Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 9 juillet 2025, n° 25/00483

TJ Toulouse 9 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a constaté que le commandement de payer a été signifié et que Monsieur [D] [S] n'a pas réglé la somme due dans le délai imparti, rendant ainsi la résiliation du bail effective.
Accepté
Montant des arriérés locatifs
Le tribunal a vérifié le décompte et a constaté que Monsieur [D] [S] devait effectivement la somme réclamée, ce qui justifie la condamnation au paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que l'indemnité d'occupation est justifiée pour compenser l'occupation des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Frais de justice
Le tribunal a considéré que la demande est légitime et a ordonné le paiement de cette somme.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 9 juil. 2025, n° 25/00483
Numéro(s) :	25/00483
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	6 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Philippe MONTEIS
Parties :	La S.A. 3F OCCITANIE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00483

N° Portalis DBX4-W-B7I-TZGE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. 3F OCCITANIE, représentée par son président du Conseil d’administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège.

[D] [S]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à M^e Jean-Philippe MONTEIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. 3F OCCITANIE, représentée par son président du Conseil d’administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [S],

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 avril 2024, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Monsieur [D] [S] un appartement à usage d’habitation (n°5436L-0211, bâtiment 4), situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 398,62 euros et une provision sur charges mensuelle de 64,39 euros.

Le 07 octobre 2024, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Monsieur [D] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA 3F OCCITANIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Monsieur [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant et de tous objets de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.321,05 euros représentant le montant des loyers et charges dus à la date de l’assignation sauf à parfaire, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter de l’assignation, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

— à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation d’une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’ils auraient dû payer s’il était resté locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.720,08 euros.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 16 décembre 2024, Monsieur [D] [S] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 avril 2024 contient une clause résolutoire (Article 9. Résiliation de plein droit du présent contrat de location) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 1.856,54 euros a été signifié le 07 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [D] [S] n’a réglé aucune somme dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 19 novembre 2024 et Monsieur [D] [S] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [D] [S] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 06 mai 2025 démontrant que Monsieur [D] [S] reste devoir la somme de 4.705,08 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des frais de rejets de prélèvements d’un montant total de 15 euros, ne s’agissant ni de loyers ni de charges.

Monsieur [D] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.705,08 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 2.313,55 euros, déduction faite des frais de rejets de prélèvements, et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [D] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 19 novembre 2024 au mois d’avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, Monsieur [D] [S] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 avril 2024 entre la SA 3F OCCITANIE et Monsieur [D] [S] concernant un appartement à usage d’habitation (n°5436L-0211, bâtiment 4), situé [Adresse 9], sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA 3F OCCITANIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [S] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 4.705,08 euros (décompte arrêté au 06 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 2.313,55 euros, déduction faite des frais de rejets de prélèvements, et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [S] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [S] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,