TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00282

N° Portalis DBX4-W-B7J-TXZE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[F] [Y]

[J] [N] épouse [Y]

C/

[R] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à M^e Crystel CAZAUX

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [Y]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [J] [N] épouse [Y]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [R] [D]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 août 2020, Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [N] épouse [Y] ont donné à bail à Madame [R] [D] un appartement à usage d’habitation n°H09, situé [Adresse 2], avec un emplacement de stationnement en sous-sol n°62, pour un loyer mensuel de 482 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Le 25 septembre 2024, Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [N] épouse [Y] ont fait signifier à Madame [R] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [N], épouse [Y], ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [N] épouse [Y], ont ensuite fait assigner Madame [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.785,16 euros, avec les intérêts au taux légal,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 janvier 2025.

A l’audience du 04 avril 2025, Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [N] épouse [Y], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.473,24 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle du mois d’avril 2025 comprise.

Madame [R] [D], représentée par son conseil, et se rapportant à ses conclusions déposées, reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à bénéficier des plus larges délais pour apurer sa dette et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus pendant l’exécution des délais de paiement, exposant sa situation financière et les démarches entreprises pour apurer la dette. Elle sollicite en outre le débouté des demandeurs de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’équité.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

Par courriel adressé au greffe le 05 mai 2025, le conseil de Madame [R] [D] a fait parvenir un courrier faisant valoir le paiement du loyer d’avril 2025 et accompagné d’un relevé de compte bancaire arrêté au 30 avril 2025.

Par courriel du 06 mail 2025, le conseil de Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [N] épouse [Y] a transmis ses observations accompagnées d’un décompte actualisé de la dette.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est observé que si les parties n’ont pas été autorisées à produire en délibéré des pièces et observations, les documents transmis ont été débattus contradictoirement et seront ainsi pris en considération.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 août 2020 contient une clause résolutoire (article Article 17 – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2.341,67 euros a été signifié le 25 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [R] [D] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.176,90 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [N] épouse [Y] produisent un décompte arrêté au 04 avril 2025 démontrant que Madame [R] [D] reste devoir la somme de 3.473,24 euros, mensualité du mois d’avril 2025 comprise.

Pour autant, Madame [R] [D] justifie en cours de délibéré avoir réglé la somme de 635,89 euros le 10 avril 2024, ce qui porte le montant de la dette locative à la somme de 2.769,35 euros, selon le nouveau décompte produit par les bailleurs en cours de délibéré étant également pris en considération le versement de la CAF du 10 avril 2025 pour un montant de 68 euros. A ce titre, il ne peut toutefois être pris en compte le loyer et charges du mois de mai 2025 apparaissant sur le nouveau décompte puisque ces sommes n’étaient pas exigibles à la date de l’audience.

Madame [R] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle que retenue.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.769,35 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Force est de constater que Madame [R] [D] justifie de ressources incertaines, compte tenu de son activité de coaching en phase de démarrage, ainsi que de charges importantes, et ne parait pas ainsi être en capacité de régler sa dette locative en plus des échéances courantes de son loyer alors même que cette dette a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer.

Surtout, il ressort du décompte locatif produit par les bailleurs et non contesté que Madame [R] [D] n’a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience malgré un précédent renvoi d’audience. En effet, le dernier versement avant la tenue de l’audience date de février 2025 et, si par courriel en délibéré elle fait valoir la reprise du paiement du loyer d’avril 2025, il apparait sur le relevé de compte bancaire qu’elle produit que ce virement a été réalisé le 10 avril 2025, soit postérieurement à l’audience. Or s’agissant d’un virement, celui-ci est inscrit à sa date de réalisation sur le relevé bancaire, sans décalage. Contrairement aux affirmations de Madame [R] [D] dans la note en délibéré transmise le loyer n’a donc pas été réglé le 1er avril 2025.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Madame [R] [D] sera rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 26 novembre 2024 et Madame [R] [D] est depuis occupante sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Madame [R] [D] ainsi que de tous les occupants de son chef.

Madame [R] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 26 novembre 2024 au mois avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [R] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande de laisser à chacune des parties les frais qu’elle a avancé au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [N] épouse [Y] de leur demande à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2020 entre Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [N] épouse [Y], et Madame [R] [D] concernant un appartement à usage d’habitation n°H09, [Adresse 2], avec un emplacement de stationnement en sous-sol n°62, sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

DEBOUTONS Madame [R] [D] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [R] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [N] épouse [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [R] [D] à verser à Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [N] épouse [Y], à titre provisionnel, la somme de 2.769,35 euros (décompte arrêté au 04 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [R] [D] à payer à Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [N] épouse [Y] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [N] épouse [Y] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente