Minute N°

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/01169 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JLSR

JUGEMENT DU 18 Février 2025

DEMANDERESSE :

Madame [H] [C]

née le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 6] (ALLEMAGNE)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par M^e Nadia EL BOUROUMI, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [Y]

nés le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 7]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

représentés par M^e Frédéric GAULT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Madame [L] [Z] [U] épouse [Y]

nés le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 9] (Iles de Wallis et Futuna)

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

représentés par M^e Frédéric GAULT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président

Madame Djamila HACHEFA et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 10 Décembre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Djamila HACHEFA, et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :

Expédition à :Me [V] [E],Me [S] [T], notaire.

délivrées le

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 28 octobre 2008, Mme [A] [N] et M. [G] [I], M. [J] [I] et Mme [P] [I] ont vendu à Mme [H] [C] épouse [M] à concurrence de 30, 50 % et à M. [R] [Y] et Mme [L] [U] épouse [Y] à concurrence de 69, 50 % une maison à usage d’habitation située au [Adresse 5] au prix de 205.000 euros.

Par acte du 24 avril 2023, Mme [C] épouse [M] a attrait M. et Mme [Y] devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins d’obtenir notamment l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage l’indivision existant entre les parties, outre la fixation d’une indemnité d’occupation de l’immeuble indivis.

En l’état de ses conclusions récapitulatives communiquées par la voie électronique le19 octobre 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, Mme [C] épouse [M] demande au tribunal :

— ordonner les opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre les Consorts [C]-[Y]

— commettre le Président de la Chambre des notaires du [Localité 11] avec faculté de délégation pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage entre les indivisaires et tel juge qu’il plaira au tribunal pour surveiller lesdites opérations et faire rapport en cas de difficulté.

— dire et juger que la masse partageable sera composée du prix de la vente de l’immeuble (ou de sa valeur) laquelle pourra faire l’objet d’une expertise par |'intermédiaire du notaire,

— dire et juger que les époux [Y] occupe privativement le bien indivis depuis mai 2017,

— dire et juger que les époux [Y] sont redevables redevable d’une indemnité d’occupation de l’ordre de 1.000 euros par mois d’occupation privative, soit à ce jour la somme de 89.000 euros.

— dire et juger que Mme [C] est créancière de l’indivision à hauteur de 27.145 euros à raison de la caractérisation de cette occupation privative,

— dire et juger qu’elle a acquitté l’intégralité des créances fiscales depuis le début l’indivision, soit pour un montant de 19.501 euros

— dire et juger qu’elle est créancière de l’indivision à hauteur de 13.553,20 euros à raison du paiement des créances fiscales dues

— condamner les époux [Y] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner les époux [Y] aux entiers dépens.

En l’état de leurs conclusions récapitulatives communiquées par la voie électronique le 04 septembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, M. et Mme [Y] demandent au tribunal :

— ordonner les opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre eux et Mme [C],

— désigner le Président de la Chambre des notaires de [Localité 11] avec faculté de délégation pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage entre les indivisaires et tel juge qu’il plaira au tribunal pour surveiller lesdites opérations et faire rapport en cas de difficulté.

— juger que la masse partageable sera composée du prix de vente de l’immeuble ou de sa valeur,

— juger que la demande de Mme [C] au titre de l’indemnité d’occupation est irrecevable car prescrite pour la période antérieure au 24.04.2018,

— débouter Mame [H] [C] de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation.

— désigner le GVEN aux fins d’établir la valeur vénale du bien indivis et les valeurs locatives des deux appartements le composant,

— juger que Mme [H] [C] pourra revendiquer une créance envers l’indivision au titre des frais avancés par elle sur justificatifs à hauteur de 5.517€,

— juger qu’ils pourront revendiquer une créance envers l’indivision au titre des

frais avancés par eux à hauteur de 7.573,21 €

— juger qu’ils pourront revendiquer une créance envers Mme [H]

[C] au titre des remboursements intervenus du fait de la procuration à hauteur de 2800 €pour la période quinquennale précédent l’assignation délivrée

— débouter Mme [H] [C] de toutes autres demandes, fins et prétentions,

— condamner Mme [H] [C] à leur payer une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— la condamner aux entiers dépens.

L’ affaire clôturée le 07 novembre 2024 et appelée à l’audience du 10 décembre 2024 et mise en délibéré au 18 février 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur le partage judiciaire et la désignation du notaire :

Aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

En l’espèce, les parties n’étant pas parvenues à un accord amiable sur la manière de procéder au partage, il y a lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties.

En application des dispositions de l’article 1364 du code civil, si la complexité des opérations le justifie, le tribunal ( et non le président de la chambre des notaires et ce depuis le 1er janvier 2007) désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations.

Il résulte de ces dispositions que la commise du notaire n’est pas de droit. Elle est subordonnée à la complexité des opérations à mener.

La complexité des opérations au regard notamment de la nature de l’immeuble composé de deux appartements dont le caractère indépendant est contesté par la requérante et de l’indemnité d’occupation sollicitée justifient la désignation d’un notaire pour procéder aux opérations, de compte et liquidation de l’indivision successorale et de désigner un juge commis pour surveiller ces opérations.

Le notaire est choisi par les copartageants et à défaut d’accord par le tribunal.

En l’absence d’accord des parties, maître [K] [D] notaire est désigné.

Il appartiendra au notaire de diligenter une expertise en accord avec les parties et de saisir le juge commis en cas de difficulté.

Sur la demande d’indemnité d’ occupation  :

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. L’indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

La jouissance privative d’un bien indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour un ou plusieurs des coïndivisaires d’user de la chose.

L’indemnité est due même en l’absence d’occupation effective des lieux ; le coindivisaire sans résider dans l’immeuble indivis, en détient seul les clés, lui permettant d’avoir seul la libre disposition du bien indivis.

L’indemnité n’est pas due dès lors que l’occupation de l’immeuble indivis n’exclut pas la même utilisation par les autres indivisaires

Il en résulte que ce qui importe n’est pas tant l’occupation privative de l’un, que la privation d’occupation des autres.

Mme [C] soutient que l’immeuble indivis est occupé par les défendeurs et leurs proches et qu’elle est privée de son accès depuis mai 2017.

M.et Mme [Y] font valoir que la configuration de l’immeuble a conduit à chaque indivisaire de disposer en réalité d’une partie privative : Mme [C] le T2 situé au rez de chaussée et eux le T4 situé au premier étage.

Il n’existe aucune convention signée entre les parties portant sur cette répartition privative de l’immeuble litigieux mais la pièce 32 produite par Mme [C] qui est la copie de la plainte qu’elle a déposé en 2014 à l’encontre de M. [W] [B], son locataire, corrobore cette répartition.

Elle ne justifie pas avoir expressément renoncé à cette répartition depuis 2017; de sorte que sa demande de fixer une indemnité d’occupation à la charge des défendeurs doit être rejetée.

Sur les créances revendiquées :

Un indivisaire peut être créancier de l’indivision lorsqu’il a effectué une dépense d’amélioration ou de conservation du bien indivis.

Pour qu’il y ait créance, il faut que la dépense ait été financée sur les deniers personnels d’un indivisaire et qu’elle n’ait pas présenté d’intérêt uniquement pour l’indivisaire qui l’a faite.

La dépense d’amélioration est celle qui, sans être indispensable, est utile à la valorisation du bien. La dépense de conservation est celle qui est nécessaire.

Les impôts fonciers, les taxes d’habitation (et ce en dépit de l’occupation privative du bien immobilier par un indivisaire) et les cotisations d’assurance habitation constituent des dépenses de conservation et doivent être supportées par l’indivision.

Les créances de l’indivision sont soumises à la prescription de droit commun, à savoir en cinq ans, le point de départ étant le moment où la dépense a été faite, la créance étant exigible dès le paiement de chaque taxe.

Mme [C] justifie avoir réglé la taxe foncière de l’immeuble de 2009 à 2021 pour un montant de 19.501 euros.

M. et Mme [Y] sont cependant bien fondés à opposer la prescription quinquennale ; de sorte que sont irrecevables les taxes foncières antérieures au 24 avril 2018.

Mme [C] détient dès lors à l’encontre de l’indivision une créance de 5.517 euros.

M. et Mme [Y] soutiennent que Mme [C] disposait d’une procuration sur les comptes de sa fille ( Mme [Y]) et qu’elle procédait aux virements des sommes venant rembourser celles qu’elle avait avancées au bénéfice de l’indivision. Ils précisent n’avoir jamais fait attention que les sommes en question étaient virées au fils de Mme [C].

Ils indiquent avoir versé une somme de 2800 euros à Mme [C] entre le 03 février 2018 et le 20 mars 2019 et demandent que cette somme soit considérée comme une créance à l’encontre de cette dernière, compte tenu de ce qui précède.

Ils ne communiquent aucun élément démontrant que la somme en cause devait servir aux dépenses de l’indivision.

Cette demande est rejetée.

M. et Mme [Y] demandent aussi d’inscrire une créance à l’encontre de l’indivision à hauteur de 7.573, 21 euros au titre des frais engagés pour l’immeuble.

Ces frais correspondant à une intervention en toiture de l’immeuble( pièce 10), au contrat d’entretien chauffage ( pièce 16 période du 30 avril 2018 au 30 avril 2024) , au dépannage sur le chauffe eau ( pièce 16), à l’assurance habitation (pièce 15 période de septembre 2019 à septembre 2022) et aux taxes foncières des années 2022 et 2023.

M. et Mme [Y] justifient avoir réglé ces frais sauf en ce qui concernent les taxes foncières car les pièces 17 et 23 ne permettent pas de le confirmer.

Le tribunal retient en conséquence qu’ils sont fondés à revendiquer une créance à l’encontre de l’indivision à hauteur de 4.532, 21 euros.

Il appartiendra aux consorts [Y] de justifier auprès du notaire désigné de justifier de la réalité du règlement des taxes visées ci avant.

Sur les autres demandes :

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Les parties sont déboutées de leur demande d’indemnité procédurale.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

— ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties ;

— DEBOUTE Mme [H] [C] de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation ;

— DIT que Mme [H] [C] détient une créance de 5.517 euros à l’encontre de l’indivision ;

— DIT que M. [R] [Y] et Mme [L] [U] épouse [Y] détiennent une créance de 4.532, 21 euros à l’encontre de l’indivision ;

— DESIGNE maître [K] [D] notaire pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision successorale,

— DESIGNE M^me D. HACHEFA ou à défaut tout magistrat de la chambre en qualité de juge commis, pour surveiller les opérations ;

— DIT qu’en cas d’empêchement du notaire désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge commis aux successions partages rendue sur requête de la partie la plus diligente ;

— DIT qu’il appartiendra à maître [K] [D] notaire de convoquer les parties assistées de leur conseil et de fixer avec elles un calendrier comprenant les diligences devant être accomplies par chacune et la date de transmission de son projet d’état liquidatif ;

— DIT que ce calendrier sera communiqué par le notaire aux conseils des parties et au juge commis;

— DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au notaire désigné qui informera sans délai le juge commis de l’acceptation de sa mission et du rendez-vous fixé avec les parties pour l’établissement du calendrier ;

— RAPPELLE qu’en application de l’article R 44461 du code de commerce, et de l’article 9-1 du règlement national de la profession de notaire un notaire ne peut recevoir un acte sans avoir été provisionné d’une somme suffisante pour couvrir les déboursés, droits, émoluments et honoraires et DIT qu’il appartiendra aux parties de verser au notaire la provision qui sera nécessaire à la préparation de ses actes ;

— RAPPELLE qu’à défaut le juge commis pourra être saisi de toute difficulté ;

— INVITE le notaire à saisir dans les meilleurs délais le juge commis pour désigner un représentant si un copartageant est défaillant et ce après avoir usé de la procédure des articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile;

— RAPPELLE que :

— le notaire désigné dressera un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir en application des dispositions de l’article 1368 du Code de procédure civile ;

— le notaire désigné devra accomplir sa mission d’après les documents et renseignements communiqués par les parties, sur la base d’éventuels rapports d’expertise et d’après les informations qu’il peut rechercher lui-même ;

— les parties doivent produire devant le notaire les documents nécessaires à l’établissement du projet de l’état liquidatif chiffré dans le délai imparti par celui-ci ;

— le notaire a le devoir de contrôler les déclarations des intéressés ;

— pour les renseignements de nature bancaire le notaire pourra interroger le centre des services informatiques cellule Ficoba administratif qui sera tenu de lui communiquer l’ensemble des informations qu’il réclame ;

— le notaire pourra, si nécessaire, s’adresser au centre des services informatiques de la direction des impôts, cellule F, qui sera tenue de communiquer l’ensemble des informations qu’il réclame au visa de l’article L 151 B du Livre des procédures fiscales sans qu’il soit besoin de recourir au juge commis pour y être autorisé ;

— le notaire désigné pourra s’adjoindre, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou à défaut désigné par le juge commis ;

— les frais du représentant de l’indivisaire défaillant désigné sont imputés sur la part de l’indivision successorale lui revenant ;

— le notaire doit rendre compte des difficultés rencontrées au juge commis auprès duquel il pourra solliciter toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations (injonctions, astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord, désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge commis ) à l’adresse mail suivante : [Courriel 10] ;

— les conseils des parties doivent aussi rendre compte des difficultés rencontrées au juge commis selon les mêmes modalités visées ci avant ;

— toute demande de mesure et toute information adressées au juge commis doivent être communiquées au préalable aux conseils des autres parties au notaire et à l’expert et ce afin de respecter le principe du contradictoire ;

— les parties et les avocats extérieurs au barreau d’Avignon ( article 5 alinéa 3 de l’article 5 de la loi du 31 décembre 1971 modifié par l’ordonnance du 18 septembre 2019) ne peuvent saisir directement le juge commis des difficultés rencontrées et aucune réponse ne pourra être adressée;

— si un acte de partage amiable est établi, le notaire devra en informer le juge commis qui constatera la clôture de la procédure étant rappelé que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable ;

— en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier devra transmettre au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif ;

— le notaire désigné dispose en tout état de cause d’un délai d’un an à compter de sa désignation pour élaborer soit un acte de partage amiable, soit un procès verbal reprenant les dires respectifs des parties et contenant le projet d’état liquidatif ;

— le notaire désigné ou l’un des copartageants peut demander au juge commis la prorogation du délai en raison de la complexité des opérations ; cette prorogation ne pouvant excéder un an ;

— l’article R 444-62 du code de commerce dispose que s’il est imparti au notaire commis par justice un délai pour procéder à une prestation ou une série de prestations de son ministère, le montant des émoluments correspondants est réduit de moitié lorsque la mission n’est pas remplie dans le délai fixé (soit un an), et des trois quarts lorsque le double dudit délai est dépassé (soit deux ans) ;

— sauf élément nouveau, les demandes ultérieurement soumises au juge du fond qui ne seraient pas fondées sur des points de désaccord mentionnés dans le rapport du juge commis encourront l’irrecevabilité en application de l’article 1374 du code de procédure civile ;

— ORDONNE l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage ;

— DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE