Le demandeur sera renvoyé à mieux se pourvoir au principal sur ce chef de demande.

— Sur les autres demandes

La SCI Saint Denis Lemoine, défenderesse échouant dans ses prétentions, sera condamnée aux dépens, lesquels intégreront les frais de constat d’huissier du 22 mars 2023 pour la somme de 369,20 euros, et à payer au syndicat des copropriétaires en demande la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ses demandes au même titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, contradictoirement et en premier ressort,

Condamnons la Société Civile Immobilière Saint Denis-Lemoine, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, à faire procéder à la dépose de la conduite privative en PVC d’évacuation des eaux usées provenant du lot n° 4 et/ou 5, traversant les parties communes de l’immeuble, dans la cage d’escalier puis vers les caves en vue de son raccordement à la colonne commune d’évacuation des eaux usées et eaux vannes de l’immeuble sis [Adresse 2] , ainsi qu’à la remise en état initial des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 2], atteintes par le passage et le raccordement de cette conduite en PVC avec calfeutrage du mur percé de la cage d’escalier et du trou percé dans l’escalier vers les caves outre remise en état initial du conduit en fonte de l’immeuble au niveau du branchement de la conduite à déposer, le tout sous le contrôle de l’architecte mandaté par le syndic de copropriété et ce, aux frais exclusifs de la Société Civile Immobilière Saint Denis-Lemoine ;

Disons qu’à défaut d’exécution volontaire de cette injonction par la Société Civile Immobilière Saint Denis-Lemoine dans le délai d’un mois suivant la signification de présente ordonnance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], sera autorisé, au besoin avec le concours de la Force publique, à faire procéder à la dépose de la conduite privative en PVC d’évacuation des eaux usées provenant du lot n° 4 et/ou 5, traversant les parties communes de l’immeuble, dans la cage d’escalier puis vers les caves en vue de son raccordement à la colonne commune d’évacuation des eaux usées et eaux vannes de l’immeuble sis [Adresse 2], ainsi qu’à la remise en état initial des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 2], atteintes par le passage de cette conduite en PVC avec calfeutrage du mur percé de la cage d’escalier et du trou percé dans l’escalier vers les caves outre remise en état initial du conduit en fonte de l’immeuble au niveau du branchement de la conduite à déposer, le tout sous le contrôle de l’architecte mandaté par le syndic de copropriété et ce, aux frais exclusifs de la Société Civile Immobilière Saint Denis-Lemoine ;

Disons n’y avoir pas lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice subi par syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

Condamnons la Société Civile Immobilière Saint Denis-Lemoine aux dépens, lesquels intégreront les frais de constat d’huissier du 22 mars 2023 pour la somme de 369,20 euros ;

Condamnons la Société Civile Immobilière Saint Denis-Lemoine à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait à Paris, le 28 juin 2024.

Le Greffier,La Présidente,

Arnaud FUZATViolette BATY