TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/53694 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZYE

N° : 2

Assignation du :

21 Mai 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 septembre 2025

par Anne-Cécile SOULARD, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société CDC HABITAT SOCIAL, SA d’HLM

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS – #J114

DEFENDERESSE

La société MARX DORMOY IMMO CONSEIL

[Adresse 5]

[Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 20 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Cécile SOULARD, Vice-président, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 29 décembre 2005, la société SAGECO aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail commercial à la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL, pour une durée de neuf ans, portant sur des locaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel initial de 23 000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte du 20 février 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL un commandement de payer la somme de 42 721,88 euros visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société CDC HABITAT SOCIAL a, par acte du 21 mai 2025, assigné la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :

«  Condamner la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à titre de provision, la somme de 20.412,11 € au 16 avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), outre intérêt au taux conventionnel de 2 % par mois, à compter de la délivrance du commandement de payer jusqu’à complet règlement,

Constater la résiliation du bail commercial du 29 décembre 2005, cette résiliation étant effective au 20 mars 2025,

Ordonner l’expulsion de la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués situés au [Adresse 4], avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL à payer à CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer facturé, plus charges, taxes et accessoires, du 21 mars 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux,

Dire et juger que le dépôt de garantie versé par la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL restera acquis à CDC HABITAT SOCIAL à titre de provision sur dommages-intérêts,

Condamner la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. "

A l’audience du 20 août 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

La société MARX DORMOY IMMO CONSEIL, citée à étude, n’est pas représentée à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur d’un bail commercial demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, l’article XIV du contrat de bail stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer et/ou charges, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer du 20 février 2025 précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail ; la reproduction de la clause résolutoire et des articles L.145-41 et L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figure et un décompte locatif y est joint permettant au locataire d’en contester éventuellement les causes.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 20 mars 2025.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résolution du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé, à compter du 21 mars 2025 et jusqu’au départ définitif du preneur, et conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle qui peut être fixée au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes dûment justifiées au stade de l’exécution.

Le décompte locatif fait apparaître au 16 avril 2025 un solde de 22 412,11 euros.

Cependant, la société CDC HABITAT SOCIAL ne demande que la somme de 20 412,11 euros. Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Par conséquent, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 20 412,11 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus.

La société CDC HABITAT SOCIAL sollicite d’assortir cette somme des intérêts au taux conventionnel de 2% par mois, en application de la clause d’intérêt stipulée au contrat de bail. Les intérêts de retard constituent une pénalité dont l’appréciation relève du juge du fond.

Par conséquent, la condamnation provisionnelle précitée sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025, date de l’assignation.

La société CDC HABITAT SOCIAL sollicite qu’il soit jugé que le dépôt de garantie lui restera acquis en application des stipulations du bail. Cependant, cette disposition s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial à compter du 20 mars 2025 ;

Disons que la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL devra libérer les locaux situés [Adresse 4], et, faute de l’avoir fait dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL :

— à compter du 21 mars 2025, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer en cours, des charges et taxes, les sommes devant être dûment justifiées au stade de l’exécution de la présente décision, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 20 412,11 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL au titre du dépôt de garantie ;

Condamnons la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société MARX DORMOY IMMO CONSEIL au paiement des dépens dont le coût du commandement ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Fait à [Localité 6] le 17 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Anne-Cécile SOULARD