TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [D] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Xavier MARTINEZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11609 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VJD

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 20 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. OPERA MALESHERBES,

[Adresse 4]

représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

DÉFENDERESSE

Madame [D] [Y],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11609 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VJD

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er mars 2005, l’indivision [M] désormais la SASU OPERA MALESHERBES, a donné en location à Madame [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], outre une cave, [Localité 5] pour un loyer de 550 euros par mois.

Madame [Y] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SASU OPERA MALESHERBES lui a fait délivrer un commandement de payer le 29 août 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 5992,96 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024, la SASU OPERA MALESHERBES a fait assigner Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ être déclaré recevable et bien fondée en son action,

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 octobre 2024 et prononcer la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison des manquements graves et renouvelés de la locataire à ses obligations de paiement sur le fondement de l’article 1234 du code civil,

▸ condamner Madame [Y] à lui régler la somme de 7420,52 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec possibilité d’actualisation jusqu’à la date de plaidoirie,

▸ dire n’y avoir lieu à des délais de paiement,

▸ ordonner l’expulsion de Madame [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux à usage d’habitation précités en les formes légales avec, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux signifié en application de la décision à intervenir,

▸ l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés indûment dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la locataire,

▸ dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

▸ fixer et condamner Madame [Y] à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges, et ce jusqu’à la reprise effective des lieux,

▸ condamner Madame [Y] au titre de sa responsabilité civile contractuelle à l’indemniser pour un montant de 1000 euros en réparation de son préjudice financier,

▸ condamner Madame [Y] à lui régler la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce comprenant les frais relatifs au commandement de payer, la délivrance de l’assignation, la notification à la Préfecture ainsi qu’aux frais d’exécution forcée à intervenir,

▸ débouter purement et simplement Madame [Y] de toutes demandes et moyens contraires.

La dénonciation au préfet est intervenue le 04 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2025.

A cette date, la SASU OPERA MALESHERBES a sollicité par l’intermédiaire de son avocat le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la créance à la somme de 6940,41 euros.

En défense, Madame [Y], bien que valablement citée, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 04 décembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SASU OPERA MALESHERBES justifie avoir saisi la CCAPEX le 02 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 03 décembre 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 29 août 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [Y], locataire d’un logement situé [Adresse 3], outre une cave, [Localité 5] suivant bail sous seing privé du 1er mars 2005, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 31 octobre 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [Y] restait devoir la somme de 6940,41 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 mars 2025. Il convient d’expurger du décompte les frais et les montants qui ne sont pas explicités, référencés « BJRD », et dont il ne peut être vérifié qu’ils font bien partie de la dette locative.

Madame [Y] sera en conséquence condamnée à verser au bailleur la somme de 6603,81 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge PEUT accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte la situation constante d’impayés de loyers depuis avril 2022 de la locataire, l’opposition du bailleur concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, ainsi que l’absence de production de justificatifs concernant la capacité de remboursement de la locataire qui n’a pas comparu à l’audience, pour dire n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire et à octroi de délais de paiement.

Madame [Y] étant donc occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [Y] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier:

La SASU OPERA MALESHERBES sollicite une somme de 1000 euros à titre de préjudice financier, au motif que le comportement de la locataire qui ne règle pas ses loyers constitue une faute lui occasionnant un préjudice direct et certain, indépendamment du défaut de paiement, puisque la perte de loyers a entraîné « des difficultés économiques ».

Force est de constater qu’elle n’en justifie aucunement.

Sa demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [Y] à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [Y] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 31 octobre 2024, du bail consenti par l’indivision [M], désormais la SASU OPERA MALESHERBES à Madame [Y] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1], RDC droite, outre une cave, [Localité 5] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SASU OPERA MALESHERBES pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] à payer à la SASU OPERA MALESHERBES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [Y] à payer à la SASU OPERA MALESHERBES la somme de 6603,81 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNE Madame [Y] à payer à la SASU OPERA MALESHERBES une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 20 mai 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.