TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03233

N° Portalis DBX4-W-B7I-THZC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT, L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, anciennement dénommé HABITAT [Localité 8]

C/

[Y] [F] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, anciennement dénommé HABITAT [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Madame [W] [X], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [F] [E]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 janvier 2022, l’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [F] [E] un appartement à usage d’habitation n°35 situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 435,97 euros et une provision sur charges mensuelle de 73,93 euros.

Le 24 mai 2024, l’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [F] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, l’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1.046,49 euros, avec les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, et des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 août 2024.

A l’audience du 14 janvier 2025, l’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [W] [X], munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.935,02 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise. Il indique que le locataire est en dette depuis son entrée dans les lieux et qu’une mesure d’accompagnement social personnalisé devait être mise en place, mais a été abandonnée faute de mobilisation du locataire. L’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT précise que le locataire est au RSA, qu’il a perdu son titre de séjour et qu’il n’a pas honoré le rendez-vous avec l’assistante sociale, initialement pris par son travailleur social.

Monsieur [Y] [F] [E] comparaît en personne et reconnaît sa dette locative. Monsieur [Y] [F] [E] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et demande des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Y] [F] [E] dit pouvoir payer le loyer courant et précise ne pas avoir pu régler ses loyers depuis novembre, en raison de la suspension de son RSA et des APL, compte-tenu d’une non-transmission de documents. Il indique qu’il a un nouveau titre de séjour, qu’il perçoit le RSA et des APL à hauteur de 199 euros. Monsieur [Y] [F] [E] indique qu’il paiera la dette en trois mois quand il retrouvera un travail.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 9. résiliation de plein droit) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.168,78 euros a été signifié le 24 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [Y] [F] [E] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 305,20 euros, et a bénéficié d’une régularisation de charges créditrices de 128,96 euros, ces deux paiements s’imputant sur sa dette en application de l’article 1342-10 du code civil.

Néanmoins, à défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 14 janvier 2025 démontrant que Monsieur [Y] [F] [E] reste devoir la somme de 2.935,02 euros, mensualité de décembre 2024 comprise.

Monsieur [Y] [F] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.935,02 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”.

L’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 dispose depuis le 29 juillet 2023 que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article”.

Il convient de préciser que la loi du 27 juillet 2023 étant, s’agissant de la disposition susvisée, une loi relative à la procédure, elle est d’application immédiate aux demandes introduites postérieurement à son entrée en vigueur (cf. avis C.Cass., 22/03/1999, n° 99-90001 ou encore Civ. 2ème, 18/12/2014, n° 13-24.449). L’article 24 VII susvisé est donc applicable à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [Y] [F] [E] à l’audience du 14 janvier 2024.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [Y] [F] [E] ne dispose que de ressources très réduites, permettant difficilement d’envisager des paiements plus importants que son loyer pour régler l’arriéré, et qu’il n’a d’ailleurs formulé aucune proposition concrète de délai de paiement à l’audience. Il résulte en outre du décompte actualisé au 14 janvier 2024 que les loyers n’ont pas été intégralement payés depuis plusieurs mois.

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [Y] [F] [E] doit être débouté de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 25 juillet 2024 et Monsieur [Y] [F] [E] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il sera demandé à Monsieur [Y] [F] [E] de quitter les lieux dans un délai de deux mois d’un commandement de quitter les lieux. L’expulsion de Monsieur [D] [T] sera ordonnée à défaut de départ volontaire de l’occupant, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Monsieur [Y] [F] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 25 juillet 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [F] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Monsieur [Y] [F] [E] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2022 entre l’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Monsieur [Y] [F] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation n°35 situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 25 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [F] [E] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.935,02 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS Monsieur [Y] [F] [E] de sa demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [F] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [F] [E] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2 025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [F] [E] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [F] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,