Tribunal Judiciaire de Metz, Ch4 référé jcp, 2 septembre 2025, n° 25/00251

TJ Metz 2 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Régularisation de la dette locative
La cour a constaté que la dette locative avait été entièrement réglée, rendant la demande d'expulsion sans objet.
Rejeté
Régularisation de la dette locative
La cour a jugé que la demande d'indemnité d'occupation était sans objet, car la dette locative avait été réglée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch4 référé jcp, 2 sept. 2025, n° 25/00251
Numéro(s) :	25/00251
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lisa KIBANGUIValérie REDON-REY

Texte intégral

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00251 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LKZE

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [P] [L]

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [V] [J]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M. [Z] [J] muni d’un pouvoir de représentation

Monsieur [Z] [J]

demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

Madame [Y], [R], [H] [U]

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M. [Z] [J] muni d’un pouvoir de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : Nathalie ARNAULD

GREFFIER LORS DU PRONONCE : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique de référé du 03 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [Localité 6]-REY

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [J] [V], M [J] [Z] et Mme [U]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 juin 2023, Monsieur [P] [L] a consenti à Monsieur [V] [J] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 429 euros ainsi que 70 euros pour les charges.

Par actes sous seing privé en date du même jour, Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [U] se sont portés caution solidaire des obligations du locataire.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [P] [L] a fait signifier à Monsieur [V] [J] le 30 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1044,03 euros.

Ce commandement de payer a été dénoncé aux cautions solidaires le 15 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 29 avril 2025 remis respectivement à étude, Monsieur [P] [L] a fait assigner Monsieur [V] [J], Monsieur [Z] [J] et Madame [Y] [R] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 juillet 2025.

En demande, Monsieur [P] [L], représenté par son conseil, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [J] ;Condamner solidairement et à titre provisionnel, le locataire et les cautions au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3756,11 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’au départ effectif des lieux ;Les condamner in solidum à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

Au soutien de ses demandes, Monsieur [P] [L] précise que le locataire ne règle pas régulièrement les loyers et charges, et qu’il n’a pas régularisé sa situation postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

A l’audience, il confirme que la dette locative a été intégralement régularisée, mais il maintient ses demandes principales en résiliation du bail, expulsion du locataire et paiement d’une indemnité d’occupation. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [V] [J], représenté par son père Monsieur [Z] [J], également partie à la cause, expose que la Caisse des Allocations Familiales (CAF) avait suspendu le versement de son aide au logement (APL) en raison de documents complémentaires non versés par le bailleur, ce qui a contribué à créer un arriéré locatif. Il précise que la CAF a régularisé la situation en avril 2025 et que la dette locative est soldée, la quote-part restant à sa charge étant réglée mensuellement sans difficulté. Il précise ainsi que le loyer a été réglé jusqu’en juin 2025, le loyer de juillet, dû au 1er du mois et prélevé sur le compte bancaire de son père, étant en cours de règlement lors de l’audience qui s’est tenue le 3 juillet 2025. Il indique vouloir se maintenir dans le logement.

Madame [R] [U] était également représentée à l’audience par Monsieur [Z] [J].

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 02 septembre 2025 par mise à disposition au greffe .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 30 septembre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 2 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 03 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 30 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1044,03 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Monsieur [P] [L] et Monsieur [V] [J] s’accordent pour dire que la dette locative a été intégralement réglée au jour de l’audience.

La demande tendant à la condamnation au paiement de l’arriéré de loyer est donc devenue sans objet.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Le paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, il serait inéquitable de pouvoir accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le locataire a encore une dette locative et de ne pas pouvoir suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque le locataire a entièrement réglé sa dette locative avant l’audience.

En pareille situation, il appartient au juge de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

Monsieur [P] [L] sera en conséquence débouté de ses demandes tendant à l’expulsion de Monsieur [V] [J] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [J], Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [U], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [V] [J], Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [U] tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [P] [L] la somme de 300 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 28 juin 2023 entre Monsieur [P] [L] et Monsieur [V] [J] concernant le logement situé [Adresse 3] étaient réunies à la date du 1er décembre 2024 ;

CONSTATONS qu’à la date de l’audience, Monsieur [V] [J] avait entièrement réglé sa dette locative ;

DISONS en conséquence que la demande tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [V] [J], Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [U] au paiement de l’arriéré de loyer est devenue sans objet ;

DISONS que la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre Monsieur [P] [L] et Monsieur [V] [J] est réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [L] de ses demandes tendant à l’expulsion de Monsieur [V] [J] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [J], Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [U] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 30 septembre 2024, de l’assignation en référé du 29 avril 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 2 mai 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [J], Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [U] à payer à Monsieur [P] [L] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé et jugé le 02 septembre 2025.

La greffière La juge