Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 22 septembre 2025, n° 24/03972

TJ Toulouse 22 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations de paiement
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi la résiliation du bail.
Rejeté
Occupation sans droit ni titre
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés, rendant la demande d'expulsion sans objet.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que les locataires devaient une somme au titre des loyers et charges, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due en cas de non-résiliation
La cour a jugé que les locataires devaient verser une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à leur libération effective des lieux.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné les locataires à verser une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice des bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 22 sept. 2025, n° 24/03972
Numéro(s) :	24/03972
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jules CONCAS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03972 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TN6Q

JUGEMENT

N° B

DU : 22 Septembre 2025

[S] [L] [C] [F]

[J] [I] [B] épouse [F]

[Z] [K]

[R] [O] [A] [U] épouse [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Septembre 2025

à M^e CONCAS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 22 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [S] [L] [C] [F], demeurant [Adresse 1]

Mme [J] [I] [B] épouse [F], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE substitué par Maître Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [Z] [K], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Mme [R] [O] [A] [U] épouse [K], demeurant [Adresse 5]

non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail signé le 30/08/2013 avec effet au 1/09/2013, Monsieur [F] [S] et Madame [B] [J] épouse [F] ont donné en location à Monsieur [K] [Z] et Madame [U] [R] épouse [K] un logement et deux emplacements de stationnement (n°50 et 55) situés, [Adresse 3].

Le loyer à la signature du bail s’établissait à la somme de 560€ et 40€ de provisions mensuelles pour charges soit un total de 600€ mensuels.

A la suite d’incidents de paiement, Monsieur et Madame [F] [S] ont délivré à Monsieur [K] [Z] et son épouse, le 17/06/2024, un commandement de payer la somme de 3 858,20€ en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par actes de commissaire de justice du 2/10/2024, signifiés à étude, Monsieur [F] [S] [L] [C] et Madame [B] [J] [I] épouse [F] ont assigné Monsieur [K] [Z] et Madame [U] [R] [O] [A] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, aux fins de voir ledit tribunal :

— DECLARER la demande de M. [S] [F] et Mme [J] [B] épouse [F] recevable et fondée,

— DEBOUTER M. [Z] [K] et Mme [R] [U] épouse

[K] de l’intégralité de leurs prétentions,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 17/08/2024,

— À titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation du bail d’habitation régularisé le 30/08/2013,

pour inexécution des locataires de leur obligation de paiement du loyer,

— DÉCLARER M. [Z] [K] et Mme [R] [E] épouse

[K] occupants sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 7], et appartenant à M. [S] [F] et Mme [J] [B] épouse [F],

— En conséquence, ORDONNER 1'expulsion de M. [Z] [K] et Mme [R]

[U] épouse [K] et celle de tous occupants de leur chef, si

nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais

prévus par la loi,

— CONDAMNER solidairement M. [Z] [K] et Mme [R] [U] épouse [K] à payer à M. [S] [F] et Mme [J] [B] épouse [F] la somme de 3.185,01 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 21/08/2024, à parfaire ou diminuer au jour de

l’audience,

— DIRE ET JUGER que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 17/06/2024, date du commandement, sur la somme de 3 858,20 €, et à compter de la date de

la présente assignation sur la somme de 3.185,01 €, jusqu’à parfait règlement,

— CONDAMNER solidairement M. [Z] [K] et Mme [R] [U] épouse [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,

— DIRE ET JUGER que M. [S] [F] et Mme [J] [B] épouse [F] seront autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice,

— CONDAMNER solidairement M. [Z] [K] et Mme [R] [U] épouse [K] à payer à M. [S] [F] et Mme [J] [B] épouse [F] la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER solidairement M. [Z] [K] et Mme [R] [E] épouse [K] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront

notamment le coût du commandement de payer, sa noti cation à la CCAPEX, le coût de la

présente assignation et de sa dénonce au représentant de l’État, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion.

— NE PAS ÉCARTER l’exécution provisoire de droit.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

L’audience du 13/02/2025 a été renvoyée à celle du 2/06/2025 où, représentés par leur avocat, Monsieur [F] [S] [L] [C] et Madame [B] [J] [I] épouse [F] ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont exposé :

Que la dette locative est actualisée à la somme de 3 878,83€ au 23/05/2025, dette correspondant plus à une régularisation de charges.

Que les demandes de résiliation de bail et d’expulsion sont maintenues.

Que les locataires proposent de régler 125€ mensuellement en sus du loyer courant.

Qu’ils forment une opposition de principe à la demande de délais de paiement.

A la même audience, Monsieur [K] [Z] était comparant et a exposé :

Que le loyer actuel est de 693,82€.

Qu’il perçoit avec sa femme une retraite de 2 700€ mensuels nets pour le couple étant âgé de 86 ans.

Qu’il est à jour du loyer en cours et propose de payer 125€ par mois en plus du loyer courant.

Qu’il souhaite rester dans les lieux et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

Madame [U] [R] [O] [A] épouse [K] n’était pas présente ni représentée, Monsieur [K] [Z] n’ayant pas fourni de pouvoir spécial valable pour l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3/10/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (accusé de réception électronique joint).

Suivant l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…) »

Monsieur [F] [S] [L] [C] et Madame [B] [J] [I] épouse [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 18/06/2024, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 2/10/2024.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et aux dispositions afférent à la clause résolutoire insérée dans celui-ci , dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30/08/2013 avec effet au 1/09/2013 contient une clause résolutoire ( article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17/06/2024 pour la somme de 3 858,20€ en principal.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régit par la loi applicable en la matière à cette date (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002).

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19/08/2024 ( le 18/08/2024 étant un dimanche).

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Les demandeurs produisent un décompte arrêté au 23/05/2025 indiquant que les époux [K] doivent, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 878,83€ en principal.

Monsieur [K] [Z] ne conteste pas la dette.

Madame [U] [R] [O] [A] épouse [K] non comparante ni représentée n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur [K] [Z] et Madame [U] [R] [O] [A] épouse [K] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 3 878,83€ au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 23/05/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17/06/2024, date du commandement, sur la somme de

3 858,20 €, et à compter de la délivrance de l’assignation sur la somme de 3.185,01 €, jusqu’à parfait règlement.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, les demandeurs n’ont pas contesté à l’audience le fait que selon Monsieur [Z] [K] le loyer en cours était réglé et que le règlement du loyer courant était repris.

Les créanciers sont opposés à accorder des délais de paiement.

Monsieur [K] qui indique des revenus mensuels pour son couple de 2 700€ paraît en capacité de faire des efforts financiers et il a au cours de l’audience indiqué pourvoir apurer sa dette.

En conséquence, les époux [K] paraissant en situation de régler leur dette locative, il convient de préserver leur droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, les époux [K] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire des époux [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [Z] et Madame [U] [R] [O] [A] épouse [K], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa noti cation à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [F] [S] [L] [C] et Madame [B] [J] [I] épouse [F], Monsieur [K] [Z] et Madame [U] [R] [O] [A] épouse [K] seront condamnés solidairement à leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande de Monsieur [F] [S] [L] [C] et Madame [B] [J] [I] épouse [F] recevable et bien fondée ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 30/08/2013 avec effet au 1/09/2013, entre Monsieur [F] [S] [L] [C] et Madame [B] [J] [I] épouse [F] d’une part et Monsieur [K] [Z] et Madame [U] [R] [O] [A] épouse [K] d’autre part concernant le logement avec deux emplacements de stationnement (n°50 et 55) situés, [Adresse 3], sont réunies à la date du 19/08/2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [P] [M] [R] [O] [A] épouse [K] à verser à Monsieur [F] [S] [L] [C] et Madame [B] [J] [I] épouse [F] la somme de 3 878,83€ au titre des arriérés de loyers et provisions sur charges arrêtés au 23/05/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17/06/2024, date du commandement, sur la somme de 3 858,20 €, et à compter de la délivrance de l’assignation sur la somme de 3.185,01 € ;

AUTORISE Monsieur [K] [Z] et Madame [P] [M] [R] [O] [A] épouse [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 125€ chacune et une 32è qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [Z] et Madame [U] [R] [O] [A] épouse [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [F] [S] [L] [C] et Madame [B] [J] [I] épouse [F] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [K] [Z] et Madame [U] [R] [O] [A] épouse [K] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [F] [S] [L] [C] et Madame [B] [J] [I] épouse [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [U] [R] [O] [A] épouse [K] à verser à Monsieur [F] [S] [L] [C] et Madame [B] [J] [I] épouse [F] la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [U] [R] [O] [A] épouse [K] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa noti cation à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT