TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/01565 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S2Y7

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Novembre 2025

[Z] [S]

C/

[X] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Novembre 2025

à Me [Localité 7]

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 28 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Septembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition le 12 novembre 2025, prorogée au 28 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [Z] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [X] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Ophélie DORMIERES de la SELEURL OPHÉLIE DORMIÈRES AVOCATE, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [S] soutient avoir donné à bail à Monsieur [X] [S], son fils, des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 8] moyennant un loyer de 800 euros puis de 600 euros en raison des difficultés financières de ce dernier.

Invoquant des loyers impayés depuis juillet 2022, Monsieur [Z] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant au fond, par assignation en date du 21 mars 2024 régularisée par avenir d’audience du 19 avril 2024 aux fins de :

— prononcer la résiliation du contrat de bail du 1er janvier 2010,

— ordonner la libération des lieux par Monsieur [X] [S] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [S], corps et biens, et celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner au paiement de la somme de 16.400 euros en règlement des loyers impayés au 21 décembre 2023 augmentée des loyers impayés au jour de la résiliation du contrat de bail,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 800 euros à compter de la résiliation du bail,

— le condamner au paiement de ladite indemnité jusqu’à complète libération des lieux,

— le condamner au paiement de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de commandement de payer en date du 21 décembre 2023.

Après renvois, à l’audience du 13 février 2025, Monsieur [Z] [S], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et sollicité de débouter Monsieur [X] [S] de l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Z] [S] a indiqué avoir acquis dans le cadre de l’ancien dispositif Scellier les locaux litigieux et consenti un bail verbal à son fils en raison de leur lien de parenté, ce dernier ayant par ailleurs exécuté ses obligations de paiement jusqu’au mois de juillet 2022.

Il a indiqué que Monsieur [X] [S] avait affirmé très clairement être tenu par un bail verbal en précisant au commissaire de justice le 14 février 2024 (pièce 10 demandeur) :

“Pour commencer, je suis surpris car comme vous le soulignez également, un “bail verbal “a été échangé entre mon père et moi.

Mais dans nos échanges, il avait été convenu que je fut loger à titre gratuit depuis l’été 2022.

Dans ces conditions, dans un but d’apaisement et de bonne foi, je suis prêt à verser à compter du 1er avril 2024 la somme de 150 euros.”

Il a en conséquence soutenu que Monsieur [X] [S] était de mauvaise foi en affirmant que depuis le premier jour l’occupation se faisait à titre gratuit en contrepartie de sa participation aux travaux de construction.

Il a également soutenu que les factures produites étaient soit fausses ou relatives à des travaux effectués avant la réduction du loyer et qu’une plainte a été déposée pour faux et usage de faux.

Il a enfin soutenu qu’aucune faute ne pouvait être caractérisée à son encontre.

Monsieur [X] [S] a comparu représenté par son conseil et a sollicité de :

— débouter Monsieur [Z] [S] de l’ensemble de ses demandes.

A titre reconventionnel, il a sollicité de :

— condamner Monsieur [Z] [S] à lui verser la somme de 1000 euros de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive.

En toutes hypothèses, il a sollicité de :

— condamner Monsieur [Z] [S] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [X] [S] a soutenu l’inexistence d’un bail verbal et indiqué occuper le logement à titre gratuit, en contrepartie de sa large participation aux travaux de construction des locaux et à leurs financements.

Il a indiqué que Monsieur [Z] [S] se montrait particulièrement défaillant dans l’administration de la preuve du versement d’un loyer.

Il a également soutenu que Monsieur [Z] [S] ne produisait aucun décompte actualisé, n’indiquait, ni ne justifiait du montant du loyer qui aurait été convenu entre les parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril prorogé au 16 mai 2025.

Par jugement avant dire droit en date du 16 mai 2025, le juge des contentieux de la protection de ce siège a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond du 11 septembre 2025 à 14 h ;

— invité pour cette date Monsieur [Z] [S] à communiquer la copie des chèques établis par Monsieur [X] [S] mis au crédit de son compte bancaire au titre des loyers allégués ;

— invité également pour cette date Monsieur [Z] [S] à fournir un décompte détaillé de sa créance actualisée ;

— dit surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

— réservé l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’audience du 11 septembre 2025, Monsieur [Z] [S] a comparu représenté par son conseil et a maintenu ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance.

Monsieur [X] [S] a comparu représenté par son conseil et a également maintenu l’ensemble de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025 prorogé au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’un bail verbal

Monsieur [Z] [S] a soutenu avoir acquis et mis à disposition de son fils Monsieur [X] [S] au titre d’un bail verbal une maison à usage d’habitation et consenti une réduction du loyer pendant 2 ans en raison des travaux à faire dans ladite maison.

Il a en outre indiqué que Monsieur [X] [S] avait payé le loyer pendant de nombreuses années et assuré une occupation non équivoque du logement.

Monsieur [X] [S] conteste pour sa part l’existence d’un bail précisant que dans le cadre du dispositif de la loi Scellier le bail doit être écrit précisant en outre que le logement avait été mis à disposition à titre gracieux contre la réalisation de travaux.

Il convient de rappeler qu’il appartient à celui qui invoque un accord de volontés portant sur la conclusion d’un bail doit le prouver.

Par ailleurs, la preuve de l’existence d’un bail verbal ne résulte pas seulement de l’occupation d’un logement mais aussi du versement d’un loyer en contrepartie de cette jouissance.

La preuve de l’existence d’un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution et que la preuve de l’existence d’un bail verbal résulte de son commencement d’exécution, c’est-à-dire de la preuve qu’une personne jouit d’une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu’elle verse au propriétaire de cette chose.

Par suite, la simple occupation, même prolongée, d’un local d’habitation ne suffit pas pour prouver l’existence d’un bail verbal, si l’occupant ne produit aucune justification d’un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation et s’il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué.

En l’espèce il est constant que Monsieur [X] [S] occupe de manière univoque le logement litigieux et que celui-ci lui a été mis à disposition par le demandeur Monsieur [Z] [S] son père en 2010.

Il est justifié que l’acquisition du logement litigieux par le demandeur s’est réalisée par le biais du dispositif de la loi Scellier, les copies des avis d’imposition sur les revenus de l’année 2014 à 2020 et avis de situation déclarative de l’année 2023 versés aux débats et non contestés mentionnent outre la référence à un investissement locatif Scellier la perception par le demandeur de revenus fonciers. (Pièce 7 demandeur).

Si le défendeur fait valoir qu’il a été convenu que la mise à disposition était réalisée à titre gracieux contre la réalisation de travaux et fournit des devis et factures à ce titre (pièce 1,à 3 et 8 défendeur), il est relevé par ce dernier lui-même qu’il dispose de sa propre entreprise de plomberie située à la même adresse que le logement litigieux (pièce 8 défendeur), de sorte qu’il n’est pas établi en tout état de cause que les matériels acquis ou les prestations réalisées l’ont été exclusivement pour le logement ou simplement pour les besoins de l’activité de plomberie exercée dans le même lieu par Monsieur [X] [S].

S’il ressort des attestations de témoignages de proches fournies par le défendeur que ce dernier a contribué à la réalisation du logement, elles n’établissent aucunement que la contrepartie était une mise à disposition à titre gracieux. (Pièces 4 à 6, 9 et 12 à 14 défendeur).

Si Monsieur [X] [S] oppose par ailleurs qu’il avait été convenu qu’à moyen terme ce dernier puisse racheter le logement, il n’en apporte pas la preuve, les attestations de témoins fournies étant insuffisantes à l’établir.

Aussi, il est relevé au titre de la sommation de payer adressée à Monsieur [X] [S] le 21 décembre 2023 (pièce 6 demandeur), que ce dernier a indiqué au commissaire de justice par courriel en date du 14 février 2024 (pièce 10 demandeur) “Pour commencer, je suis surpris car comme vous le soulignez également, un “bail verbal “a été échangé entre mon père et moi.

Mais dans nos échanges, il avait été convenu que je fut loger à titre gratuit depuis l’été 2022.

Dans ces conditions, dans un but d’apaisement et de bonne foi, je suis prêt à verser à compter du 1er avril 2024 la somme de 150 euros.”

De plus, le demandeur verse aux débats postérieurement à la réouverture des débats des bordereaux manuscrits de remise de chèques ainsi que des extraits de compte bancaire (pièce 9 Demandeur) démontrant que des chèques ont été crédités sur son compte ainsi que la copie de différents chèques (28 chèques) émis par le défendeur pour la période courant de juillet 2015 à février 2022.

Si Monsieur [Z] [S] fait par ailleurs valoir des paiements en espèces dont il ne produit cependant aucun justificatif ni quittance, la récurrence des chèques émis ainsi que leur montant permettent d’établir l’existence d’un loyer en contrepartie de la mise à disposition des locaux litigieux.

L’ensemble de ces éléments démontre en conséquence l’existence d’une occupation continue et sans équivoque des lieux qui se trouve assortie dès son origine d’une contrepartie onéreuse qui doit être qualifiée de loyer.

La preuve est ainsi établie de l’existence d’un bail verbal entre les parties.

Sur la demande résiliation judiciaire du contrat de bail

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 23 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la résiliation du bail verbal

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que “la résolution résulte […] en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation aux torts du locataire dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du Code civil susvisé.

En l’espèce, Monsieur [Z] [S] indique que les loyers ne sont plus payés depuis le mois de juillet 2022 et il résulte du courriel adressé par Monsieur [X] [S] au commissaire de justice le 14 février 2024 que ce dernier lui a indiqué une mise à disposition à titre gracieux dès l’été 2022, non justifiée, et proposé de verser à compter du 1er avril 2024 la somme de 150 euros.

Il résulte de l’ensemble des éléments précités que Monsieur [X] [S] a cessé tout règlement depuis le mois de juillet 2022 ; il n’est en outre pas rapporté la preuve d’une reprise du paiement des loyers postérieurement à l’assignation soit depuis plus de deux années.

Il en résulte que les manquements aux obligations découlant du bail sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [X] [S] à compter de la présente décision.

L’expulsion de Monsieur [X] [S] sera ordonnée en conséquence.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

Monsieur [Z] [S] sollicite le paiement de la somme de 16.400 euros arrêtée au

21 décembre 2023 augmentée des loyers impayés au jour de la résiliation du contrat de bail.

Le demandeur indique que le montant du loyer initial de 800 euros a été réduit à la somme mensuelle de 600 euros en raison des problèmes financiers du défendeur.

Il verse aux débats des bordereaux manuscrits de remise de chèques ainsi que des extraits de compte bancaire (pièce 9 Demandeur) démontrant que des chèques ont été crédités sur son compte ainsi que la copie de différents chèques tel que précédemment relevé pour la période courant de juillet 2015 à février 2022 et une copie d’un chèque d’un montant de 1000 euros émanant de Monsieur [X] [S] et un bordereau de remise dudit chèque en date du 7 juillet 2022. (Pièce 1 demandeur).

Si Monsieur [Z] [S] fait par ailleurs valoir des paiements en espèces, ce dont il ne justifie pas, le Tribunal ne peut prendre en considération que l’analyse des copies des chèques versés aux débats sur leur période d’émission, soit 27 mois, permettant de relever une moyenne mensuelle de 500 euros acquittée au titre du loyer.

En outre, si le demandeur fait valoir une réduction d’un loyer convenu initialement de 800 euros à la somme de 600 euros en raison de travaux dans le logement litigieux, il ne l’établit pas au regard des pièces versées aux débats, de sorte qu’il y aura lieu de considérer en l’absence d’information et justificatifs complémentaires, que le loyer mensuel en contrepartie de l’occupation du logement est de 500 euros.

Il sera en conséquence retenu au titre du montant du loyer à payer mensuellement la somme de 500 euros.

Monsieur [X] [S] ne règle plus les loyers depuis juillet 2022.

Il ressort en effet des déclarations de Monsieur [X] [S] faites au commissaire de justice par courriel du 14 février 2024 qu’il avait été convenu, selon lui, avec son père qu’il serait logé à titre gratuit à compter de l’été 2022, le dernier chèque ayant été par ailleurs émis le 9 juillet 2022 pour un montant de 1000 euros.

Il s’en déduit qu’à compter du mois de juillet 2022 plus aucun paiement n’est intervenu au titre du loyer mensuel.

Ainsi, le montant des loyers impayés pour la période courant du mois de juillet 2022 au

21 décembre 2023 sera évalué à la somme de 9.000 euros ( loyer du mois de décembre 2023 inclus).

Monsieur [X] [S] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 9.000 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 21 décembre 2023, le loyer du mois de décembre 2023 inclus.

Il sera par ailleurs redevable des loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du bail, soit jusqu’au 28 novembre 2025, date de la présente décision.

Monsieur [X] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail soit à compter du

29 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme de 500 euros.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’exercice d’une voie de recours constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’autant qu’il est démontré qu’il est mis en œuvre de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire, preuve qui n’est pas rapportée en l’espèce par Monsieur [X] [S] à l’encontre Monsieur [Z] [S] dont une partie des demandes a été accueillie par ailleurs.

Monsieur [X] [S] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [X] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens en ce compris les frais de la sommation de payer du 21 décembre 2023.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [S], Monsieur [X] [S] sera condamné à lui verser la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa propre demande à ce titre.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement avant dire droit du 16 mai 2025,

CONSTATE l’existence d’un bail verbal conclu entre Monsieur [Z] [S] et Monsieur [X] [S] relatif à des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 8] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail verbal conclu entre Monsieur [Z] [S] et Monsieur [X] [S] relatif aux locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 8] à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [S] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 2 mois à compter de la date de signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, Monsieur [Z] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à verser à Monsieur [Z] [S] la somme de 9.000 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 21 décembre 2023 (loyer de décembre 2023 inclus) sur la base d’un loyer mensuel de 500 euros ;

DIT que Monsieur [X] [S] est redevable des loyers et charges jusqu’à la date résiliation du bail, soit jusqu’au 28 novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à payer à Monsieur [Z] [S] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 500 euros ;

DEBOUTE Monsieur [X] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à verser à Monsieur [Z] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [X] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais de la sommation de payer du 21 décembre 2023 ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente