TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04331 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TQMC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/892

DU : 11 Avril 2025

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

C/

[W] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Madame [W] [I]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er février 2022, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [W] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 546,31 euros, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CITE JARDINS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juin 2024 pour un montant de 2.340,01 euros.

La SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé, par un acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion immédiate de Madame [W] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin,

— et de condamner cette dernière :

* au paiement de la somme de 3.320,66 euros, somme arrêtée au 24 septembre 2024, quittancement de septembre non compris, au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire au jour de l’audience,

* au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer conventionnel majoré des charges,

outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024.

A l’audience du 18 février 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 5.585,47 euros, mensualité de janvier 2025 incluse.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 14 octobre 2024, Madame [W] [I] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS produit un courrier adressé le 26 septembre 2023, lequel informe la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Madame [W] [I].

Si elle ne justifie pas la preuve de l’envoi de ce courrier par un accusé de réception et transmet un courrier de la Caisse d’allocations familiales en date du 24 avril 2024 portant relance du plan d’apurement de la dette, lequel ne comporte pas d’indication de la date d’information de la situation d’impayés du locataire, elle produit une copie de l’interface informatique de la CAF portant mention en date du premier impayé du 1er septembre 2023, ce qui corrobore l’envoi et la réception du courrier du 26 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 1er février 2022 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité a été signifié le 26 juin 2024, pour la somme en principal de 2.340,01 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Madame [W] [I], devenue occupante sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [W] [I] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SA CITE JARDINS produit un décompte démontrant que Madame [W] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (139,76 euros), des frais d’assurance ((6,66*7) + 6,78) et des frais de pénalité d’enquête (7,62*11), non justifiés en l’état des éléments produits, la somme de 5.571,07 euros à la date du 14 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025.

Madame [W] [I], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera, par conséquent, condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.571,07 euros.

Par ailleurs, Madame [W] [I], devenue occupante sans droit ni titre, sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Madame [W] [I] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er février 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu du fait que Madame [W] [I] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Madame [W] [I] sera condamnée à lui payer une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2022 entre la SA CITE JARDINS et Madame [W] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SA CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [I] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 5.571,07 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 14 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au quittancement de janvier 2025) ;

CONDAMNE Madame [W] [I] à payer à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 27 août 2024 et le 31 janvier 2025 étant déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée ci avant ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable selon stipulations contractuelles, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNE Madame [W] [I] à payer à la SA CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente