Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Juin 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [R] [O]

26 Rue de la Porte

27400 LA HAYE MALHERBE

représenté par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [P] [E]

Espace Confluent Bâtiment D Etage G6 Porte D131

22 Avenue de la Libération

44400 REZE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Constance GALY

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 23 janvier 2025

Date des débats : 23 janvier 2025

Délibéré au : 24 avril 2025

prorogé au : : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/03138 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NKCV

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Bertrand NAUX,

CCC à Monsieur [F] [P] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé prenant effet au 28 décembre 2023, [R] [O], via son mandataire, le Cabinet THIERRY a donné à bail à [F] [P] [E] un logement lui appartenant sis, Espace Confluent-22 avenue de la Libération, bâtiment D, 6ème étage porte D131 – 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 372 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 55 €.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, [R] [O] a fait commandement à [F] [P] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.319,99 € arrêté au 30 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [R] [O] a fait assigner en référé [F] [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Dire que [F] [P] [E] est occupant sans droit ni titre ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [F] [P] [E] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du terme, qui serait due en l’absence de résiliation, outre les charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

· Condamner le locataire à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.880,99€ arrêtée au 30 septembre 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Condamner [F] [P] [E] à lui payer tous autres termes de loyer et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation du bail retenue par le Tribunal et qui ne serait pas inclus dans la somme ci-dessus ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 6 janvier 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

À ladite audience, [R] [O] se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.781,36 € au titre des loyers et charges échus à la date du 21 janvier 2025.

Régulièrement assigné à étude, [F] [P] [E] a comparu et il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a dû être prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse ne se heurte à la compétence du juge des référés.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Au jour du commandement de payer, le 27 juin 2024, le loyer hors charges était de 372 € et la somme due de 1.319,99 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (744€). La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 28 juin 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 20 septembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail, prenant effet le 28 décembre 2023, contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire en date du 27 juin 2024, [R] [O] a fait commandement à [F] [P] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.319,99 € arrêté au 30 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 août 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d'[F] [P] [E].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [R] [O] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[F] [P] [E] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.781,36 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 21 janvier 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de mise en demeure et relance de mise en demeure qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 120 € (30 € + 90 € le 1er juillet 2024). De même, les frais de rejet de prélèvement n’étant pas justifiés, ils seront déduits de la somme demandée au titre de la dette locative, soit la somme de 80 € (8x10 €).

En conséquence, [F] [P] [E] sera condamné au paiement de la somme de 2.581,36 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 21 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à [R] [O], à compter du 22 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 436,18 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [F] [P] [E] a effectué le 7 janvier 2025 un versement de 650 €, supérieur au montant du loyer et charges de son logement, et a donc repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que [F] [P] [E] a démissionné de son emploi au printemps 2024, ce qui a généré sa dette. Il travaille en CDI dans un restaurant depuis juin 2024 pour un salaire de 1.700 €. Il a présenté une demande de regroupement familial pour faire venir son épouse en France.

Il propose de verser 263,82 € par mois pour régler sa dette, soit un total mensuel de 700 € incluant également le loyer et les charges.

Lors de l’audience, [R] [O] est d’accord avec cette proposition.

Au regard de ces éléments, dès lors que [F] [P] [E] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que le bailleur ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [F] [P] [E] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). [R] [O] pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [P] [E], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à [R] [O] la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 29 novembre 2023 entre [R] [O] et [F] [P] [E], concernant le logement sis Espace Confluent-22 avenue de la Libération, bâtiment D, 6ème étage porte D131 – 44400 REZE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 08 août 2024 ;

CONDAMNE [F] [P] [E] à payer à [R] [O] à titre provisionnel la somme de 2.581,36 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [F] [P] [E] un délai de paiement de dix (10) mois pour se libérer de la dette, soit 09 mensualités de 263 €, la 10ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, [F] [P] [E] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis Espace Confluent-22 avenue de la Libération, bâtiment D, 6ème étage porte D131 – 44400 REZE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [F] [P] [E] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [F] [P] [E] à payer à [R] [O], à compter du 22 janvier 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 436,18 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [F] [P] [E] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [F] [P] [E] à payer à [R] [O] la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de cette ordonnance sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY