TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

NAC: 5AH

N° RG 24/00820

N° Portalis DBX4-W-B7I-SYBU

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 06 Mai 2025

[S] [P]

[N] [P]

C/

[Z] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Mai 2025

à M^e Bouchra MAJHAD

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 06 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Michel BERGÉ, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

Madame [S] [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Bouchra MAJHAD, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [N] [P]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Bouchra MAJHAD, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision du Bureau d’Aide Judictionnelle de TOULOUSE n° C-31555-2023-005998 en date du 16 janvier 2024

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [E]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Laura VIALLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 31/01/2021, avec effet au 30 janvier 2021, Monsieur [Z] [E] donnait à bail à Madame [N] [P] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 450€ outre provision sur charges de 50€.

Le dépôt de garantie a été fixée à 900€.

À la suite du congé délivré le 26/10/2022, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 13/11/2022.

Malgré plusieurs demandes, Monsieur [Z] [E] n’a pas restitué le dépôt de garantie d’un montant de 900€.

Par mail du 17/01/2023, Monsieur [Z] [E] indiquait à sa locataire que les arrêtés de charges par rapport aux provisions de 50€ mensuelles par personnes étaient d’une valeur de 905€ par personne et dépassaient le montant de la caution.

Madame [N] [P] a contesté l’ensemble de ces demandes en précisant qu’aucun justificatif probant n’était fourni pour justifier les retenues évoquées.

Par assignation du 20/02/2024 devant le Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, Madame [N] [P] a sollicité la condamnation de Monsieur [Z] [E]  :

Constater que Monsieur [Z] [E] n’a pas restitué dans les délais prévus le dépôt de garantie restant dû au locataire

PAR CONSEQUENT :

Dire et juger que le bailleur a violé les dispositions de l’article 22 de la loi du 06/07/1989,

Enjoindre Monsieur [Z] [E] de restituer le dépôt de garantie de 900 € dû au locataire majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard,

Condamner Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [N] [P] la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral incontestablement subi par la locataire et pour résistance abusive du bailleur,

EN TOUTE HYPOTHESE,

Condamner Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [N] [P] la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [Z] [E] aux dépens.

En réplique Monsieur [Z] [E] a sollicité :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1728 et l’article 1732 du code civil,

Vu les contrats de location,

Vu les pièces versées aux débats,

ORDONNER la jonction de l’instance initiée par Madame [S] [P] enrôlée sous le numéro RG 24/00820 avec celle initiée par Madame [N] [P] enrôlée sous le numéro RG 24/00826,

DEBOUTER purement et simplement Madame [S] [P] et Madame [N] [P] de l’ensemble de leurs demandes,

DIRE ET JUGER que la régularisation des charges présente un solde créditeur au profit des sœurs [P] d’un montant de 65 € chacune.

CONDAMNER in solidum Madame [S] [P] et Madame [N] [P] à payer à Monsieur [Z] [E] les sommes suivantes :

—  1.378,24 € au titre des travaux de reprise,

—  2.250 € au titre de sa perte locative,

—  800 € au titre de son préjudice moral.

ORDONNER la compensation des sommes dues de part et d’autre,

CONDAMNER in solidum Madame [S] [P] et Madame [N] [P] à payer Monsieur [Z] [E] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens.

Par contrat en date du 30 janvier 2021, avec effet au 10 février 2021, Monsieur [Z] [E] donnait à bail à Madame [S] [P] un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 450€ outre provision sur charges de 50€.

Le dépôt de garantie a été fixée à 900€.

À la suite du congé délivré le 26/10/2022, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 13/11/2022.

Malgré plusieurs demandes, Monsieur [Z] [E] n’a pas restitué le dépôt de garantie d’un montant de 900€.

Par mail du 17/01/2023, Monsieur [Z] [E] indiquait à sa locataire que les arrêtés de charges par rapport aux provisions de 50€ mensuelles par personne étaient d’une valeur de 905€ par personne et dépassaient le montant de la caution.

Madame [S] [P] a contesté l’ensemble de ces demandes en précisant qu’aucun justificatif probant n’était fourni pour justifier les retenues évoquées.

Par assignation du 20/02/2024 devant le Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, Madame [S] [P] a sollicité la condamnation de Monsieur [Z] [E] :

Constater que Monsieur [Z] [E] n’a pas restitué dans les délais prévus le dépôt de garantie restant dû au locataire.

PAR CONSEQUENT :

Dire et juger que le bailleur a violé les dispositions de l’article 22 de la loi du 06/07/1989,

Enjoindre Monsieur [Z] [E] de restituer le dépôt de garantie de 900€ dû au locataire majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard,

Condamner Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [S] [P] la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral incontestablement subi par la locataire et pour résistance abusive du bailleur,

EN TOUTE HYPOTHESE,

Condamner Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [S] [P] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Monsieur [Z] [E] aux dépens.

En réplique Monsieur [Z] [E] a sollicité :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1728 et l’article 1732 du code civil,

Vu les contrats de location,

Vu les pièces versées aux débats,

ORDONNER la jonction l’instance initiée par Madame [S] [P] enrôlée sous le numéro RG 24/00820 avec celle initiée par Madame [N] [P] enrôlée sous le numéro RG 24/00826,

DEBOUTER purement et simplement Madame [S] [P] et Madame [N] [P] de l’ensemble de leurs demandes,

DIRE ET JUGER que la régularisation des charges présente un solde créditeur au profit des sœurs [P] d’un montant de 65 € chacune.

CONDAMNER in solidum Madame [S] [P] et Madame [N] [P] à payer à Monsieur [Z] [E] les sommes suivantes :

—  1.378,24 € au titre des travaux de reprise,

—  2.250 € au titre de sa perte locative,

—  800 € au titre de son préjudice moral.

ORDONNER la compensation des sommes dues de part et d’autre,

CONDAMNER in solidum Madame [S] [P] et Madame [N] [P] à payer Monsieur [Z] [E] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été enregistrée sous la référence : N°R.G : 24/00820.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

A l’audience du 22/04/2024 l’affaire a été renvoyée à celle du 12/09/2024 où la jonction des deux affaires a été sollicitée et acceptée par les deux parties et un renvoi a été sollicité au 26/11/2024 et enfin à celle du 04/03/2025.

Dans ses dernières conclusions, Madame [N] [P] a demandé :

Constater que Monsieur [Z] [E] n’a pas restitué dans les délais prévus le dépôt de garantie restant dû au locataire

PAR CONSEQUENT :

Dire et juger que le bailleur a violé les dispositions de l’article 22 de la loi du 06/07/1989,

Enjoindre Monsieur [Z] [E] de restituer le dépôt de garantie de 580,61€ dû au locataire majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard,

Condamner Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [S] [P] la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral incontestablement subi par la locataire et pour résistance abusive du bailleur,

EN TOUTE HYPOTHESE,

Condamner Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [N] [P] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [Z] [E] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions, Madame [S] [P] a demandé :

Constater que Monsieur [Z] [E] n’a pas restitué dans les délais prévus le dépôt de garantie restant dû au locataire

PAR CONSEQUENT :

Dire et juger que le bailleur a violé les dispositions de l’article 22 de la loi du 06/07/1989,

Enjoindre Monsieur [Z] [E] de restituer le dépôt de garantie de 580,61€ dû au locataire majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard,

Condamner Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [S] [P] la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral incontestablement subi par la locataire et pour résistance abusive du bailleur,

EN TOUTE HYPOTHESE,

Condamner Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [S] [P] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner Monsieur [Z] [E] aux dépens

En réplique par conclusionsN°2, Monsieur [Z] [E] a demandé :

Ordonner la jonction de l’instance initiée par Madame [S] [P] enrôlée sous le numéro RG 24/00820 avec celle initiée par Madame [N] [P] enrôlée sous le numéro RG 24/00826,

Débouter purement et simplement Madame [S] [P] et Madame [N] [P] de l’ensemble de leurs demandes,

Dire et juger que la régularisation des charges présente un solde créditeur au profit des sœurs [P] d’un montant de 65 € chacune,

Condamner in solidum Madame [S] [P] et Madame [N] [P] à payer à Monsieur [Z] [E] les sommes suivantes :

1 378,24€ au titre des travaux de reprise,2 250€ au titre de la perte locative ,800 € au titre de son préjudice moral.Ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre,

Condamner in solidum Madame [S] [P] et Madame [N] [P] à verser à Monsieur [Z] [E] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

L’affaire a été mise en délibéré au 06/05/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 1728 du Code civil,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu la loi du 06/07/1989,

Vu les justificatifs produits,

Vu l’article 22 de la Loi du 06/07/1989,

Le tribunal ordonnera la jonction de l’instance initiée par Madame [S] [P] enrôlée sous le numéro RG 24/00820 avec celle initiée par Madame [N] [P] enrôlée sous le numéro RG 24/00826 sous la référence unique : RG 24/00820.

Concernant les demandes de Madame [S] [P] et de Madame [N] [P] :

Sur le décompte des charges locatives de loyers : Le tribunal relève, sur la base des justificatifs produits (pièce 16) par le bailleur que le montant total des charges dû sur la période totale de la location est de 1 935€ et que Madame [S] [P] et Madame [N] [P] ont réglé 50 € par mois chacune pendant 22 mois soit 1 100€.

Après régularisation, le montant total à régler par locataire s’élève à la somme de 835€.

Par conséquent, Monsieur [Z] [E] est redevable de la somme de 65€ au titre de la régularisation des charges à chacune des deux sœurs [P].

Sur les réparations locatives :

Sur le dépôt de garantie, le bailleur peut retenir le cas échéant, les sommes qui restent dues par le locataire.

La déduction de ces sommes doit être dûment justifiée.

A titre reconventionnel Monsieur [Z] [E] réclame la somme de 1378,24 € au titre des travaux de reprises soit 689,12 € à chacune des deux sœurs [P].

Le tribunal rappelle qu’il appartient au bailleur de produire un devis détaillé de réparations pour chaque poste et en adéquation avec les mentions portées sur l’état des lieux de sortie.

Apres rapprochement de l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie, il convient de constater que les travaux de reprises concernent uniquement la pose de plinthes bois dans l’entrée et dans le salon.

Le tribunal relève que la facture LEROY MERLIN du 20//12/2022 (piece14) mentionne un seul lieu soit le Salon pour un montant de 989,08€ HT soit 1087,98€ TTC.

Ladite somme sera mise à la charge des deux sœurs [P] soit 543,99€ chacune.

Sur la somme de 2 250€ au titre de la perte locative :

Monsieur [Z] [E] affirme, sans en rapporter la preuve que les deux sœurs [P] auraient écrit et dessiner sur les murs du séjour et que leur chat aurait causé des dégâts sur le canapé et le parquet.

Or comme indiqué précédemment, seules les mentions portées sur l’état des lieux de sortie sont à prendre en consid

ération au regard de la loi du 06/07/1989.

En l’espèce il y est mentionné uniquement la dégradations des plinthes dans l’entrée et le salon ; il n’y est pas mentionné la présence de griffures et de déjections animales.

En conséquence la demande de Monsieur [Z] [E] d’un montant de 2 250€ au titre de la perte locative sera écartée.

Sur la somme de 800 € au titre du préjudice moral de Monsieur [Z] [E] :

En l’absence de justificatif produit ne démontrant pas la réalité d’un préjudice moral invoqué, cette demande sera écartée.

En tout état de cause le solde entre les parties s’établit comme suit :

Madame [S] [P] est redevable auprès du bailleur de la somme de 543,99€ au titre des réparations locatives.

Madame [N] [P] est redevable auprès du bailleur de la somme de 543,99€ au titre des réparations locatives.

Monsieur [Z] [E] est redevable auprès de Madame [S] [P] et de Madame [N] [P] des sommes suivantes : 900€ au titre du dépôt de garantie et 65€ au titre de la régularisation des charges locatives soit un total de 965€ à chacune.

Soit un solde en faveur de Madame [S] [P] et de Madame [N] [P], à chacune de 421,01€ (965€ moins 543,99€).

Monsieur [Z] [E] sera condamné à régler à Madame [S] [P] et Madame [N] [P] (à chacune) la somme de 421,01€ au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal d’un mois à compter de la restitution des clés.

Sur ce dépôt de garantie, le bailleur peut retenir le cas échéant, les sommes qui restent dues par le locataire.

Le tribunal ne peut que constater la défaillance de Monsieur [Z] [E] dans la production de pièces (devis et/ou factures) justifiant ses demandes.

Monsieur [Z] [E] sera condamné à régler à Madame [S] [P] et Madame [N] [P] (à chacune) la somme de 421,01€ au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la majoration du dépôt de garantie due à Madame [N] [P]  :

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés.

L’article 22 de la loi du 06/07/1989 précise qu’à : « défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période commencée en retard ».

Monsieur [Z] [E] avait jusqu’au 13/01/2023 pour procéder à la restitution du dépôt de garantie à ses deux locataires.

Sur la base de l’article susvisé, Monsieur [Z] [E] sera condamné à payer à Madame [S] [P] et Madame [N] [P] (à chacune ) la somme de 1 215€ au titre des pénalités de retard du 13/01/2023 jusqu’à la date de l’audience du 04/03/2025 soit 27 mois de retard à 45€.

Sur la demande 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et au titre de la résistance abusive demandée par les deux sœurs [P] :

En l’absence de justificatif produit ne démontrant pas la réalité d’un préjudice moral invoqué, cette demande sera écartée.

La résistance à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à la réparation que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, insuffisamment caractérisé en l’espèce.

La demande de 1000 € sera rejetée.

Partie perdante, Monsieur [Z] [E] sera condamné à verser à Madame [S] [P] et Madame [N] [P] (chacune) la somme de 1000 € à chacune au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens, et sera débouté de sa demande de condamnation de Madame [S] [P] et Madame [N] [P] au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction de l’instance initiée par Madame [S] [P] enrôlée sous le numéro RG 24/00820 avec celle initiée par Madame [N] [P] enrôlée sous le numéro RG 24/00826 sous la référence unique : RG 24/00820.

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [N] [P] la somme de 421,01€ au titre de la restitution du dépôt de garantie.

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [S] [P] la somme de 421,01€ au titre de la restitution du dépôt de garantie.

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à Madame [N] [P] la somme de 1215€ au titre des pénalités de retard.

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à payer à Madame [S] [P] la somme de 1215€ au titre des pénalités de retard.

REJETTE la demande de condamnation de Madame [N] [P] et Madame [S] [P] à verser à Monsieur [Z] [E] les sommes suivantes :

—  1 378,24€ au titre des travaux de reprise,

—  2 250€ au titre de la perte locative,

—  800 € au titre de son préjudice moral,

—  1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [N] [P] et à Madame [S] [P] la somme de 1000 € pour le préjudice subi tenant à sa résistance abusive et en réparation de leur préjudice moral.

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [N] [P] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] à verser à Madame [S] [P] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE