N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 16 OCTOBRE 2025

N° RG 24/03733 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JF7Z

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Quorum » sis [Adresse 3], Représenté par son Syndic en exercice, la SARL CITYA CHARLES GILLES, RCS de [Localité 7] sous le n°348 622 255, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Madame [E] [P], demeurant [Adresse 4]

non représentée

Monsieur [W] [T], domicilié : chez Chez Mme [Z], [Adresse 1]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T] sont propriétaires du ldes lots n°105, 159 et 198 au sein de l’immeuble « Le Quorum » situé [Adresse 5].

Par actes des 23 et 25 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic la société CITYA Charles Gille, a donné assignation à Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T] devant le Tribunal judiciaire de Tours, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n067-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de :

— Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Quorum » sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société Citya Charles Gille, en son action ;

— L’en déclarer bien fondé ;

En conséquence :

— Condamner solidairement Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société Citya Charles Gille, la somme totale de 11.693,01 euros, correspondant à :

—  10.826,61 euros à titre principal, charges arrêtées au 22 juillet 2024 majorée des intérêts au taux légal a compter de la mise en demeure du 4 janvier 2023 qui porteront également intérêts conformément a l’article 1343-2 du Code Civil ;

—  866,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— Condamner solidairement Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T], a payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société Citya Charles Gille, la somme totale de 3.300 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 6]" sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société Citya Charles Gille, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner solidairement Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T], aux entiers dépens.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas régulièrement leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 22 juillet 2024 la somme de 10 826,61 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T], régulièrement assignés par remise de l’acte d’huissier à étude le 23 juillet 2024 pour Madame et le 25 juillet 2024 pour Monsieur, n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour plus ample exposé des prétentions et moyens de la partie demanderesse.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025. L’affaire a été renvoyée plaidoirie à l’audience du 19 juin 2025 puis mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

1- sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic daté du 20 novembre 2023 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 30 novembre 2021 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 6 février 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 22 juillet 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

10826,61 euros

Frais sollicités

866,40 euros

TOTAL

11693,01 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 22 juillet 2024 à hauteur de la somme de 10 826,61 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 13 janvier 2023 pour Madame [P] et 27 février 2024 pour Monsieur [T] puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 826,61 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 22 juillet 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023 sur la somme de 2 185,94 euros et à compter de l’assignation du 23 juillet 2024 pour le surplus ;

2- Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de (45,60 euros X3) 136,80 euros.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme demandée de 729,60 euros.

Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 866,40 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3- sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T] sont pour la première fois assignés en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ces copropriétaires au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

4- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Condamne solidairement Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” les sommes suivantes :

DIX-MILLE-HUIT-CENT-VINGT-SIX EUROS ET SOIXANTE-ET-UN CENTIMES (10 826,61 euros) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 22 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2023 sur la somme de 2 185,94 euros et à compter de l’assignation du 23 juillet 2024 pour le surplus ;

HUIT-CENT-SOIXANTE-SIX EUROS ET QUARANTE CENTIMES (866,40 euros) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” ;

Condamne solidairement Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T] aux dépens ;

Condamne solidairement Madame [E] [P] et Monsieur [W] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” la somme de MILLE-CINQ-CENTS EUROS (1 500 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

B. CHEVALIER