Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 29 avril 2025, n° 25/00374

TJ Toulouse 29 avril 2025

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que l'occupation sans titre porte atteinte au droit de propriété de la société, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Mauvaise foi des occupants
La cour a constaté que les occupants avaient effectivement utilisé des manoeuvres pour entrer dans les lieux, justifiant la suppression des délais.
Accepté
Utilisation d'un bien sans titre
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation est due pour l'utilisation du bien sans titre, fixant son montant à 442,53 euros par mois.
Accepté
Dépens de la procédure
La cour a condamné les défendeurs aux dépens, en raison de leur échec dans la présente instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 29 avr. 2025, n° 25/00374
Numéro(s) :	25/00374
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne GUICHARDCamille PASCAL-LACROIX
Parties :	La S.A. PATRIMOINE LANGEDOCIENNE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 14]

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 8]

NAC: 70C

N° RG 25/00374

N° Portalis DBX4-W-B7J-TYWQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 29 Avril 2025

S.A. PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, société d’HLM

[B] [I]

[P] [C]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 29 Avril 2025

à M^e Anne GUICHARD

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 29/04/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 29 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, société d’HLM,

dont le siège social est sis [Adresse 12]

[Localité 7]

représentée par M^e Anne GUICHARD, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Eric VILLEPINTE, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [I],

[Adresse 3]

[Localité 10]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-[Numéro identifiant 11] du 21/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

comparant en personne assisté de M^e Camille PASCAL-LACROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [P] [C],

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Camille PASCAL-LACROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 5 février 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner Monsieur [B] [I] et Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre d’un appartement n°189 situé [Adresse 4] ([Adresse 9]) et obtenir notamment leur expulsion.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a précisé en outre que ces derniers étaient entrés par voie de fait dans les locaux litigieux.

Aux termes de son assignation, elle a sollicité :

➪leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin,

➪ la suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

➪ la suppression de la trêve hivernale prévue par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

➪ la condamnation des défendeurs ainsi que celle de tout occupant de leur chef au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel de 442,53 euros à compter du 30 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

➪ leur condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

➪Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

A l’appui de ses demandes, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE expose être propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 4] ([Adresse 9]) à la suite d’un acte de vente en date du 28 janvier 1971 d’un terrain sur lequel elle a édifié un immeuble dans lequel se situe l’appartement litigieux portant le n°189.

Elle précise que l’appartement n°189 avait été donné à bail aux époux [N] et que les locaux ont été occupés par Madame Veuve [N] jusqu’à son décès le [Date décès 2] 2024 et que le jour de l’état des lieux de sortie, Monsieur [H], petit fils de la locataire, et le salarié agissant pour le compte de la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, n’avaient pas pu entrer dans les lieux, le cylindre de la porte ayant été vandalisé et remplacé, des personnes étant en outre présentes dans le logement.

Une plainte en ligne a en conséquence été effectuée le 7 novembre 2024 par Monsieur [H].

Le 29 janvier 2025, un salarié de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a à son tour déposé plainte.

La société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a par ailleurs saisi un commissaire de justice afin de dresser constat.

Le constat en date du 22 janvier 2025 dressé par le commissaire de justice a notamment permis de confirmer que les locaux étaient occupés par Monsieur [B] [I] et Madame [P] [C] et que les occupants n’acceptaient pas de libérer les lieux.

Après renvoi, à l’audience du 21 mars 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a comparu représentée par son conseil et a maintenu ses demandes sauf a sollicité la fixation de l’indemnité d’occupation à compter du mois de novembre 2024.

Monsieur [B] [I] et Madame [P] [C] ont comparu représentés par leur conseil.

Ils n’ont pas contesté être occupants sans droit ni titre depuis début novembre 2024, ont contesté l’existence d’une voie de fait et se sont dit victimes d’une escroquerie ayant versé une somme de 1100 euros à une tierce personne pour occuper le logement et précisé avoir déposé plainte contre X à ce sujet ; ils ont aussi indiqué que la porte d’entrée n’avait pas de poignée extérieure quand ils ont visité le logement.

Ils ont par ailleurs précisé avoir une enfant de 11 mois à charge, ne pas avoir de solution de relogement et au titre de leurs ressources percevoir des prestations sociales et le RSA.

Ils ne se sont pas opposés au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 7 novembre 2024 et s’en sont rapportés à la justice quant au montant sollicité au titre de ladite indemnité d’occupation.

Ils ont en conséquence demandé de débouter la demanderesse de ses demandes de suppression de délais, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de statuer ce que de droit concernant les dépens.

Ils ont par ailleurs formé une demande reconventionnelle en sollicitant des délais complémentaires de 3 mois pour quitter les lieux compte tenu des conséquences d’une extrême dureté que l’expulsion aurait pour eux compte tenu de leur situation de précarité et la charge d’un enfant de 11 mois.

La société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE s’est opposée à ces demandes, a soutenu l’existence d’une voie de fait et de manoeuvres pour entrer dans les locaux litigieux, s’est donc opposée à l’octroi de délais en rappelant en outre que le logement litigieux était un logement social qu’il convenait d’attribuer dans le respect des règles applicables en la matière.

Les défendeurs ne justifiant pas en outre d’un contrat d’assurance concernant les locaux litigieux, elle a soutenu en outre que l’occupation illicite pouvait être dangereuse.

Concernant l’indemnité d’occupation, elle a demandé de condamner les défendeurs à lui payer la somme provisionnelle de 2.212,65 euros pour leur occupation entre les mois de novembre 2024 et mars 2025 et une somme provisionnelle de 442,53 euros par mois à compter d’avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

L’article 835 du même code dans son premier alinéa dispose : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE rapporte la preuve qu’elle est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 5]) dont l’ appartement n°189 est occupé par Monsieur [B] [I] et Madame [P] [C] qui ne le contestent pas.

Cette occupation sans titre porte atteinte au droit de propriété de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et constitue donc un trouble manifestement illicite.

Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion.

Sur les délais

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Ce délai est cependant supprimé de plein droit lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voie de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il est établi que les occupants sont entrés suite à une voie de fait dans les locaux litigieux, Monsieur [H], petit fils de la dernière locataire, ayant indiqué dans un courriel adressé à la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE en date du 30 octobre 2024 qu’il n’avait pas pu accéder dans l’appartement litigieux le 30 octobre 2024, jour fixé pour l’état de sortie avec la représentante de l’agence immobilière, la serrure étant fracturée ; il est justifié de sa plainte en ligne dénonçant ces faits et précisant que le barillet de la serrure cassé rendait impossible l’ouverture de la porte des locaux litigieux.

Dans sa plainte déposée le 29 janvier 2025, le représentant de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a par ailleurs précisé qu’il avait constaté le 30 octobre 2024 que le cylindre de la porte d’entrée avait été vandalisé et remplacé et que des personnes étaient présentes dans le logement.

Il ressort par ailleurs du constat de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025 que la porte du logement litigieux est dégradée, qu’il n’y a pas de plaque de propreté sur le panneau extérieur, qu’il n’y a pas de poignée béquille et la présence d’un cylindre récent, les photos jointes au constat venant en outre étayer ces constatations.

Le commissaire de justice a en outre indiqué que les occupants, Monsieur [B] [I] et Madame [P] [C] lui avaient déclaré occuper le logement depuis 3 ou 4 mois suite à leur expulsion d’un précédent logement.

Il convient par ailleurs de qualifier de manoeuvres “l’aide” apportée par un certain “[T]” contre rémunération pour obtenir le logement, les défendeurs ne pouvant ignorer que cette personne ne pouvait être le propriétaire des lieux compte tenu des conditions dans lesquelles la tractation aurait été conclue, soit avec une personne rencontrée par hasard dans un café, selon les précisions de Monsieur [I] dans sa plainte du 17 février 2025.

Il convient de relever en outre que Monsieur [I] a situé cette rencontre début décembre 2024, par erreur selon son conseil, et lui avoir versé une somme de 1100 euros alors qu’il avait déclaré le 22 janvier 2025 au commissaire de justice avoir obtenu les clés de l’appartement litigieux par le biais d’une connaissance prénommée “[T]” et lui avoir versé la somme de 1400 euros en espèces, sans jamais faire état d’une escroquerie.

Si Monsieur [B] [I] a déposé plainte contre X, se disant victime d’une escroquerie le 17 février 2025, alors qu’il occupe avec son épouse les lieux depuis novembre 2024, il convient de relever que cette plainte a été déposée après la délivrance le 5 février 2025 de l’assignation en expulsion et donc sans doute pour les besoins de la cause.

Les éléments repris plus haut démontrent en conséquence que les occupants sont entrés dans les locaux litigieux suite à une voie de fait et à l’aide de manoeuvres.

Il convient en conséquence de supprimer les délais prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de déclarer irrecevable la demande de délais supplémentaires.

D’autre part, en application des dispositions de l’article L412-6 alinéa 2 et 3 du code des procédures civiles d’exécution, en cas d’entrée dans les lieux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voie de fait ou de contrainte, le bénéfice du sursis hivernal peut être réduit ou supprimé.

En l’espèce, l’existence d’une voie de fait et de manoeuvres a été démontrée.

En conséquence, il y a lieu de supprimer le bénéfice du sursis hivernal prévu par les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’utilisation d’un bien sans titre, ce qui est manifestement le cas en l’espèce.

La demande de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE est donc bien fondée en son principe.

La production aux débats de la quittance de loyer de l’ancienne locataire des locaux litigieux permet de fixer à la somme de 442,53 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel, et ce jusqu’au départ effectif de Monsieur [B] [I] et de Madame [P] [C] des lieux.

Monsieur [B] [I] et Madame [P] [C] seront en conséquence condamnés à payer à titre provisionnel à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à ce titre la somme de 2212,65 euros, somme correspondant au paiement de l’indemnité d’occupation pour la période entre novembre 2024 et mars 2025 inclus, et celle de 442,53 euros par mois à compter d’avril 2025, et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront mis à la charge de Monsieur [B] [I] et Madame [P] [C] qui succombent dans la présente instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [B] [I] et Madame [P] [C] devront lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés au paiement.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Au principal, tous droits et moyens réservés au fond,

Vu l’urgence et les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

CONSTATONS que Monsieur [B] [I] et Madame [P] [C] sont occupants sans droit ni titre d’un appartement n°189 situé [Adresse 6], propriété de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ;

A défaut de libération volontaire, ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [B] [I] et de Madame [P] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

ORDONNONS la suppression des délais de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et en conséquence SUPPRIMONS le délai de 2 mois prévu après la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

DECLARONS irrecevable la demande de délais complémentaires ;

ORDONNONS la suppression des délais de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution et en conséquence SUPPRIMONS les délais prévus au titre de la trêve hivernale ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel à la somme de 442,53 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [I] et Madame [P] [C] à verser à titre provisionnel la somme de 2212,65 euros à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE au titre des indemnités d’occupation dues pour la période entre novembre 2024 et mars 2025 inclus et à compter d’avril 2025 celle de 442,53 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [I] et Madame [P] [C] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [I] et Madame [P] [C] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Présidente