TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02648 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TEBV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 03 Janvier 2025

S.A. CITE JARDINS

C/

[P] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Janvier 2025

à M^e Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT-BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 03 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT-BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [P] [M], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 novembre 2014, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [P] [M] un appartement à usage d’habitation n°8, situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 374,56 euros et une provision sur charges mensuelle de 123,60 euros.

Le 22 septembre 2021, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [P] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Le 15 septembre 2023, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [P] [M] un nouveau commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Monsieur [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 9.306,90 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 23 mai 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer conventionnel et à la provision sur charge, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SA CITE JARDINS, représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT-BAYSSET, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 11.644,85 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, compte-tenu de l’irrespect d’un premier plan d’apurement de la dette en avril 2021, l’ancienneté des impayés et de l’importance de la dette.

Monsieur [P] [M], comparant en personne, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer résiduel courant, outre la somme de 50 à 60 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il explique qu’il a fait une dépression, raison pour laquelle il n’a pas respecté le premier plan d’apurement de sa dette. Il ajoute que sa dette est apparue en raison d’une suspension de l’allocation de solidarité pour les personnes âgées pendant 2 ans, car il a voyagé en Amérique du Sud, pour l’enterrement de son père, et il est resté 3 mois et une semaine au lieu de 3 mois. Il déclare que la CAF lui doit 24.000 euros, du fait de cette suspension qu’il estime indue, et ajoute qu’il perçoit de nouveau 1.012 euros d’allocation de solidarité pour les personnes âgées depuis deux mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 janvier 2025.

Monsieur [P] [M] a été autorisé à justifier de sa situation financière par note en délibéré avant le 1er décembre 2024, ce qu’il a fait par courrier du 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS produit des échanges de courriers avec la CAF et justifie ainsi avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29 juin 2020, situation ayant perduré depuis. Elle est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 novembre 2014 contient une clause résolutoire (article La résiliation pour défaut de paiement) qui prévoit qu’en cas d’impayés de loyers ou charges d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal, déduction faite de l’APL, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative de la SA LA CITE JARDINS deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.232,36 euros a été signifié le 22 septembre 2021, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [P] [M] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 555,40 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 novembre 2021.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CITE JARDINS produit un décompte du 12 novembre 2024 démontrant que Monsieur [P] [M] reste devoir la somme de 11.455,20 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite de 148,98 euros et des frais d’assurance de 245,22 euros sur la période d’octobre 2019 (dernier moment où le compte était créditeur) à octobre 2024, dont le caractère dû et le montant n’ont pas été justifiés.

Monsieur [P] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 11.455,20 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [P] [M] a justifié de ressources de 1.012 euros pour les mois de septembre et octobre 2024. Il a également bénéficié d’un règlement de 8.009 euros le 30 août 2024 au titre de l’ASPA, du fait d’un rattrapage, sans qu’il n’ait procédé à un règlement partiel de sa dette auprès de son bailleur après réception de ce paiement.

A ce jour, il n’a pas repris le paiement intégral de ses loyers avant l’audience, n’ayant réglé que la part résiduelle de ses loyers alors que les APL ne lui sont plus versées.

En outre, il n’apparaît pas en capacité de régler sa dette, compte-tenu de ses ressources restreintes et de l’importance de sa dette se montant à 11.455,20 euros. Pour la régler dans le délai de 3 ans imposé par la loi, il devrait réaliser des versements de 318 euros en plus de son loyer avec charges, de 616 euros actuellement, soit 934 euros au total chaque mois.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 23 novembre 2021 et Monsieur [P] [M] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi de lui laisser un délai de deux mois pour quitter les lieux volontairement, délai de droit que rien ne justifie de supprimer en l’espèce et d’ordonner à défaut l’expulsion de Monsieur [P] [M] ainsi que de tous les occupants de son chef.

Monsieur [P] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 23 novembre 2021 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sans les mensualités d’assurance dont il n’est pas justifié.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Monsieur [P] [M] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2014 entre la SA CITE JARDINS et Monsieur [P] [M] concernant un appartement à usage d’habitation n°8, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 11.455,20 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 comprise) ;

REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire de Monsieur [P] [M] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 03 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffière.

La greffière, Le juge,