TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04702

N° Portalis DBX4-W-B7I-TUPA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 21 Mai 2025

[D] [T]

[W] [Z] épouse [T]

C/

[J] [P]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mai 2025

à M^e Olivier GROC

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 21/05/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 21 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [T],

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [W] [Z] épouse [T],

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [P],

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Julien CAZANAVE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [T] et Madame [W] [Z] épouse [T] ont donné à bail à Monsieur [J] [P] un appartement à usage d’habitation (n°49 porte b14) et une place de parking en sous-sol (n°b14) situés [Adresse 2] à [Localité 13] par contrat signé électroniquement prenant effet au 16 janvier 2024, moyennant un loyer initial de 521 euros et une provision pour charges de 110 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [T] et Madame [W] [Z] épouse [T] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 septembre 2024 pour un montant en principal de 1.231,96 euros.

Monsieur [D] [T] et Madame [W] [Z] épouse [T] ont ensuite fait assigner Monsieur [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé le 5 décembre 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 19 novembre 2024 et en conséquence,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [J] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 10] publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner qu’à défaut, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [P] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [J] [P] :

* au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.029,20 euros, mensualité de novembre 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 19 novembre 2024, jusqu’à son départ effectif des lieux laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

* au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* au paiement de tous les frais et dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [J] [P].

Après renvoi, à l’audience du 21 mars 2025, Monsieur [D] [T] et Madame [W] [Z] épouse [T], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.934,06 euros au 18 mars 2025, en précisant qu’un virement avait été effectué la veille de l’audience.

Monsieur [J] [P], représenté par son conseil, a demandé de :

— statuer ce que de droit sur le montant de la dette locative ;

— suspendre l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail ;

— accorder à Monsieur [J] [P] les plus larges délais de paiement ;

— rejeter le surplus des demandes de Monsieur [D] [T] et Madame [W] [Z] épouse [T].

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025 et le conseil des demandeurs autorisé à faire parvenir à la présente juridiction un décompte actualisé.

Par courriel du 24 mars 2025, un décompte actualisé arrêté à cette date a été adressé par le conseil des demandeurs justifiant le versement par Monsieur [J] [P] de la somme de 360,08 euros avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 20 septembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2024 pour un montant en principal de 1.231,96 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [D] [T] et Madame [W] [Z] épouse [T] produisent un décompte justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 1.435,97 euros en date du 24 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse et frais de poursuites déduits (138,01 euros = 103,52 + 34,49).

Monsieur [J] [P] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.435,97 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que la part du loyer courant restant à charge de Monsieur [J] [P], soit celui de mars 2025, a été réglée par ce dernier avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [J] [P] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [J] [P] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [J] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 18 septembre 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [T] et Madame [W] [Z] épouse [T], Monsieur [J] [P] devra leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 16 janvier 2024 entre Monsieur [D] [T] et Madame [W] [Z] épouse [T] d’une part et Monsieur [J] [P] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°49 porte b14) et une place de parking en sous-sol (n°b14) situés [Adresse 2] à [Localité 13] , sont réunies à la date du 31 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] à verser à Monsieur [D] [T] et Madame [W] [Z] épouse [T] à titre provisionnel la somme de 1.435,97 euros, selon décompte en date du 24 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [J] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 40 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [D] [T] et Madame [W] [Z] épouse [T] ;

* que Monsieur [J] [P] soit condamné à verser à Monsieur [D] [T] et Madame [W] [Z] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] à verser à Monsieur [D] [T] et Madame [W] [Z] épouse [T] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 18 septembre 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [T] et Madame [W] [Z] épouse [T] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Présidente